DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ANCAR IC contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à tese de violação do caput do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 e, quanto ao dissídio, por inviabilidade de análise do recurso pela alínea c ante o não conhecimento pela alínea a.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Contraminuta às fls. 945-965.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios em apelação cível nos autos de ação renovatória de contrato de locação comercial.<br>O julgado foi assim ementado (fls. 597-598):<br>APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. PRELIMINARES. INTEMPESTIVIDADE. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. REJEITADAS. MÉRITO. CLÁUSULA CONTRATUAL DE REAJUSTE. VALOR MÉDIO DE MERCADO. DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO AVERIGUADO POR LAUDO. MANTIDO O QUANTUM ARBITRADO EM SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS RAZOÁVEL. IMPROVIMENTO.<br>1. Considerados o prazo quinzenal e os dias úteis do intervalo, não se verifica a intempestividade do apelo do réu. Afastada a preliminar.<br>2. Embora as razões recursais foquem em interpretação restrita do fundamento da decisão singular, em juízo preliminar vislumbra-se o interesse processual do autor em afastar a aplicação da cláusula questionada para efeitos futuros.<br>3. O artigo 54 da Lei 8.245/1991 garante a persistência das condições pactuadas livremente entre o estabelecimento comercial e os empreendedores de shopping centers. Tal regramento não é absoluto, sendo necessário observar as demais disposições da lei e as regras gerais que regem os contratos.<br>4. Com fulcro em laudo pericial, reconheceu-se o excesso da aplicação imponderada da cláusula contratual. Esta não está eivada de ilicitude, não obstante ter provocado posterior desequilíbrio econômico contratual, que deve ser retificado no momento da renovação do aluguel.<br>5. Conforme os princípios da causalidade e da sucumbência, cabe ao magistrado analisar, com base no caso concreto, a responsabilização do sujeito que deu causa ao ajuizamento da ação pela verba decorrente do resultado do julgamento.<br>6. Negado provimento aos apelos.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 634):<br>PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. VEDAÇÃO. DESPROVIMENTO.<br>1. Nos termos do art. 1.022 do CPC, os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria, por ser recurso de fundamentação vinculada, sendo imprescindível que a parte demonstre a ocorrência de uma das hipóteses legais para seu provimento.<br>2. O órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todas as alegações levantadas pelas partes e todos os dispositivos legais invocados, mas apenas sobre os elementos relevantes para a conclusão, a fim de respeitar os princípios da ampla defesa e da motivação da decisão judicial.<br>3. Embargos de declaração conhecidos e não providos.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação do art. 54 Lei n. 8.245/1991, porque, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, devem prevalecer as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, impondo-se a observância do item 9.8 das Normas Gerais Complementares para a fixação do aluguel na renovatória, vedando-se a substituição por critério de mercado.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que deveria prevalecer o valor pericial de mercado em detrimento do critério contratual da cláusula 9.8 na fixação do novo aluguel, divergiu do entendimento firmado no AREsp n. 1.149.602/DF (AgInt-EDcl), no AREsp n. 1.611.717/DF (AgInt), no REsp n. 1.976.061, no REsp n. 1.902.149 (AgInt-EDcl) e no REsp n. 1.947.694/SP.<br>Requer o provimento do recurso para que se conheça do recurso para ser provido, reformando-se o acórdão recorrido a fim de que o valor do aluguel seja calculado em liquidação de sentença conforme o item 9.8 das Normas Gerais Complementares, com condenação do BANCO SANTANDER ao ônus integral da sucumbência.<br>Contrarrazões às fls. 886-903.<br>É o relatório. Decido.<br>A controvérsia diz respeito a ação renovatória de contrato de locação comercial em que a parte autora pleiteou a renovação por 5 anos e a fixação do aluguel com base no valor de mercado apurado em perícia, com manutenção das demais cláusulas contratuais.<br>A sentença acolheu pedido de renovação da locação por 5 anos, fixou o aluguel mensal e condenou a autora ao pagamento da diferença de aluguéis vencidos até o trânsito em julgado, corrigidos pelos índices oficiais, a ser executado de uma só vez, e fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, com sucumbência de 60% para a autora e de 40% para a ré.<br>O acórdão recorrido manteve a sentença, negando provimento às apelações das partes e majorando os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>I - Art. 54 da Lei n. 8.245/1991<br>O agravante, Fundo de Investimento Imobiliário ANCAR IC, alega violação do art. 54 da Lei n. 8.245/1991. Afirma que, por se tratar de relação entre lojista e empreendedor de shopping center, deve prevalecer integralmente a cláusula 9.8 das Normas Gerais Complementares do contrato de locação, a qual estipula critérios próprios para a renovação contratual, afastando a incidência do valor de mercado como parâmetro.<br>Entende que o acórdão recorrido desconsiderou a autonomia privada garantida pelo referido dispositivo legal, ao afastar a aplicação da cláusula contratual livremente pactuada, impondo a fixação do novo valor locatício com base em avaliação mercadológica.<br>Nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, observar-se-ão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos; entretanto, o Tribunal adotou o posicionamento de que essa liberdade contratual não é absoluta, afastando a aplicação da cláusula contratual em razão da constatação de desequilíbrio contratual.<br>Confira-se o seguinte excerto do acórdão recorrido (fl. 605):<br>O artigo 54 da Lei 8.245/1991 garante a persistência das condições pactuadas livremente entre o estabelecimento comercial e os empreendedores de shopping centers. Tal regramento não é absoluto, sendo necessário observar as demais disposições da lei do inquilinato, como a proteção do fundo de comércio (artigo 51), e as regras gerais que regem os contratos, isto é, a boa-fé, a função social, o equilíbrio econômico, entre outros. Na sentença, com fulcro em laudo pericial (ID 35685235) e nas respostas técnicas aos quesitos (ID 35685236) e aos questionamentos das partes (ID 35685265), o d. juízo a quo reconheceu o excesso da aplicação imponderada da cláusula 9.8 das normas gerais complementares do contrato. Esta, ao revés do que afirma o autor, não está eivada de ilicitude, não obstante ter provocado posterior desequilíbrio econômico, que deve ser retificado no momento da renovação do aluguel. Seguindo esse raciocínio, o decisum reconheceu a necessidade de mitigá-la para restabelecer a harmonização entre as partes, sem excluir o por elas acertado. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte admite que, apesar de ser imprescindível a observância da vontade, deve ser preservado o equilíbrio contratual.<br>Rever esse entendimento, para afirmar que a cláusula não impõe desvantagem ou que deveria prevalecer em qualquer hipótese, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos, notadamente da extensão dos efeitos da cláusula 9.8, da prática de mercado e dos laudos periciais juntados, o que é vedado na instância especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A propósito:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ESTABELECIMENTO DISTINTO DE "SHOPPING CENTER". "RES SPERATA" INDEVIDA. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem enfrentamento do tema pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor da Súmula n. 211 do STJ.<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sujeitam-se à preclusão consumativa as questões decididas no processo, inclusive as de ordem pública, que não tenham sido objeto de impugnação no momento próprio. Precedentes (AgInt no AREsp n. 2.019.623/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022).<br>3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pelos recorrentes, quanto à validade da cláusula contratual que prevê a cobrança da "res sperata", demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.<br>5. O conhecimento do recurso especial exige a indicação dos dispositivos legais supostamente violados. Ausente tal requisito, incide a Súmula n. 284/STF.<br>6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.211.563/GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 19/6/2023, destaquei.)<br>II - Divergência jurisprudencial<br>O recorrente sustenta que, considerando tratar-se de locação de espaço em shopping center, deve prevalecer o critério contratual pactuado para fixação do aluguel na renovatória, nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, sendo indevida a aplicação de parâmetro de mercado estimado por laudo pericial como substituto automático da cláusula ajustada.<br>Argumenta que o acórdão recorrido desrespeitou precedentes em que se reconheceu a autonomia negocial das partes e que não é admitida, em regra, a revisão do aluguel meramente porque o valor de mercado diverge do pactuado.<br>Os precedentes invocados assinalam que a autonomia privada deve ser respeitada em contratos como os de shopping center e que a diferença entre o valor pactuado e o valor de mercado não autoriza a revisão judicial do aluguel.<br>Conforme o acórdão recorrido, no caso dos autos, ficou demonstrado que a cláusula 9.8, embora formalmente pactuada, provocou desvantagem contratual ao lojista ao impedir qualquer margem de revisão ou adaptação diante das condições de mercado, o que, na hipótese, ofendeu os princípios da boa-fé objetiva.<br>A revisão do entendimento do Tribunal de Justiça pela via do recurso especial exigiria o reexame da cláusula 9.8, dos parâmetros utilizados no laudo, da própria prova técnica e das circunstâncias fáticas em que se deu a relação contratual, providências vedadas nesta instância, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Por fim, ainda que o agravante sustente que os precedentes apontados teriam entendimento diverso e que tais julgados reconhecem a autonomia negocial, o acórdão recorrido, ao avaliar o caso dos autos, reconheceu que fora imposta desvantagem contratual relevante, razão pela qual aplicou o parâmetro de mercado. Assim, não houve divergência jurisprudencial capaz de autorizar recurso especial.<br>Os precedentes apontados, além de divergirem quanto ao contexto fático, baseiam-se em premissas distintas quanto à inexistência de desequilíbrio contratual. O acórdão recorrido, por sua vez, firmou sua conclusão após análise de prova técnica e contratual, reconhecendo a desvantagem excessiva do critério estipulado na cláusula contratual acima citada.<br>Portanto, não há identidade fática ou jurídica suficiente para caracterizar dissídio jurisprudencial.<br>III - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA