DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO ROSSI PARQUE LARANJEIRAS, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fl. 1111, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. ALEGAÇÃO DE EXCESSO NA COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL, CAUSANDO PREJUÍZO AOS AUTORES NA ORDEM DE 60%. PRETENSÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO DOS VALORES PAGOS A MAIOR E A ALTERAÇÃO DA FORMA DE COBRANÇA, APLICANDO A FRAÇÃO IDEAL COMO BASE DO CÁLCULO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DOS AUTORES. A aquisição das unidades imobiliárias em questão ocorreu em data anterior à instalação do condomínio. Alegação dos autores de que a cobrança é realizada em consonância com o disposto na Minuta da Convenção, que não foi aprovada. O condomínio, apesar de afirmar a regularidade e validade da Convenção, alegando a ciência dos autores acerca de seu teor quando da compra dos imóveis, não comprova que a mesma tenha sido aprovada, como determina a lei. Minuta que, elaborada pela incorporadora, faz parte da documentação dos Instrumentos de Compra e Venda e é válida até a aprovação de seus termos, momento em que se torna uma Convenção Condominial. Ausência de comprovação pelo condomínio da imprescindível aprovação desta Minuta pelos titulares de 2/3 das frações ideais. Arts. 1.032 a 1.304 do Código Civil. Ao que parece, a Minuta vigora há 7 anos, desde a entrega das chaves, como convenção definitiva, vinculando de forma cogente e obrigatória os condôminos aos seus termos por todo este tempo, sem que os mesmos tenham sido convocados a aprová-la ou não. Descabimento. Cobrança das despesas condominiais com base na fração ideal que se impõe. Regra geral do CC. Devolução dos valores pagos a maior que é determinada. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 1269-1287, e-STJ. Houve, ainda, embargos de declaração nos embargos de declaração interpostos por terceiros prejudicados, igualmente rejeitados (fls. 1444-1455, e-STJ).<br>Nas razões de recurso especial (fls. 1311-1351, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 1.022, II; 489, § 1º, IV e VI; 942, todos do Código de Processo Civil; 7º, § 2º-B, I, da Lei 8.906/94; 12, § 1º, e 32, caput e alínea j, da Lei 4.591/64; 1.333, 1.336, I, e 1.351, do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial.<br>Sustenta, em síntese: a) omissão quanto à vontade de mais de dois terços dos condôminos e à anuência contratual dos adquirentes, inclusive por cláusula mandato e minuta integrante dos instrumentos de compra e venda; b) omissão quanto à aplicação do art. 9º da Lei 4.591/64 e do art. 1.333 do Código Civil, bem como à modulação de efeitos e à convocação de nova assembleia; c) violação ao art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC, por ausência de enfrentamento de argumentos e precedentes invocados, inclusive a Súmula 260/STJ; d) nulidade por ofensa ao art. 942 do CPC e ao art. 7º, § 2º-B, I, da Lei 8.906/94, diante da não concessão de sustentação oral perante os novos julgadores na técnica de ampliação; e) ofensa aos arts. 12, § 1º, e 32, caput e alínea j, da Lei 4.591/64 e aos arts. 1.333, 1.336, I, e 1.351, do Código Civil, ao afirmar a inexistência e invalidade da convenção e impor rateio pela fração ideal em detrimento do critério convencionado, não obstante a validade da minuta como convenção provisória e a eficácia independentemente de registro; f) dissídio jurisprudencial sobre validade da minuta e critério de rateio.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 1658-1689, e-STJ.<br>Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 1722-1726, e-STJ), admitiu-se o recurso quanto à alegada violação ao art. 1.022, II, do CPC, destacando-se que o colegiado se limitou a reproduzir os fundamentos da decisão anterior sem enfrentar especificamente o vício apontado, permanecendo as demais questões abrangidas pelo efeito devolutivo próprio.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. Inicialmente, quanto à alegada omissão em relação ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, cumpre registrar que o acórdão embargado examinou todas as questões suscitadas pela parte recorrente, rejeitando expressamente a pretensão de rediscutir o mérito da decisão e a juntada extemporânea de documentos não supervenientes. O tribunal de origem consignou, de forma clara, que a minuta de convenção não fora aprovada pelos titulares de dois terços das frações ideais, conforme exigem os arts. 1.333 e 1.351 do Código Civil, e que a tentativa de comprovar tal aprovação mediante juntada superveniente de escritura configuraria conduta processual incompatível com a boa-fé, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC. Além disso, o acórdão rechaçou a discussão sobre cláusula mandato por demandar reanálise do processo. A circunstância de o tribunal não ter acolhido as teses da parte não configura omissão, mas sim julgamento contrário aos seus interesses. Nesse sentido, precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO SEM CUMULAÇÃO COM A COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR. SÚMULA 83/STJ . AUSÊNCIA DE OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. OMISSÃO . INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO CONTRÁRIO AOS INTERESSES DA PARTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . Não há que se falar em ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte . 2. O art. 62, I e II, da Lei 8.245/91, dispõem que "o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito" e que "o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial" . 3. É entendimento desta Corte Superior que "O fiador só compõe o polo passivo da demanda locatícia quando houver cumulação do pedido de despejo com cobrança de aluguéis" (AgRg no REsp 1.144.972/RS, R elator Ministro Nefi Cordeiro, Sexta Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 22/8/2014) . 4. Agravo interno desprovido.<br>(STJ - AgInt no REsp: 2040023 DF 2022/0367841-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/05/2023)<br>2. No que tange ao mérito das questões de direito material condominial, o recurso especial encontra óbice nas Súmulas 7/STJ e 5/STJ. Com efeito, o acórdão recorrido assentou a ausência de comprovação da aprovação da convenção condominial por dois terços das frações ideais, o que constitui premissa fática insuscetível de revisão nesta instância especial. A parte recorrente sustenta a validade e eficácia da convenção com base em alegada anuência contratual, aceitação tácita dos condôminos, cláusula mandato inserida nos instrumentos de compra e venda e vontade manifestada em assembleias. O acolhimento dessas teses, entretanto, demandaria necessariamente o reexame dos documentos contratuais e dos atos assembleares já valorados pelo tribunal de origem, providência vedada pela Súmula 7/STJ. Nesse sentido, precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. OPONÍVEL APENAS A TERCEIROS . REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ . CONSONÂNCIA COM A SÚMULA 260/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O Tribunal de origem consignou que a circunstância de o condomínio autor não ser regular não retira sua legitimidade para pleitear a cobrança de taxas condominiais (através da chamada personalidade judiciária), ressaltando que a finalidade do registro da convenção foi conferir-lhe validade perante terceiros, não constituindo requisito inter partes . Desse modo, a alteração da conclusão adotada pelas instâncias ordinárias, à luz das provas contidas nos autos, que levaram à procedência da ação de cobrança das taxas de condomínio, demandaria a incursão na seara fático-probatória dos autos, providência que, na via estreita do recurso especial, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a validade das convenções condominiais, mesmo que não registradas, em consonância com a Súmula 260/STJ: "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos". 3 . Agravo interno improvido.<br>(STJ - AgInt no AREsp: 1550993 RJ 2019/0217909-6, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 01/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020)<br>3. Paralelamente, parcela relevante da controvérsia exige a interpretação de cláusulas contratuais, especialmente no tocante à minuta de convenção integrante dos instrumentos de compra e venda, à cláusula mandato e à alegada adesão tácita ao regramento condominial. Tal providência, igualmente, não se mostra viável na via estreita do recurso especial, atraindo a incidência da Súmula 5/STJ. Também nesse sentido, o precedente acima citado.<br>4. Ademais, no tocante ao art. 9º da Lei 4.591/64, o acórdão embargado expressamente consignou tratar-se de inovação recursal, o que afasta o prequestionamento da matéria, inviabilizando sua análise nesta Corte, nos termos da Súmula 211/STJ. Nesse sentido, precedentes:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRAZO PARA INTERPOSIÇÃO DO AGRAVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA DECISÃO DENEGATÓRIA . DESCABIMENTO. LAPSO NÃO INTERROMPIDO. PRECEDENTES. PREQUESTIONAMENTO . AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. AGRAVO IMPROVIDO . 1. Tanto o Superior Tribunal de Justiça como o Supremo Tribunal Federal possuem orientação consolidada no sentido de que o único recurso cabível da decisão que inadmite recurso especial é o agravo previsto no art. 544 do CPC, de modo que os embargos de declaração subsequentemente opostos ao primeiro juízo de admissibilidade proferido pela Corte a quo não têm o condão de interromper o prazo para a interposição do agravo, por serem manifestamente incabíveis. Precedentes . 2. É inadmissível o recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem. Incidência das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ . 3. A apresentação de novos fundamentos para viabilizar o conhecimento do recurso especial representa inovação recursal, sendo vedado o seu conhecimento no âmbito do agravo regimental. 4. Agravo regimental a que se nega provimento .<br>(STJ - AgRg nos EDcl no AREsp: 579163 SC 2014/0232204-8, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 04/08/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/08/2015)<br>5. Por outro lado, no que concerne ao direito material aplicável, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. O tribunal de origem aplicou corretamente a regra geral do art. 1.336, I, do Código Civil, segundo a qual os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A adoção de critério diverso de rateio exige convenção devidamente aprovada pela maioria qualificada de dois terços dos condôminos e observância das formalidades legais previstas nos arts. 1.333 e 1.351 do Código Civil. Na ausência de comprovação dessa aprovação, prevalece o critério legal da fração ideal. A Súmula 260/STJ, invocada pela parte recorrente, dispõe que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos, pressupondo, portanto, a efetiva aprovação da convenção pelo quórum qualificado, o que não restou demonstrado no caso concreto. Nesse sentido, precedentes:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS . CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA . OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil de 2002, no art . 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente . 2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts . 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino. 3 . A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio ( CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1 .036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado. 4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais . 5. Recurso especial desprovido.<br>(STJ - REsp: 1733390 RJ 2015/0318180-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 06/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2021)<br>RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. LEI N. 4 .591/1964. RATEIO DAS COTAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UNIDADE. REGRA GERAL . FORMA DE DIVISÃO QUE SOMENTE PODE SER ALTERADA POR CONVENÇÃO APROVADA NA FORMA DA LEI. NULIDADE DAS DECISÕES ASSEMBLEARES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. MULTA . AFASTAMENTO. RECURSO PROVIDO. 1. Segundo o § 1º da Lei n . 4.591/1964, somente a convenção pode fixar o rateio das contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada comunheiro. 2. Na hipótese, como não fora aprovada convenção condominial até a data de realização das assembleias impugnadas, não se deve permitir a forma de rateio adotada pelo condomínio em prejuízo aos demais comunheiros, devendo ser utilizado como base de cálculo a fração ideal pertencente a cada condômino .3. Deve ser afastada a multa de 1% (um por cento) aplicada por ocasião do embargos de declaração quando estes não se revelarem protelatórios e tiverem por objetivo prequestionar dispositivos legais (Súmula 98/STJ).4. Recurso especial provido .<br>(STJ - REsp: 1213551 SP 2010/0166965-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 17/09/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/10/2015)<br>6. Por fim, quanto às alegadas violações ao art. 942 do CPC e ao art. 7º, § 2º-B, I, da Lei 8.906/94, relativas à não concessão de sustentação oral perante os novos julgadores na técnica de ampliação do colegiado, tenho que o recurso deve ser conhecido e não provido, na medida em que a jurisprudência dominante desta Corte Superior é no sentido da inexistência de nulidade em casos deste jaez. Confiram-se os precedentes, mutatis mutandis:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO OCORRÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE INCURSÃO NO QUADRO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA 7 DO STJ. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DECORRENTE DA NEGATIVA DE SUSTENTAÇÃO ORAL PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Não há falar em violação do art. 1.022 do CPC quando analisadas fundamentadamente pelo acórdão recorrido as questões que lhe foram submetidas, com o exame dos pontos essenciais ao deslinde da controvérsia.<br>2. Infirmar o entendiment o alcançado pelo Tribunal a quo - no sentido de que "persistem os motivos para manutenção da prenotação da penhora de imóvel em análise, porquanto não houve a revogação da decisão que determinou a indisponibilidade do referido bem, bem como não houve o pagamento do débito devido" - demandaria, necessariamente, reexame do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial (Súmula 7 do STJ).<br>3. "A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça já manifestou o entendimento de que "não há razão para retirar o processo do julgamento virtual, quando a parte tem a oportunidade de apresentar memoriais, considerando a conformidade do julgamento virtual aos princípios da colegialidade, da adequada duração do processo e do devido processo legal." (AgInt nos EAREsp n. 1.491.860/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Corte Especial, julgado em 16/12/2020, DJe de 18/12/2020). Na espécie, o Tribunal estadual asseverou que a demanda não se adequava à disposição do art. 937, VIII, do CPC, o qual admite sustentação oral somente nas hipóteses em que o agravo de instrumento é interposto contra decisão interlocutória que verse sobre tutelas provisórias de urgência ou da evidência. De fato, este não é o caso dos autos, de modo que não há motivos para se acolher a nulidade arguida." (AgInt no AREsp n. 2.172.041/RJ, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).<br>4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.268.804/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 30/4/2025, DJEN de 7/5/2025.)<br>7. Do exposto, conheço em parte do recurso especial para, na parte conhecida, negar-lhe provimento.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em dez por cento sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA