DECISÃO<br>Examina-se agravo em recurso especial interposto por HERIVELTON FERNANDES SABOIA e PRISCILA ANDRÉ DA SILVA SABOIA, contra decisão que inadmitiu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal.<br>Ação: reivindicatória ajuizada por FREDERICO AUGUSTO GOMES DE ALENCAR e ANA VIRGÍNIA VERAS DA NÓBREGA DE ALENCAR, em face de HERIVELTON FERNANDES SABOIA e PRISCILA ANDRÉ DA SILVA SABOIA, na qual requer a reintegração da posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, com desocupação compulsória.<br>Decisão interlocutória: deferiu a tutela provisória de urgência para determinar a desocupação, em 15 dias, do imóvel.<br>Acórdão: deu parcial provimento ao agravo de instrumento interposto por HERIVELTON FERNANDES SABOIA e PRISCILA ANDRÉ DA SILVA SABOIA, nos termos da seguinte ementa:<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA PELO JUÍZO A QUO. REQUISITOS PARA REINTEGRAÇÃO DE POSSE NÃO CONFIGURADOS. NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DO VALOR DEVIDO AO AGRAVANTE PARA O DEFERIMENTO DA MEDIDA PARA EVITAR DANOS IRREPARÁVEIS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECURSAL. NECESSIDADE. REFORMA DA DECISÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Na hipótese, busca a Agravante a reforma da decisão do juízo a quo que, ao deferir a tutela provisória de urgência em favor do ora agravado, determinou a desocupação, em 15 dias, do imóvel objeto da ação reivindicatória em destrame.<br>2. No caso, como causa de pedir, aduziram os autores/agravados que (a) em 05/02/2019 firmaram um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com os suplicados, cujo objeto era o imóvel descrito na exordial, ao qual acordaram que o bem seria vendido pelo montante de R$1.026.800,00 (hum milhão, vinte e seis mil e oitocentos reais); (b) o pagamento do imóvel seria feito, consoante acordado no item 04 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, mediante o pagamento de 36<br>(trinta e seis) parcelas mensais iniciais além de 5 (cinco) balões semestrais, 1 (uma) parcela a ser quitada com Financiamento Mobiliário ou Recursos Próprios, até 36 (trinta e seis) parcelas e 1 (um) balão adicional; (c) o pagamento da avença com os suplicantes foi renegociado para adequara capacidade financeira do casal suplicado, surgindo a necessidade do 1º Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda, firmado em 24/02/2022; (d) o valor total do imóvel passou a ser de R$1.102.000,00 (um milhão, cento e dois mil reais), adequando as parcelas de pagamento para as condições atuais dos suplicados, bem como alterando o item 10 do Contrato para aplicar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor da transação como multa compensatória, tendo em vista o histórico de inadimplência dos suplicados; (e) os suplicados incorreram em novo inadimplemento contratual deixando de pagar as parcelas a partir da parcela 46 com vencimento07/12/2022, tendo as partes optado por firmar em 23/05/2023 (doc. 05) um DISTRATO CONTRATUAL; (f) Assinado o Distrato e encerrado o prazo para devolução do imóvel, os suplicados não entregaram o imóvel; (g) passados os 30 (trinta) dias para desocupação, que se findou em 15/04/24, os mesmos continuaram na posse indevida do imóvel não restando aos autores outra alternativa que não seja o ajuizamento da ação para terem de volta o bem de sua propriedade.<br>3. Com a inicial, juntou o requerente o contrato de compra e venda (fls. 34-41), 1º aditivo ao contrato (fls. 42-47), o distrato (fls. 48-51), notificação extrajudicial encaminhada pelo agravante (fls. 52-55), contranotificação dos agravados (fls. 56-61), dentre outros. Com efeito, a documentação acostada demonstra o domínio do imóvel exercido pelo ora<br>recorrido, tanto no contrato de fls. 34-41, aonde ficou estabelecido na cláusula 10 que, em caso de inadimplemento, o pacto seria rescindido e os agravados/vendedores poderiam proceder à venda do imóvel, quanto na sua matrícula.