ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. LOTEAMENTO ORIGINARIAMENTE FECHADO, ACEITAÇÃO EXPRESSA EM CONTRATO, REGISTRO EM CARTÓRIO E AUTORIZAÇÃO MUNICIPAL. COISA JULGADA. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência consolidada do STJ afasta a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ em casos de loteamento fechado regularmente constituído, com anuência expressa em contrato, registro em cartório de imóveis e continuidade do pagamento das taxas associativas.<br>2. O acórdão recorrido reconheceu a coisa julgada em relação à obrigação de pagar as contribuições associativas, considerando que se trata de loteamento originariamente fechado, com autorização em lei municipal.<br>3. Não há violação aos Temas 492/STF e 882/STJ, pois o caso concreto não se enquadra nas hipóteses de incidência dos entendimentos firmados.<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por Leandro Tezoto, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra decisão proferida pela Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que inadmitiu o recurso especial por entender ausentes os pressupostos de admissibilidade recursal.<br>O recurso tem origem em ação de cobrança de taxas associativas ajuizada pela Associação dos Proprietários e Usuários Vila Hípica II, relativa a despesas de manutenção e conservação do loteamento. O agravante sustenta que, não sendo mais associado, não poderia ser compelido ao pagamento das referidas contribuições.<br>Na origem, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por sua 10ª Câmara de Direito Privado, negou provimento ao agravo de instrumento interposto pelo ora recorrente e, posteriormente, rejeitou os embargos de declaração opostos sob o fundamento de inexistirem omissão ou contradição no acórdão recorrido.<br>A Presidência da Seção de Direito Privado daquela Corte, em decisão monocrática, inadmitiu o recurso especial, com base no art. 1.030, V, do CPC, assentando, em síntese: (i) a inaplicabilidade dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, por haver sido reconhecida a coisa julgada quanto à exigibilidade do débito; (ii) a inexistência de negativa de prestação jurisdicional; (iii) a ausência de prequestionamento quanto ao art. 374, II e III, do CPC, incidindo a Súmula 282 do STF; (iv) a não demonstração analítica do dissídio jurisprudencial e a deficiência na demonstração de ofensa aos arts. 525, §§ 11 e 12, e 803 do CPC.<br>Inconformado, o recorrente interpôs o presente agravo em recurso especial, alegando que o acórdão recorrido contraria a jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal, especialmente o Tema 492 da repercussão geral (RE 695.911/SP), que declarou inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamentos por associações de moradores em relação a proprietários não associados.<br>Sustenta, ainda, que houve comprovação inequívoca da desassociação desde 2014, conforme documentos acostados aos autos, notadamente a notificação de desfiliação protocolada em 1º/12/2014, bem como boletim de ocorrência que registra a tentativa de entrega da carta de desassociação.<br>Argumenta que tais fatos não foram impugnados pela parte adversa, o que tornaria incontroverso o desligamento da associação, nos termos do art. 374, II e III, do CPC.<br>O agravante aduz que a manutenção da exigibilidade do título judicial afronta os arts. 5º, XVII e XX, da Constituição Federal, que consagram a liberdade de associação e o direito de desassociar-se, e que, em razão da superveniência de decisão de inconstitucionalidade com repercussão geral, o título executivo judicial mostra-se inexigível, devendo ser reconhecida a nulidade da decisão que o sustenta.<br>Requer, ao final, o conhecimento e provimento do presente agravo, para que seja processado o recurso especial e reconhecida a inexigibilidade do título judicial, diante da nulidade da decisão que manteve a obrigação de pagar taxas associativas após a desfiliação.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. LOTEAMENTO ORIGINARIAMENTE FECHADO, ACEITAÇÃO EXPRESSA EM CONTRATO, REGISTRO EM CARTÓRIO E AUTORIZAÇÃO MUNICIPAL. COISA JULGADA. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência consolidada do STJ afasta a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ em casos de loteamento fechado regularmente constituído, com anuência expressa em contrato, registro em cartório de imóveis e continuidade do pagamento das taxas associativas.<br>2. O acórdão recorrido reconheceu a coisa julgada em relação à obrigação de pagar as contribuições associativas, considerando que se trata de loteamento originariamente fechado, com autorização em lei municipal.<br>3. Não há violação aos Temas 492/STF e 882/STJ, pois o caso concreto não se enquadra nas hipóteses de incidência dos entendimentos firmados.<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo para examinar o recurso especial interposto por Leandro Tezoto, contra acórdão proferido pela 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.<br>Discute-se se é inexigível título judicial oriundo de ação de cobrança de taxas de manutenção e conservação propostas por associação de moradores de loteamento fechado, sob o fundamento de que o acórdão exequendo estaria em confronto com o Tema 492 da repercussão geral (RE 695.911/SP), que reconheceu a inconstitucionalidade da cobrança por associações de taxas de manutenção a proprietários não associados, até o advento da Lei 13.465/2017.<br>Sustenta o recorrente ter ocorrido sua desassociação formal em 2014, e que, portanto, não mais poderia ser compelido a pagar as contribuições associativas.<br>Aduz, ainda, que o acórdão recorrido contrariou a orientação do Supremo Tribunal Federal ao manter a exigibilidade do título judicial.<br>É certo que, no Tema 492/STF, fixou-se a tese de que:<br>"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão (..)."<br>Todavia, esta Corte Superior tem reiteradamente afirmado que a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ não se dá de forma automática.<br>A jurisprudência consolidada da Quarta Turma e da Segunda Seção exige que estejam presentes premissas fáticas cumulativas para sua incidência, a saber: i) a cobrança deve ter ocorrido antes da Lei 13.465/2017; ii) o recorrente deve ser um condomínio de fato (associação de moradores de bairro aberto); iii) o loteamento deve ser irregular; e iv) não deve estar comprovada a adesão formal à cobrança da taxa de manutenção ou ao ato constitutivo da associação.<br>Ao contrário, afasta-se a aplicação dos Temas 882/STJ e 492/STF quando: i) o caso trata de condomínio edilício regido pela Lei 4.591/64, ou loteamento fechado constituído nos moldes da Lei 6.766/79; ii) há adesão expressa do morador ou cláusula contratual registrada vinculando os adquirentes; iii) existe lei municipal disciplinando a matéria; ou iv) a cobrança é posterior à Lei 13.465/2017.<br>Nesse sentido, esta Quarta Turma decidiu que:<br>"As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. (..) O Tema 882/STJ refere-se a condomínios de fato, constituídos em bairros residenciais abertos, não se aplicando aos loteamentos fechados constituídos nos moldes da Lei n. 6.766/1979." (AgInt no REsp 1.998.336/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 26/4/2023).<br>No mesmo sentido, em julgados de minha relatoria, ficou assentado que:<br>"É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente." (AgInt no AREsp n. 2.052.457/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 29/6/2022; EDcl no AgInt no REsp n. 1.885.283/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 25/4/2022).<br>Portanto, a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que não há violação aos Temas 492/STF e 882/STJ quando o caso concreto versa sobre loteamento fechado regularmente constituído, com anuência expressa ou tácita e continuidade do pagamento das taxas associativas, hipótese dos autos.<br>No caso em exame, o acórdão do Tribunal de origem expressamente reconheceu a coisa julgada em relação à obrigação de pagar as contribuições associativas, concluindo que o recorrente anuiu e contribuiu por longo período com o rateio das despesas de manutenção do loteamento.<br>Além disso, a situação dos autos não se enquadra nas hipóteses excepcionais de afastamento da coisa julgada em razão de inconstitucionalidade superveniente, notadamente porque não se trata de morador estranho à associação, mas de associado que, à época dos fatos, aderiu voluntariamente às regras do loteamento originariamente fechado.<br>Dessa forma, o acórdão recorrido coincide integralmente com a jurisprudência consolidada desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ.<br>Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Tribunal de origem enfrentou todas as questões relevantes à solução da controvérsia, fundamentando adequadamente sua decisão.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios anteriormente fixados, observados os limites legais e eventual concessão de gratuidade da justiça.<br>É o voto.