DECISÃO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da ausência de negativa de prestação jurisdicional, e (ii) incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 745-748).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 546):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE VAGO - CULPA DA VENDEDORA - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE LAZER E INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO - EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - INEXISTÊNCIA - DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS - INCIDÊNCIA DE MULTA - POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - PAGAMENTO DO IPTU E TAXA DE RATEIO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - IMPROCEDÊNCIA - Eventual atraso na liberação da obra relaciona-se com o risco do empreendimento e, portanto, trata-se de fortuito interno, ou seja, inerente à própria atividade empresária explorada pela ré, não ensejando, portanto, a exclusão da responsabilidade civil. - O inadimplemento confere à parte lesada o direito de pedir judicialmente a resolução do contrato. - Diante do descumprimento contratual por parte da requerida, mostra-se correto o acolhimento do pleito de rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos, sem retenções (Sumula 543 do STJ). - Verificado o atraso injustificado no cumprimento da obrigação, cabível se mostra a imposição da multa rescisória prevista no contrato, em desfavor do vendedor-réu. - Diante da culpa exclusiva do vendedor pela rescisão do contrato e, considerando ser objeto da presente demanda um contrato de compra e venda de imóvel constituído apenas por lote, despido de qualquer edificação habitável, não há que se falar em fruição, e, consequentemente, em qualquer indenização a tal título. - Não tendo o consumidor recebido o imóvel nos termos do que foi pactuado, não há que se falar em cobrança de IPTU e taxas de rateio da associação de moradores.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 667-676).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 683-735), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou violação dos seguintes dispositivos legais:<br>(i) arts. 11, 141, 489, § 1º, I, III e IV, 492, 1.013, §§ 1º e 2º, e 1.022, I e II, e parágrafo único, II, do CPC, referindo que a decisão recorrida foi omissa quanto às seguintes teses recursais "01 - que, por força do efeito devolutivo em profundidade, tudo aquilo que restou alegado no Juízo "a quo", acerca dos capítulos impugnados em sede de apelação, e com a potencialidade de interferir no julgamento da demanda, constitui matéria sobre a qual o acórdão embargado deveria ter discorrido, ainda que os respectivos argumentos, provas e fundamentos legais não tenham sido replicados nas razões ou nas contrarrazões recursais; 02 - que, a despeito da literalidade do rol previsto no art. 1.022, do Código de Processo Civil, tanto a doutrina quanto a jurisprudência vêm admitindo o manejo de Embargos Declaratórios com o objetivo de corrigir premissa equivocada que tenha, ao mesmo tempo, decorrido de erro de fato e determinado o resultado do julgamento; 03 - que ao imputar à Recorrente a prática de ato de inadimplemento contratual, com a consequente declaração de procedência dos pedidos inaugurais, o acórdão de apelação incorreu em erro de fato. Isto porque, a condenação retromencionada apoiou-se em premissa totalmente equivocada e formulada em manifesto confronto com o acervo probatório pertinente, qual seja esta premissa: a existência de descumprimento contratual por suposto atraso de obras e por suposta propaganda enganosa quanto à natureza do empreendimento imobiliário descrito na exordial; 04 - que o erro de fato ora arguido decorreu de omissão acerca do acervo probatório disponível e, também, acerca dos próprios argumentos aduzidos pela Recorrente, tanto na sua contestação quanto nas demais manifestações que articulou nos autos; 05 - que o "termo de compromisso de obras" juntado com petição inicial não faz qualquer referência direta ao contrato celebrado entre as partes; 06 - que mesmo que o referido termo de compromisso de obras realmente fosse relativo ao negócio objeto da lide, que não se poderia ignorar que nele consta, de forma expressa, a seguinte advertência: "não se aplicarão as penalidades quando o atraso nas execuções das obras ocorra em razão de fatos que dependam de órgãos da administração pública, tais como concessionárias de serviços públicos (COPOSA, CEMIG, ETC..)"; 07 - que a ressalva retromencionada, além de não ter sido considerada no julgado, também não foi objeto de pedido de declaração de nulidade, devendo, por isso mesmo, ser considerada válida e eficaz para todos os efeitos legais, sob pena de violação ao disposto no artigo 421, parágrafo único, e 421-A, caput, incisos I, II e III, do Código Civil; 08 - que a construção da área de lazer do empreendimento dependia de autorização dos órgãos públicos municipais, sendo que somente em 17 de Maio de 2016 é que fora expedido alvará pelo Município de Montes Claros aprovando o projeto arquitetônico apresentado, conforme o documento que instruiu a peça contestatória; 09 - que havendo comprovação de que o suposto atraso de obras verificado decorreu de fato imputável ao Poder Público, a condenação da Recorrente nas penalidades próprias do inadimplemento culposo do ajuste implicou em violação frontal ao disposto nos artigos 393 e 396, do Código Civil, que versam sobre a descaracterização da mora contratual nas hipóteses de caso fortuito e de força maior; 10 - que mesmo que o atraso do Poder Público na expedição dos alvarás de construção não caracterizasse caso fortuito ou força maior, para fins de afastar a configuração da mora, ou a incidência dos efeitos contratuais desta, que ainda assim não se poderia desprezar o fato de que o próprio termo de compromisso de entrega de obras que o Recorrido afirma fazer parte do negócio entabulado prevê, expressamente, que o atraso imputável aos órgãos da Administração Pública descaracterizaria o inadimplemento contratual; 11 - necessidade de aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, uma vez que aquele suposto atraso de obras se restringiu às áreas de lazer do empreendimento e que todas as benfeitorias pactuadas já restaram devidamente entregues, conforme laudo pericial carreado aos autos a título de prova emprestada; 12 - que a contestação foi instruída com documentos que demonstram que o empreendimento já contava com parcela substancial das obras, mormente, aquelas relativas à infraestrutura necessária à fixação de moradia no imóvel. Tanto isso é verdade, que na petição inicial, que estabeleceu os limites da lide, a parte Recorrida em nenhum momento alegou que não pôde edificar no lote adquirido; 13 - que o Tema Repetitivo nº 971/STJ é inaplicável in casu e que a sua condenação, nas circunstâncias em apreço, ao pagamento da integralidade de multa contratual implicou violação ao disposto no art. 413, do Código Civil (matéria de ordem pública); 14 - que o acórdão recorrido indeferiu o pleito contraposto de retenção dos valores necessários ao pagamento dos débitos de taxas associativas e de IPTU eventualmente inadimplidos pela parte Recorrida, ao argumento de que não teria havido comprovação da existência da existência de tais débitos, mas que, no entanto, inexiste qualquer óbice para que a referida comprovação seja realizada em sede de liquidação de sentença. 15 - que o deferimento da compensação então pretendida, deveras, constitui providência imprescindível ao próprio retorno das partes ao "status quo ante", bem como à observância da garantia de ressarcimento integral do credor no contexto da resolução / rescisão do contrato, garantia esta preconizada, entre outros, nos artigos 182, 389, 395, 408, 475 e 944, do Código Civil" (fls. 706-709),<br>(ii) arts. 187, 393, 396, 421, parágrafo único, 421-A, caput, I, II e III, e 422, do CC, argumentando pela necessidade de descaracterização da culpa atribuída à recorrente pelo suposto atraso de obras, incidência, em caráter sucessivo, da teoria do adimplemento substancial bem como que o suposto atraso das obras teria se restringido a alguns itens da área de lazer do empreendimento,<br>(iii) art. 413 do CC, defendendo ser "inviável inverter em desfavor da parte Recorrente (com lastro no Tema 971/STJ) a multa contratual prevista no ajuste em apreço, tendo em vista o caráter heterogêneo entre as obrigações que tocam a cada uma das partes no presente caso" (fl. 724) bem como pelo princípio da eventualidade deveria haver a redução equitativa da cláusula penal imposta, e<br>(iv) arts. 182, 389, 395, 408, 475 e 944 do CC, aduzindo que o pedido contraposto de retenção dos valores referentes a débitos de taxas associativas e IPTU supostamente inadimplidos pela recorrida poderiam ser comprovados em liquidação de sentença.<br>No agravo (fls. 756-806), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 816-818).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Desse modo, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação dos arts. 11, 141, 489, § 1º, I, III e IV, 492, 1.013, §§ 1º e 2º, e 1.022, I e II, e parágrafo único, II, do CPC.<br>Quanto às omissões elencadas no item (i), a Corte local assim se pronunciou (fls. 553-561):<br>Inicialmente, tem-se que, no caso dos autos, está configurada relação de consumo, uma vez que, como se sabe, aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas nos contratos referentes ao comércio, incorporação e de construção de empreendimentos imobiliários, sendo objetiva a responsabilidade civil do fornecedor, a teor do art. 14 do CDC<br>(..)<br>Acerca da execução das obras de lazer e infraestrutura, observa-se que o "Termo de Compromisso de Obras" estipula um prazo de 30 (trinta) meses da assinatura da avença, o que se deu no dia 15.01.2015 (ordem 03, fl.07), senão vejamos:<br>(..)<br>Nada obstante, conforme bem ponderou o juiz sentenciante, a inspeção judicial, realizada em 02/06/2018 nos autos de nº 5000849- 16.2017.8.13.0433 (ordem 65), que serviu de prova emprestada neste feito, demonstra que, um ano após o prazo estipulado para a entrega do empreendimento, as obras ainda não haviam finalizado, senão vejamos:<br>(..)<br>Ressalta-se que, conforme bem pontuado pelo juízo a quo, a despeito de o laudo pericial produzido nos presentes autos (ordem 97) apontar a conclusão das obras de infraestrutura e lazer do empreendimento, não se pode desprezar que tal constatação ocorreu em fevereiro de 2020, ou seja, quase 03 (três) anos após o ajuizamento desta demanda, não podendo, portanto, servir como prova do adimplemento contratual por parte da construtora ré.<br>Com o intuito de afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento, a construtora alega a ocorrência de excludente de responsabilidade, ao fundamento de que a área de lazer não foi entregue no prazo contratado por fatos alheios à sua vontade, imputando a responsabilidade ao Município pela demora na aprovação da obra.<br>No entanto, eventual atraso na liberação da obra relaciona-se com o risco do empreendimento e, portanto, trata-se de fortuito interno, ou seja, inerente à própria atividade empresária explorada pela ré, não ensejando, portanto, a exclusão da responsabilidade civil.<br>(..)<br>Ademais, a requerida/apelante não instruiu o processo com provas suficientes a confirmar o alegado atraso por parte do Município. O que existem são meras alegações da demandada sem o menor indício de caracterização da excludente de responsabilidade - caso fortuito ou força maior.<br>Neste contexto, considero indiscutível a responsabilidade da apelante pelo atraso verificado, mostrando-se acertada a sentença neste ponto.<br>Verificado o descumprimento contratual por parte da requerida, é admitida a rescisão do pacto de compra e venda em questão, com a devolução dos valores pagos, sob pena de enriquecimento ilícito da Construtora. É o que dispõe o art. 475 do Código Civil:<br>(..)<br>Ressalta-se que, levando-se em consideração a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo desfazimento do negócio devida a multa contratual, nos termos do que restou contratado, não havendo que se falar em redução. Assim constou da cláusula 9 do contrato:<br>(..)<br>Também não há que se falar em retenção de quaisquer valores por parte da ré, conforme dispõe o enunciado da Súmula 543 do STJ,<br>(..)<br>De igual modo, diante da culpa exclusiva do vendedor pela rescisão do contrato e, considerando ser objeto da presente demanda um contrato de compra e venda de imóvel constituído apenas por lote, despido de qualquer edificação habitável, não há que se falar em fruição, e, consequentemente, em qualquer indenização a tal título.<br>Também não há que se falar em cobrança de IPTU e taxas de rateio da associação de moradores, já que o consumidor sequer recebeu o imóvel conforme pactuado.<br>Ademais, não há prova nos autos de que o comprador está em débito com o IPTU do imóvel e com a taxa de rateio da associação de moradores onde se encontra localizado o empreendimento.<br>Todos os pontos levantados foram abordados pela decisão recorrida.<br>Assim, não se constatam os vícios alegados.<br>No que diz respeito aos arts. 187, 393, 396, 421, parágrafo único, 421-A, caput, I, II e III, e 422, do CC, que abarcariam a da culpa pelo inadimplemento e também a tese subsidiária do adimplemento substancial, a Corte local assim se manifestou (fls. 556-559):<br>Com o intuito de afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento, a construtora alega a ocorrência de excludente de responsabilidade, ao fundamento de que a área de lazer não foi entregue no prazo contratado por fatos alheios à sua vontade, imputando a responsabilidade ao Município pela demora na aprovação da obra.<br>No entanto, eventual atraso na liberação da obra relaciona-se com o risco do empreendimento e, portanto, trata-se de fortuito interno, ou seja, inerente à própria atividade empresária explorada pela ré, não ensejando, portanto, a exclusão da responsabilidade civil.<br>Ademais, a requerida/apelante não instruiu o processo com provas suficientes a confirmar o alegado atraso por parte do Município. O que existem são meras alegações da demandada sem o menor indício de caracterização da excludente de responsabilidade - caso fortuito ou força maior. Neste contexto, considero indiscutível a responsabilidade da apelante pelo atraso verificado, mostrando-se acertada a sentença neste ponto.<br>Rever a conclusão do acórdão quanto à conclusão pelo inadimplemento da parte recorrente demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Fácil constatar a aplicação das Súmulas, pois na própria argumentação do recurso especial a parte cita diversas provas trazidas aos autos e em sua contestação.<br>Idêntico raciocínio também aplica-se à alegação de violação do art. 413 do CC. O acórdão recorrido dispôs (fl. 560):<br>Ressalta-se que, levando-se em consideração a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo desfazimento do negócio devida a multa contratual, nos termos do que restou contratado, não havendo que se falar em redução.<br>Alterar a conclusão da Corte de origem implicaria revolver as cláusulas contratuais bem como analisar o material probatório a fim de inferir qual seria o percentual de redução da multa.<br>Por fim, quanto ao pedido de retenção dos valores referentes a débitos de taxas associativas e IPTU supostamente inadimplidos pela recorrida, a recorrente não rebateu, de modo específico, o seguinte fundamen to do acórdão (fls. 561):<br>Também não há que se falar em cobrança de IPTU e taxas de rateio da associação de moradores, já que o consumidor sequer recebeu o imóvel conforme pactuado.<br>A ausência de impugnação específica de fundamento independente e suficiente para manter o acórdão combatido, no ponto controvertido, leva à inadmissão do recurso, tendo em vista o teor da Súmula n. 283/STF.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>Publique-se e intimem-se.<br> EMENTA