ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. A apresentação de razões recursais genéricas, que não demonstram, de modo analítico, em que medida teria ocorrido a violação a dispositivos de lei, constitui vício de fundamentação. Incidência da Súmula 284/STF.<br>2. Rever as conclusões das instâncias ordinárias quanto ao descumprimento dos prazos contratuais pela recorrente demandaria, necessariamente, a reapreciação do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, em razão do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>3. Modificar o entendimento das instâncias ordinárias sobre o prazo estipulado para a entrega das unidades imobiliárias exigiria a reanálise das provas constantes dos autos, o que é vedado na via do recurso especial, em razão da aplicação da Súmula 7 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno, interposto por SANTORINI RIVIERA INCORPORACAO DE IMOVEIS SPE LTDA, em face de decisão monocrática de fls. 654-663, e-STJ, que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e na extensão, deu-lhe provimento para afastar a majoração dos honorários advocatícios.<br>O apelo extremo, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fl. 605, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PARTE DO PAGAMENTO MEDIANTE A ENTREGA DE 03 UNIDADES FUTURAS. MORA DO DEVEDOR. SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA DO RÉU. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. DEVER DE INDENIZAR. LUCROS CESSANTES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. SUMULA 348, TJRJ. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>Os embargos declaratórios opostos foram rejeitados (fls. 445-448, e-STJ).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 451-466, e-STJ), a parte insurgente apontou violação aos seguintes artigos: a) 1.022, incisos I e II, do CPC, alegando que o Tribunal de origem não supriu as omissões e contradições apontadas; b) 122 e 421, do Código Civil, alegando a ausência de mora, uma vez que o contrato firmado entre as partes foi estruturado para iniciar a contagem do prazo de construção apenas quando as condições mercadológicas fossem adequadas, protegendo tanto a recorrente quanto os recorridos; c) 537 do CPC, sustentando que o prazo para cumprimento da obrigação é exíguo; d) 85, §§ 1º e 11, do CPC, alegando não ser cabível a incidência de honorários recursais pelo desprovimento dos embargos de declaração.<br>Contrarrazões às fls. 632-634, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem negou seguimento ao reclamo (fls. 606-607, e-STJ), dando ensejo na interposição do competente agravo (fls. 609-617, e-STJ), visando destrancar aquela insurgência.<br>Contraminuta às fls. 632-634, e-STJ.<br>Em decisão monocrática, conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e na extensão, deu-lhe provimento apenas para afastar a majoração dos honorários advocatícios.<br>Daí o presente agravo interno (fls. 667-687, e-STJ), no qual a parte agravante sustenta que a decisão monocrática incorreu em erro ao aplicar indevidamente óbices sumulares a questões de direito federal, como a qualificação jurídica da cláusula contratual, a razoabilidade do prazo para cumprimento da obrigação de fazer e a negativa de prestação jurisdicional, requerendo a reforma da decisão monocrática e o reconhecimento das violações legais apontadas.<br>Impugnação às fls. 690-694, e-STJ.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. A apresentação de razões recursais genéricas, que não demonstram, de modo analítico, em que medida teria ocorrido a violação a dispositivos de lei, constitui vício de fundamentação. Incidência da Súmula 284/STF.<br>2. Rever as conclusões das instâncias ordinárias quanto ao descumprimento dos prazos contratuais pela recorrente demandaria, necessariamente, a reapreciação do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, em razão do óbice da Súmula 7 do STJ.<br>3. Modificar o entendimento das instâncias ordinárias sobre o prazo estipulado para a entrega das unidades imobiliárias exigiria a reanálise das provas constantes dos autos, o que é vedado na via do recurso especial, em razão da aplicação da Súmula 7 do STJ.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pela parte insurgente são incapazes de infirmar a decisão agravada, motivo pelo qual merece ser mantida, por seus próprios fundamentos.<br>1. De início, mantém-se a decisão singular no ponto em que aplicou o óbice da Súmula 284 do STF à alegada tese de violação ao artigo 1.022, I e II, do CPC.<br>Consoante asseverado no decisum agravado, a parte agravante sustenta, em síntese, que teria provocado o Tribunal a se manifestar sobre a consonância do acórdão recorrido com os artigos 122 e 421 do Código Civil, bem como com o artigo 537 do Código de Processo Civil, mas o Tribunal teria se mantido silente sobre essas questões, não sanando as omissões e contrariedades com o julgado (fls. 459-460, e-STJ).<br>Na hipótese, verifica-se que a insurgente não apontou especificamente, em que omissão, contradição ou obscuridade incorreu o acórdão recorrido, nem demonstrou, de forma clara e precisa, a suposta deficiência na fundamentação, se limitando a afirmar que o acórdão não teria se manifestado sobre alguns dispositivos legais.<br>Assim, em prejuízo da compreensão da controvérsia, não foi demonstrada com clareza e precisão a necessidade de reforma da decisão, neste ponto, incidindo no óbice previsto na Súmula 284 do STF, in verbis: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Nesse sentido, precedentes desta Corte:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. DECISÃO MONOCRÁTICA. POSTERIOR RATIFICAÇÃO PELO COLEGIADO, EM JULGAMENTO DE AGRAVO INTERNO. NULIDADE AFASTADA. PRECEDENTES. ART. 1.022 DO CPC/2015. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA 284/STF. ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SIMULAÇÃO. DISPOSITIVOS TIDOS COMO OFENDIDOS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. APLICAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CONDIÇÕES NÃO SATISFEITAS. CONCLUSÕES ESTADUAIS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, a legislação vigente (art. 932 do CPC/2015 e Súmula 568/STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplicar a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.<br>1.1. Ainda que assim não fosse, eventual vício ficaria superado, mediante a apreciação da matéria pelo órgão colegiado no âmbito do agravo interno.<br>2. A alegação de afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 se deu de forma genérica, circunstância impeditiva do conhecimento do recurso especial, no ponto, pela deficiência na fundamentação. Aplicação da Súmula 284/STF, por analogia.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.182.495/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023.)  grifou-se <br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TENTATIVA DE EXTORSÃO. AMEAÇA DE DIVULGAÇÃO DE IMAGENS ÍNTIMAS. AUTORIA E MATERIALIDADE RECONHECIDAS. DANO MORAL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. "QUANTUM" INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. O recurso especial que indica violação do art. 1.022 do CPC/2015, mas traz somente alegação genérica, é deficiente em sua fundamentação, o que atrai a Súmula n. 284/STF, aplicada por analogia.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.171.570/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022, DJe de 21/11/2022.)  grifou-se <br>Mantém-se, portanto, a incidência do teor da Súmula 284 do STF.<br>2. No que toca à pretensão de afastamento do óbice da Súmula 7/STJ, não assiste razão à parte agravante.<br>Consoante assente na decisão agravada, a parte insurgente alegou vulneração aos artigos 122 e 421, do Código Civil, alegando a ausência de mora, uma vez que o contrato firmado entre as partes foi estruturado para iniciar a contagem do prazo de construção apenas quando as condições mercadológicas fossem adequadas, protegendo tanto a recorrente quanto os recorridos.<br>A recorrente sustenta que o prazo para entrega das unidades imobiliárias não teria iniciado, pois o lançamento do empreendimento ainda não ocorreu devido à falta de registro do memorial de incorporação. Afirma, ainda, que o tribunal de origem errou ao considerar as cláusulas contratuais como condição puramente potestativa, quando deveriam ser vistas como condição meramente potestativa, que é lícita.<br>Acerca da controvérsia, a Corte de origem assim consignou (fls. 417-418, e-STJ):<br>Como visto, por meio do contrato de compra e venda datado de março/2014 (index 043), a incorporadora de imóveis ré SANTORINI adquiriu os terrenos dos autores situados no loteamento RIVIERA FLUMINENSE em Macaé, no valor de R$ 1.700.000,00, pagando aos mesmos a quantia de R$ 400.000,00 à vista, comprometendo-se em entregar 3 unidades imobiliárias futuras como contraprestação da referida compra e venda, o que, in casu, não ocorreu apesar de decorridos mais de 10 anos desde a assinatura do contrato.<br>Esclareça-se, por oportuno, que dado o caráter personalíssimo da obrigação (art. 247, CCB), qual seja a de pagamento do pacto firmado através da entrega das 3 unidades futuras prometidas, deve a ré ser compelida à fazê-lo por meio da sentença condenatória, sendo notoriamente desidiosa no cumprimento das obrigações assumidas.<br>Quanto aos lucros cessantes, igualmente, nada a retocar, na medida em que "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível, além da indenização correspondente à cláusula penal de natureza moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (Súmula 348, TJRJ).<br>Forçoso reconhecer que estes são devidos desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue e não a contar da citação, como leva a crer a recorrente.<br>Portanto, em que pese as razões recursais do apelante, não lhe resta melhor sorte senão o desprovimento de suas assertivas, pois é certo que pelos princípios da liberdade de contratar e da autonomia da vontade, o contrato firmado pelas partes se torna lei entre estas, cujo descumprimento acarreta o dever de indenizar por parte do inadimplente, inexistindo motivo que justifique a mora da ré por tantos anos.<br>Houve o descumprimento dos prazos previstos contratualmente, em notória violação do pacta sunt senvanda que trata do princípio da força obrigatória dos contratos, motivo pelo qual a ré foi acertadamente condenada na obrigação de entregar as unidades imobiliárias objeto da Escritura Pública de index 030, no prazo de 06 meses, sob pena de multa diária de R$ 200,00, sem prejuízo de posterior convolação da obrigação de fazer em perdas e danos.<br>Corrobora com esse entendimento, os argumentos esposados na douta sentença combatida, os quais passam a integrar o presente voto na forma do permissivo regimental:<br> .. <br>A alegação da ré de que ainda não houve o registro do Memorial de Incorporação junto ao RGI configura condição potestativa, vedada em nosso ordenamento. Registre-se que os autores demonstraram que a ré não adotou qualquer providência ao início das obras e aprovação do projeto junto à municipalidade, não podendo ficar indefinidamente aguardando que a ré cumpra sua obrigação quando bem lhe aprouver.<br>Sobre o tema acima, o órgão julgador, amparado nas peculiaridades do caso concreto e nas provas acostadas aos autos, concluiu que houve descumprimento dos prazos previstos contratualmente pela recorrente, em violação ao princípio da força obrigatória dos contratos. O acórdão destacou que, apesar de decorridos mais de 10 anos desde a assinatura do contrato, a ré não cumpriu sua obrigação de entregar as 3 unidades imobiliárias prometidas. A ré foi considerada desidiosa no cumprimento das obrigações assumidas, e, portanto, foi condenada a entregar as unidades imobiliárias no prazo de 06 meses, sob pena de multa diária de R$ 200,00, sem prejuízo de posterior conversão da obrigação de fazer em perdas e danos.<br>Para alterar tais conclusões, na forma como posta nas razões do apelo extremo, seria necessário o revolvimento de aspectos fáticos e provas dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido, confira-se:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTIGOS DE LEI TIDOS POR VIOLADOS. SÚMULA 282/STF. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ E EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO. SÚMULA 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELA DEVOLUÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL. TERMO INICIAL. DATA DOS PAGAMENTOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que, em juízo de reconsideração, conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. As agravantes alegam prequestionamento dos artigos 884 e 944 do Código Civil, ilegitimidade para responder por comissão de corretagem e ausência de culpa pelo atraso na entrega das chaves.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se há prequestionamento dos artigos 884 e 944 do Código Civil, se as agravantes são responsáveis pela comissão de corretagem e se a mora na entrega das chaves decorreu de culpa das agravantes.<br>3. A questão também envolve a análise da prescrição da pretensão dos agravados e a responsabilidade pelas despesas condominiais e de IPTU antes da entrega das chaves.<br>III. Razões de decidir<br>4. O acórdão recorrido não tratou dos dispositivos legais tidos por violados, configurando ausência de prequestionamento, conforme a Súmula 282/STF.<br>5. As despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves, conforme entendimento do STJ.<br>6. Alterar o decidido no acórdão impugnado quanto à culpa pelo atraso na entrega da obra exige reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>7. A responsabilidade das empresas rés para devolver valores cobrados a título de comissão de corretagem requer reexame do conteúdo fático-probatório, vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo 8. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.376.830/PR, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015. SÚMULA 182/STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO DESSA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>1. Nos termos do art. 932, III, do Código de Processo Civil/2015, não se conhece de agravo cujas razões não impugnam especificamente o fundamento da decisão agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado n. 182 da Súmula do STJ. Consoante o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a legislação processual (932 do CPC/15, c/c a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplicar a jurisprudência consolidada deste Tribunal. Ademais, a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade" (AgInt no AREsp 1.389.200/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/3/2019, DJe de 29/3/2019).<br>2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). Incidência da Súmula 83/STJ. Acórdão recorrido em conformidade com a orientação adotada por esta Corte. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Alterar as conclusões do acórdão recorrido com relação à existência de atraso na entrega demandaria, necessariamente, a revisão de fatos, provas e cláusulas contratuais, providências vedadas pelos óbices das Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.576.219/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025.)<br>Inafastável, no caso a incidência da Súmula 7/STJ.<br>3. Por fim, revela-se inafastável a incidência do óbice da Súmula 7 do STJ quanto à alegada violação ao artigo 537 do CPC, sob o argumento de que o prazo para cumprimento da obrigação seria exíguo.<br>Na hipótese, a parte agravante aduziu que "o contrato previu o prazo de 40 (quarenta) meses para a entrega da obra, ao passo que o v. acórdão recorrido manteve o posicionamento adotado pelo ilustre magistrado de primeiro grau e estipulou o exíguo prazo de 6 (seis) meses para a construção do prédio residencial" (fl. 465, e-STJ).<br>Sobre o caso, a Corte local assim consignou (fl. 416, e-STJ):<br>Houve o descumprimento dos prazos previstos contratualmente, em notória violação do pacta sunt senvanda que trata do princípio da força obrigatória dos contratos, motivo pelo qual a ré foi acertadamente condenada na obrigação de entregar as unidades imobiliárias objeto da Escritura Pública de index 030, no prazo de 06 meses, sob pena de multa diária de R$ 200,00, sem prejuízo de posterior convolação da obrigação de fazer em perdas e danos.<br>Sobre o tema acima, o órgão julgador, amparado nas peculiaridades do caso concreto e nas provas acostadas aos autos, concluiu que foi acertada a condenação da recorrente na obrigação de entregar as unidades imobiliárias no prazo de 6 meses, sob pena de multa.<br>Para alterar tais conclusões, na forma como posta nas razões do apelo extremo, seria necessário o revolvimento de aspectos fáticos e provas dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DISCUSSÃO SOBRE A CONCESSÃO DE PRAZO RAZOÁVEL PARA CUMPRIMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ.<br>1. Deve ser afastada a alegada ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil se a questão trazida à discussão foi dirimida, pelo Tribunal de origem, de forma suficiente e fundamentada.<br>2. A adoção de entendimento diverso por esta Corte quanto à razoabilidade do prazo concedido para cumprimento da obrigação de fazer, na forma propugnada, encontra óbice no teor do enunciado n. 7 da Súmula do STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgRg no Ag n. 1.246.053/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/8/2017, DJe de 4/9/2017.)<br>Deve ser mantida a Súmula 7/STJ.<br>De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.<br>4. Do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.