<br>4. Além disso, no distrato realizado entre as partes, ficou estabelecido que: (a) tendo em vista o inadimplemento a partir da parcela 46 com vencimento em 7/12/2022 e seguintes, os distratantes manifestaram a vontade em desistir do contrato de compra e venda (b) até o pagamento da última parcela (07/11/2022) os compradores/agravantes tinham realizado o pagamento de R$ 437.000,00 (quatrocentos e trinta e sete mil reais); (c) os vendedores fariam jus à multa rescisória no patamar de 25% sobre o valor total da transação, gerando um valor de R$ 275.500 (duzentos e setenta e cinco mil e quinhentos reais); (d) abatendo o valor da multa, o valor a ser restituído aos compradores seria de R$ 161.500,00 (cento e sessenta e um mil e quinhentos reais); (e) os compradores teriam direito a ficar na posse do imóvel até 31 de janeiro de 2024.<br>5. Com efeito, pela análise do caso concreto, verifiquei que encontra-se indubitável o inadimplemento do ora agravante, o que legitimaria a concessão da tutela em seu favor. No entanto, analisando minuciosamente a situação dos autos, verifiquei que o contido na cláusula do distrato que trata da multa rescisória encontra-se abusivo, gerando lesão ao consumidor. Isso porque restou estabelecido uma multa de 25% sobre o valor total do contrato e não sobre os valores adimplidos, ferindo o entendimento jurisprudencial sobre a matéria<br>6. Vale dizer, também, que, segundo o STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543). Ademais, o próprio contrato estabelece que deve haver restituição de valores ao comprador. 7. Nesta ordem de ideias, considerando que não vi dos autos a prova da restituição de quaisquer valores ao réu/agravante, a medida de reintegração da posse em favor dos vendedores, seria precipitada, sobretudo porque o comprador sairia do imóvel que serve de sua moradia com sua família sem receber nenhum valor do que depreendeu com o pagamento das prestações. Daí que, para promover a restituição pretendida pelos vendedores do imóvel em discussão é preciso, com o propósito de afastar prejuízos irreversíveis, analisar o distrato realizado bem como os valores a serem devolvidos para evitar lesão e, empós, a devolução do valor devido, para aí então, ser admitida a reintegração da posse.<br>7. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Manutenção da tutela de reintegração condicionada à devolução de 75% das parcelas adimplidas por ocasião do contrato rescindido.<br>(e-STJ fls. 305-308)<br>Embargos de Declaração: opostos por HERIVELTON FERNANDES SABOIA e PRISCILA ANDRÉ DA SILVA SABOIA, foram rejeitados. Opostos por FREDERICO AUGUSTO GOMES DE ALENCAR e ANA VIRGÍNIA VERAS DA NÓBREGA DE ALENCAR, foram rejeitados.<br>Decisão de admissibilidade do TJ/CE: inadmitiu o recurso especial em razão dos seguintes fundamentos (e-STJ Fls. 635-644):<br>i. ausência de prequestionamento expresso e ficto (arts. 157 e 167 do Código Civil) e<br>ii. Súmula 735/STF.<br>Agravo em recurso especial: nas razões do recurso, a parte agravante defende o prequestionamento implícito das matérias suscitadas. Defende que a Súmula 735/STF não se aplica ao caso, pois o acórdão possui conteúdo de meritório. Defende o afastamento do óbice da Súmula 7/STJ ao sustentar tratar-se de discussão eminentemente jurídica sobre lesão e simulação, e aponta violação direta aos arts. 157 e 167 do CC, pleiteando, ao final, o provimento do recurso especial com a declaração de lesão e nulidade por simulação, ou, subsidiariamente, a redução da cláusula penal. (e-STJ fls. 665-670)<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>Ao analisar o agravo em recurso especial interposto, verifica-se que a parte agravante não demonstrou, de maneira consistente, a inaplicabilidade dos seguintes óbices:<br>i. ausência de prequestionamento expresso e ficto (arts. 157 e 167, do Código Civil) e<br>ii. Súmula 735/STF.<br>A decisão que inadmitiu o apelo extremo da parte consignou que o prequestionamento ficto só se torna completo quando a parte suscita expressamente violação ao artigo 1.022 do CPC, o que não foi na hipótese vertente.<br>Com efeito, para que o recurso especial seja analisado por esta Corte Superior, o recorrente deve refutar todos os fundamentos que levaram a inadmissão pelo Tribunal de origem. Nesse sentido: AgInt no AREsp 2.292.265/SP, Terceira Turma, DJe de 18/8/2023, e AgInt no AREsp 2.335.547/SP, Quarta Turma, DJe de 11/10/2023.<br>Forte nessas razões, NÃO CONHEÇO do agravo em recurso especial, com fundamento no art. 932, III, do CPC.<br>Deixo de majorar os honorários de sucumbência recursal, visto que não foram arbitrados na instância de origem.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar na condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA