DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FRANCIANA APARECIDA ALMEIDA XAVIER contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (e-STJ, fls. 542-552):<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. UNIDADE AUTÔNOMA INTEGRANTE DO POOL DE LOCAÇÃO. LOCAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA SEM INTERVENÇÃO DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS MAJORADOS.<br>1. "Por pool hoteleiro ou pool de locação entende-se o agrupamento de pelo menos 60% (sessenta por cento) dos proprietários das unidades habitacionais de determinado empreendimento ou estabelecimento conhecido como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotel e similares, que, visando à exploração hoteleira dessas unidades imobiliárias, transfere a sua gestão para uma empresa responsável por sua administração, formando uma sociedade em conta de participação ou outro modelo legal de constituição, conforme exigido pelo art. 24 da Lei nº 11.771/08" (Acórdão 1224890, 07265067020188070001, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 22/1/2020, publicado no DJE: 30/1/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).<br>2. A sociedade em conta de participação (SCP) é uma modalidade societária empresarial não-personificada com um fim específico. Por meio dela, duas ou mais pessoas se associam para exercer alguma atividade econômica, mas apenas um desses sócios atuam na administração do negócio. Os demais apenas participam dos lucros e resultados. Dessa forma, uma pessoa fornece recursos à outra para que a última os utilize em determinado projeto ou empreendimento visando auferir resultados a serem compartilhados.<br>3. "Pool" hoteleiro é uma espécie de investimento, que fica a cargo da empresa especializada as operações hoteleiras e administrativas com a desoneração dessas tarefas pelo sócio participante/proprietário. A transferência da responsabilidade da administração do imóvel para uma empresa especializada seria um dos atrativos no negócio.<br>4. As cláusulas contratuais foram estipuladas em contrato, o que denota o pleno conhecimento no estabelecimento das cláusulas contratuais, não havendo que se falar em abusividade ou nulidade. Não há questionamento acerca do procedimento utilizado pela empresa que primou pela informação e direito de defesa na imposição da multa. Há de se ressaltar que não fora apontada eventual inadimplência ou fato capaz de infirmar o descumprimento contratual por parte da Autora, ora Apelada.<br>5. A decisão judicial que altera os efeitos do contrato, interfere diretamente na esfera jurídica dos contratantes, e, eventualmente de terceiros, diante da natureza do objeto contratado, afastando a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), protegendo uma das partes em detrimento daquele que cumpriu a sua obrigação.<br>6. A proibição de locação direta importa em restrição indevida ao direito de propriedade apenas por parte de condômino não associado.<br>7. Apelação da parte Ré desprovida. Honorários majorados."<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 619-625).<br>Em seu recurso especial, a recorrente alega, além de dissídio jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(a) artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal, pois a penalidade pela oferta de locação temporária fora do sistema de pool hoteleiro foi aplicada sem que fosse oportunizado o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa.<br>(b) artigo 1.228 do Código Civil, pois foi indevidamente validada a imposição de multa condominial em decorrência da locação por temporada, sob o fundamento de que houve infração ao regimento interno, sem que tenha havido comprovação de prejuízo concreto à coletividade ou desvio da função social da propriedade, em clara afronta ao pleno exercício desse direito.<br>(c) artigo 884 do Código Civil, pois a penalidade foi aplicada sem que tenha sido demonstrado que a conduta causou efetivo prejuízo, violando os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva e importando em enriquecimento sem causa.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 807-828).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório. Passo a decidir.<br>Inicialmente, cabe ressaltar que o recurso especial não constitui via adequada para o exame de temas constitucionais, sob pena de usurpação da competência do STF. Dessa forma, não se conhece da alegada violação ao art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal.<br>Ademais, verifica-se que a alegada violação ao artigo 884 do Código Civil foi suscitada apenas nas razões do recurso especial, não tendo sido analisada pelo Tribunal de origem.<br>Assim, fica caracterizada a inovação recursal quanto ao tema, o que impede sua análise no recurso especial, em razão da ausência de prequestionamento. Aplicam-se, por analogia, as Súmulas 282 e 356 do STF. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DENÚNCIA UNILATERAL DE CONTRATO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DECISÃO SURPRESA. INOVAÇÃO RECURSAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AVIAMENTO EMPRESARIAL. FUNDO DE COMÉRCIO. INOVAÇÃO RECURSAL. INEXISTÊNCIA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMLAS Nº S 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.<br>1. Discute-se nos autos acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, decisão surpresa, inovação recursal e enriquecimento sem causa decorrente de denuncia unilateral e descumprimento contratual.<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. É inviável o exame de questões suscitadas somente nas razões do recurso especial, porquanto não foram devidamente prequestionadas e configuram indevida inovação recursal, que impossibilita o exame no Superior Tribunal de Justiça.<br>4. Inexiste inovação recursal a respeito de questão devidamente suscitada na inicial e nas razões dos embargos de declaração opostos na origem, não podendo o magistrado se esquivar da análise ampla e detida da relação jurídica a partir da interpretação lógico-sistemática dos pedidos da demanda.<br>5. Acolher a tese pleiteada pela parte agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>6. Consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do reexame da matéria fática e de cláusulas contratuais impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>7. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.129.614/MA, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025, g.n.).<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DA TESE. SÚMULA N. 211/STJ.<br>1. Nos termos do art. 373 do CPC, incumbe ao autor provar o fato constitutivo do seu direito e ao réu provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.<br>2. Concluindo o Tribunal de origem pela ausência de prova acerca de fato constitutivo do direito do autor, a modificação desse entendimento exige o reexame de matéria fática, inviável em sede de recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>3. "Ainda que se trate de matéria de ordem pública, é exigido o prequestionamento da tese aventada em sede de recurso especial ou contrarrazões ao recurso especial, sendo vedado o julgamento, por esta Corte, de temas que constituam inovação recursal, sob risco de supressão de instância e de ofensa aos princípios do duplo grau de jurisdição e do devido processo legal." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.430.680/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 25/10/2024.)<br>Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.792.418/MG, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025, g.n.).<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002, ART. 205). SÚMULA 83/STJ. ARTIGOS 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. DEFICIÊNCIA NA CONCEPÇÃO DO PROJETO DA OBRA. CAUSALIDADE ADEQUADA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. ARTIGO 884 DO CÓDIGO CIVIL. SÚMULAS 282 E 356/STF. ART. 1.026 DO CPC/15 OMISSÃO NA DECISÃO AGRAVADA. VIA INADEQUADA. NÃO PROVIDO.<br>1. Não há falar-se em omissão ou falta de justificativa adequada nos casos em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria devolvida.<br>2. A pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção está sujeita ao prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.<br>Súmula 83/STJ.<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>4. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal (STF).<br>5.O agravo interno não é o recurso cabível (adequado) para apontar suposta omissão da decisão agravada. Precedentes.<br>6. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.506.495/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025, g.n.)<br>Quanto à suscitada violação ao artigo 1.228 do Código Civil, registra-se que se trata de ação de cobrança de multa por infração à convenção e ao regimento interno do condomínio agravado, decorrente da oferta de locação de diárias fora do respectivo pool hoteleiro. O juízo de primeiro grau julgou o pedido autoral procedente, condenando a ora agravada ao pagamento de R$ 2.102,36 (dois mil cento e dois reais e trinta e seis centavos) a esse título.<br>O Tribunal a quo, ao manter a sentença, consignou que a penalidade foi aplicada conforme as diretrizes estabelecidas na convenção e no regimento interno do condomínio, especialmente em observância à cláusula que veda a livre disposição do imóvel pelo condômino que aderiu ao sistema de pool hoteleiro, como no caso. Por elucidativos, transcrevem-se os seguintes excertos do acórdão recorrido:<br>"No caso concreto, restou comprovado, ou seja, incontroverso, que a parte ré, ora apelante, é proprietária da unidade 1037 no Condomínio Complexo Hoteleiro (Golden Tulip), bem como foi notificada em março e abril de 2023 por alugar a unidade fora do "pool" hoteleiro, violando a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, o que ocasionou a aplicação de multa.<br>O condomínio autor, ora apelado, aplicou multa à parte ré, ora apelante, sob a justificativa de descumprimento reiterado de norma prevista em convenção, especificamente os arts. 11, 12, 72 (a, b e c) e 73 (c) da Convenção de Condomínio, assim como o art. 30 do Regimento Interno (..).<br>Os arts. 77 e seguintes da convenção (ID 61449007) descrevem a criação de um "sistema de locações em grupo", sob administração única, com rateio de despesas e receitas entre as unidades aderentes. Embora o art. 77 diga que o "referido sistema será o único oficialmente reconhecido pelo SUBCONDOMÍNIO" (ID 61449007, pág. 24), não parece haver qualquer proibição de que haja a exploração individual de unidades, desde que não integrantes do grupo.<br>Assim, se a apelante adere aos serviços especializados que são prestados dentro do "pool", nos termos da convenção de condomínio, levam forçosamente à conclusão de que tais serviços são exclusivos. É da Administradora/Operadora do "pool" a responsabilidade acerca das condições de locação de suas respectivas unidades e dos serviços que decidirão prestar (ou não) a seus clientes. (..)<br>Pelo que se extrai do Ato Declaratório Interpretativo N. 14/2004 da Secretaria da Receita Federal SRF, para que a dinâmica do pool hoteleiro aconteça, há necessidade de formação de uma sociedade composta entre os proprietários e uma empresa especializada em hotelaria. Essa sociedade, cujo objetivo é o lucro comum, é constituída normalmente sob a forma de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), na qual a administradora especializada em hotelaria é a sócia ostensiva e os proprietários são os sócios ocultos, os participantes. (..)<br>Percebe-se, assim, que o "pool" hoteleiro é uma espécie de investimento, que fica a cargo da empresa especializada as operações hoteleiras e administrativas com a desoneração dessas tarefas pelo sócio participante/proprietário. A transferência da responsabilidade da administração do imóvel para uma empresa especializada seria um dos atrativos no negócio. (..)<br>Nesse sentido, a decisão judicial que altera os efeitos do contrato, interfere diretamente na esfera jurídica dos contratantes, e, eventualmente de terceiros, diante da natureza do objeto contratado, afastando a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), protegendo uma das partes em detrimento daquele que cumpriu a sua obrigação.<br>Importante ressaltar que as cláusulas contratuais foram estipuladas em contrato, o que denota o pleno conhecimento no estabelecimento das cláusulas contratuais, não havendo que se falar em abusividade ou nulidade. Bem como não há questionamento acerca do procedimento utilizado pela empresa que primou pela informação e direito de defesa na imposição da multa.<br>Há de se ressaltar que não fora apontada eventual inadimplência ou fato capaz de infirmar o descumprimento contratual por parte da autora, ora apelada.<br>Assim, a proibição de locação direta importa em restrição indevida ao direito de propriedade apenas por parte de condômino não associado. (..)<br>Portanto, mostra-se correto o entendimento firmado pelo Magistrado sentenciante de que a penalidade de multa foi aplicada conforme as diretrizes estabelecidas pelos dispositivos presentes na convenção do condomínio e no respectivo regimento interno, diante da cláusula que veda a livre disposição do imóvel pelo condômino que aderiu ao sistema de "pool" hoteleiro."<br>A pretensão de modificar esse entendimento, de modo a concluir pela ilegalidade da restrição à locação por temporada e consequentemente da penalidade aplicada, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas da convenção e do regimento interno do condomínio, providências inviáveis no âmbito estreito do recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 7 e 5/STJ. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PLATAFORMAS DIGITAIS. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. EXPLORAÇÃO COMERCIAL OFENSA À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83/STJ. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. No que tange à suposta negativa de prestação jurisdicional, é preciso deixar claro que o acórdão recorrido resolveu satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição ou omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional.<br>2. A Corte de origem adotou posicionamento em conformidade com recente jurisprudência firmada nesta Corte Superior no sentido de q ue "a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio" (REsp 1.884.483/PR, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, DJe 16/12/2021). Incide, no ponto, o óbice da Súmula 83 desta Corte.<br>3. Outrossim, reverter a conclusão do Tribunal local quanto à destinação exclusivamente residencial dos imóveis estipulada em convenção de condomínio, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a análise e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado devido à natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>4. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 1.958.829/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 29/4/2022).<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DECLARADA INVÁLIDA. REFORMA DO JULGADO. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICOPROBATÓRIA E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO NOS MOLDES LEGAIS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. A Corte local declarou inválida a deliberação da assembleia extraordinária, por insuficiência do quórum de votação. Dessarte, no caso concreto, para modificar o julgado, na via especial, e acolher o pleito condominial, seria necessário revisitar o substrato fático da demanda, bem como efetuar a interpretação de cláusulas da convenção de condomínio, procedimento obstado pelas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.<br>3. A jurisprudência do STJ firmou o posicionamento de que não é possível o conhecimento do apelo nobre interposto pela divergência, na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei. Isso porque a Súmula nº 7 do STJ também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional.<br>4. Agravo interno não provido."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.950.734/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 25/10/2021, DJe de 28/10/2021.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DELIBERAÇÃO EM DESACORDO COM AS NORMAS FIXADAS EM CONVENÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>2. No caso concreto, o Tribunal de origem examinou os elementos fáticos dos autos e, em especial, a convenção do condomínio, a fim de reconhecer a nulidade das deliberações tomadas em assembleia geral extraordinária. Dessa forma, para alterar o acórdão recorrido, seria necessário o reexame da prova dos autos e a interpretação das cláusulas convencionais, o que é inviável em recurso especial, nos termos das súmulas mencionadas.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 1.154.178/SP, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 4/12/2017)<br>Por fim, a incidência das Súmula 5 e 7/STJ pela alínea "a" também obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>Diante do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial<br>Se houver nos autos a prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se.<br>EMENTA