DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por NOVA CONGONHAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea a do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 312, e-STJ):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO - VÍCIO SANÁVEL - REJEIÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO- PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - INADIMPLEMENTO - CLÁUSULA PENAL - PARÂMETRO FIXADO PELO STJ - ACESSÃO - POSSUIDORA DE BOA-FÉ - APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA MEDIANTE COMPROVAÇÃO DA REGULARidade DA CONSTRUÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA - TERMO INICIAL. - Nos termos do art. 79, do CPC, a irregularidade da procuração é vício sanável. - A cláusula penal compensatória pactuada para a hipótese de inadimplemento absoluto do promissário comprador incide no caso de desistência imotivada do negócio, assegurando ao promitente vendedor o direito de reter uma parcela do montante pago; entretanto, é cabível a redução equitativa do valor da penalidade, quando verificada a excessividade, ex vi do art. 413, do Código Civil - O STJ firmou entendimento no sentido de que "no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga" (AgInt no AREsp 1387317/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 01/06/2020, DJe 15/06/2020). - Comprovado nos autos o pagamento de mais de 2/3 do valor do imóvel, é possível a fixação da retenção em patamar mínimo, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora. - No julgamento do REsp 1.740.911/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou o entendimento de que nos casos em que o promissário comprador pugna pela rescisão da promessa de compra de venda de forma diversa da pactuada na cláusula penal, os juros de mora só incidem sobre montante a ser restituído pelo promitente vendedor a partir do trânsito em julgado; já a correção monetária, em qualquer hipótese, incide a partir do desembolso. - Comprovada a existência de acessão realizada de boa-fé pela compradora possuidora, é possível a indenização, a ser apurada em liquidação de sentença mediante comprovação da regularidade da obra. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.21.046002-8/002 - COMARCA DE CONGONHAS - APELANTE(S): NOVA CONGONHAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A - APELADO(A)(S): SIRLENE DE SOUZA ALVES<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 362-368, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725, 884 e 206 do Código Civil; art. 406 do Código Civil (com redação dada pela Lei 14.905/2024); arts. 1.022, II, parágrafo único, II, e 489, § 10, IV, do CPC; art. 5º da Lei 9.514/1997; art. 25 da Lei 6.766/1979; art. 32 da Lei 4.591/1964; arts. 1º, § 1º, 2º e 3º da Lei 13.874/2019.<br>Sustenta, em síntese: a) omissão sobre a aplicação da Taxa Selic como taxa legal de juros moratórios e correção monetária nas dívidas civis (art. 406 do Código Civil), com negativa de prestação jurisdicional (arts. 1.022 e 489 do CPC), por não ter o Tribunal de origem enfrentado a questão suscitada em embargos de declaração; b) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às hipóteses de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, inclusive em caso de inadimplemento antecipado por manifestação do adquirente ("antecipatory breach"), devendo observar-se o procedimento dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997; c) necessidade de observância da cláusula penal contratual e da jurisprudência do STJ para fixação do percentual de retenção em 25% dos valores pagos, afastando a redução para 10% definida pelo Tribunal de origem; d) reconhecimento da violação aos arts. 421 e 422 do Código Civil (boa-fé objetiva e função social do contrato), para assegurar a validade das disposições contratuais sobre perdas e danos e evitar enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 394-400, e-STJ.<br>Em  juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, por ausência de prequestionamento, com incidência, por analogia, das Súmulas 282/STF e 356/STF (fls. 444-445, e-STJ), dando ensejo ao presente agravo (fls. 449-454, e-STJ).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. De  início, no que tange à alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, não assiste razão à parte recorrente. Com efeito, a Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, rechaçando a tese de culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio e readequando as consequências da rescisão à luz da iniciativa da compradora e das peculiaridades fáticas do caso concreto. O fato de o acórdão recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão da parte insurgente não configura negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. A omissão que enseja o cabimento dos aclaratórios é aquela que diz respeito à questão, arguida pelas partes, capaz de infirmar a conclusão adotada pelo julgador, e não a que decorre do mero inconformismo com o resultado do julgamento. Ademais, o julgador não está obrigado a responder a todas as considerações das partes, bastando que decida a questão por inteiro e motivadamente, o que, de fato, ocorreu.<br>Ademais, no que se refere à violação aos arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725, 884 e 206 do Código Civil; art. 5º da Lei 9.514/1997; art. 25 da Lei 6.766/1979; art. 32 da Lei 4.591/1964; e arts. 1º, § 1º, 2º e 3º da Lei 13.874/2019, o apelo extremo não preenche os requisitos para conhecimento, porquanto o Tribunal de origem não emitiu juízo de valor acerca da matéria neles versada, a despeito da oposição de embargos de declaração. A mesma sorte segue a alegada violação ao art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.905/2024, acerca da aplicabilidade da Taxa Selic, porquanto tal questão não foi objeto de debate pela instância ordinária, que, nos embargos declaratórios, sequer se pronunciou sobre o tema. À toda evidência, resta configurada a falta de prequestionamento, pois, como não houve o exame da matéria objeto do especial pela instância ordinária, incide, à espécie, o óbice disposto na Súmula 211/STJ.<br>Nessa linha:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA.<br>A alegação de afronta ao artigo ao artigo 1.022 do CPC/15 se deu de forma genérica, circunstância impeditiva do conhecimento do recurso especial, no ponto, pela deficiência na fundamentação. Aplicação da Súmula 284 do STF, por analogia.A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. (..)Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.982.872/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 27/10/2022.)2. Ainda que superado o óbice anterior, o recurso não mereceria acolhida.<br>A recorrente sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a necessária observância do procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997, por se tratar de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia.<br>Contudo, ao julgar os embargos de declaração, o Tribunal a quo esclareceu, de forma expressa, que a aplicação da referida lei especial é condicionada ao efetivo registro do contrato no cartório de registro de imóveis, o que não ocorreu na espécie, mantendo, assim, a incidência das normas consumeristas e a possibilidade de rescisão judicial. Confira-se o excerto do acórdão integrativo (fls. 364-365, e-STJ):<br>Entretanto, a fim de expungir qualquer dúvida e obstar a interposição de outros recursos desnecessários, esclareço à recorrente que a despeito de pleitear o afastamento do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que o contrato foi firmado com cláusula de alienação fiduciária, nos termos da Lei Federal 9.514/97, não há razões para se afastar a aplicação do direito consumerista. Isso porque, apesar da previsão no contrato firmado de alienação fiduciária, não há nos autos a comprovação de que a promessa de compra e venda foi registrada no respectivo cartório de registro de imóveis, impedindo a constituição da garantia fiduciária, como determina o art. 9.514/97. Vê se claramente das provas produzidas que o imóvel em questão teve a sua matrícula devidamente descrita no contrato firmado entre as partes, não sendo este, entretanto, devidamente registrado à margem da matrícula, conforme previsto pelo art. 23, da Lei 9.514/97. Acerca do tema, a Terceira Turma do colendo Superior Tribunal de Justiça, por maioria, no julgamento do REsp 1.835.598 SP, relatado pela ministra Nancy Andrighi, definiu que "a ausência do registro do contrato de compra e venda de imóvel impede a constituição da garantia fiduciária".<br>Ao  assim decidir, a Corte de origem alinhou-se à jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, conforme determina o art. 23 da Lei n. 9.514/1997, possui natureza constitutiva, sem o qual a garantia fiduciária não se perfaz, afastando-se a aplicação da lei especial. Incide, portanto, o óbice da Súmula 83/STJ.<br>No  que tange ao percentual de retenção, a recorrente pleiteia sua majoração para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. O Tribunal de origem, por sua vez, fixou a retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos, em razão das peculiaridades do caso concreto, notadamente o adimplemento de mais de dois terços do contrato pela compradora (85 de 120 parcelas). Tal quantum encontra-se dentro da faixa de 10% a 25% que esta Corte Superior tem considerado razoável e proporcional para os casos de rescisão por culpa do promitente comprador, o que atrai, novamente, a aplicação da Súmula 83/STJ. Ademais, a revisão do percentual fixado, que foi calibrado com base nas circunstâncias fáticas e probatórias, bem como na interpretação da cláusula penal contratual, demandaria o reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, providências vedadas em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>Por fim, a determinação de que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado e a correção monetária a partir de cada desembolso também reflete a conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte, inclusive firmada em sede de recurso repetitivo (REsp 1.740.911/DF, Tema 1002), o que reforça a incidência da Súmula 83/STJ para obstar o seguimento do recurso.<br>3. Ademais, o recurso especial não impugnou, de forma específica e suficiente, todos os fundamentos do acórdão recorrido.<br>A Corte estadual, ao analisar as circunstâncias da causa, concluiu que a rescisão contratual decorreu da iniciativa da compradora, motivada por dificuldades financeiras, e não por atraso na entrega da obra. Para tanto, aplicou o instituto da supressio, consignando que a inércia da autora por aproximadamente 4 (quatro) anos após o prazo final para a entrega da infraestrutura, período no qual tomou posse do lote e nele iniciou edificação, gerou na vendedora a legítima expectativa de que o contrato permaneceria hígido, configurando comportamento contraditório a posterior alegação de mora da vendedora como causa para a rescisão.<br>Este fundamento, de natureza eminentemente fática e autônoma, é suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado quanto à causa da rescisão e suas consequências jurídicas, como a incidência da cláusula penal em desfavor da compradora. Nas razões do recurso especial, a recorrente não se insurgiu de modo direto e específico contra a aplicação da supressio, limitando-se a tecer considerações genéricas sobre a prevalência da Lei n. 9.514/1997 e o percentual de retenção.<br>Dessa forma, a ausência de impugnação específica a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido atrai a incidência da Súmula 283 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".<br>4. Do  exposto, com fulcro no artigo 932 do CPC c/c a Súmula 568 do STJ, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA