ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. Não cabe, em recurso especial, analisar cláusulas contratuais e reexaminar matéria fático-probatória (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por ANTÔNIO JOSÉ DUARTE MORORO contra decisão singular de minha lavra na qual neguei provimento ao agravo em recurso especial pelos seguintes fundamentos: a) os argumentos trazidos pelo agravante esbarram na vedação imposta pelas Súmulas 5 e 7 do STJ, que impedem o reexame de provas dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais; b) a parte limitou-se a manifestar sua insatisfação com o resultado do acórdão, sem afastar todos os fundamentos por ele efetivamente adotados.<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que a decisão agravada violou o art. 206, § 3º, III, do Código Civil e os arts. 3º, 39, 47, 51, IV e IX, e 54 do Código de Defesa do Consumidor.<br>Quanto à suposta ofensa ao art. 206, § 3º, III, do Código Civil, sustenta que a cláusula penal cobrada isoladamente sem a obrigação principal estaria fora do prazo prescricional trienal.<br>Aduz que os agravados postularam apenas e tão somente a cobrança da cláusula penal descrita na Cláusula Terceira do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, que previu o percentual de 2% (dois por cento) sobre a parcela inadimplida e juros de 12% ao ano e, portanto, a incidência do referido prazo.<br>Argumenta, também, que houve negativa de vigência dos arts. 3º, 39, 47, 51, IV e IX, e 54 do Código de Defesa do Consumidor, pois o contrato de compromisso de compra e venda foi imposto unilateralmente pelos agravados, sem prazo para entrega do imóvel.<br>Além disso, teria violado o art. 476 do Código Civil, ao não reconhecer a exceção do contrato não cumprido, alegando que os agravados não poderiam exigir a transferência do imóvel dado em dação em pagamento sem regularização jurídica. Alega que a obrigatoriedade legal do habite-se para venda de imóvel no mercado decorre de lei, o que teria sido demonstrado, no caso, por documentos públicos.<br>Contraminuta ao agravo às fls. 850-858 na qual a parte agravada alega que não houve afronta ao art. 206, § 3º, III, do Código Civil, sustentando que a questão diz respeito à cláusula penal do contrato, não atingida pela prescrição alegada. Argumenta que não existe similitude fática para análise de eventual dissídio jurisprudencial e que a relação entre as partes não foi de consumo, conforme análise dos fatos e provas dos autos.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. Não cabe, em recurso especial, analisar cláusulas contratuais e reexaminar matéria fático-probatória (Súmulas 5 e 7/STJ).<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Trata-se de ação de cobrança cumulada com danos morais, ajuizada por Wolnei Antônio Savaris e Desireé Frare Savaris contra Antônio José Duarte Mororo, objetivando a condenação deste ao pagamento dos encargos contratuais decorrentes de mora na entrega de imóvel.<br>A sentença julgou parcialmente procedente a demanda, reconhecendo a prescrição com relação ao pedido de pagamento de indenização por danos morais.<br>Nas razões do seu recurso de apelação, os ora recorridos afirmaram que: "a) a transferência pagamento ocorreu com mais de dois anos de atraso; b) não é aplicável CDC; c) o réu sabia da necessidade de trâmites burocráticos; d) o réu usufruiu do imóvel adquirido; e) a regularização da obra ocorreu em 12.04.2005, quando foi averbada na matrícula a conclusão da obra, juntamente com a apresentação de CDN, ART e CVCO; f) o contrato previa que era devido o pagamento de multa no valor de 2% sobre o valor atualizado do imóvel, acrescido de juros de mora de 12% ao ano; g) o ônus da sucumbência deve ser redistribuído" (fls. 500-518).<br>O Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso de apelação, afastando a incidência do CDC, condenando o autor ao pagamento de multa moratória e juros de mora, e redistribuindo o ônus sucumbencial.<br>No julgamento dos embargos de declaração, o Tribunal de origem consignou que "não se está diante de pretensão para haver juros, como quer o embargante, mas, sim, pretensão para cobrança de cláusula penal em virtude da mora do devedor. Por vontade das partes, a cláusula penal foi acordada na forma de multa moratória de 2% e juros moratórias de 12% ao ano. A cobrança de tais encargos não se confunde com o conceito de juros e dividendos a que se refere o aludido dispositivo. Ademais, em que pese se tratar de obrigação acessória, também não se confunde com o conceito de prestação acessória, vez que não estamos diante de prestação, e sim de pena pelo descumprimento do contrato" (fls. 607-609).<br>Como constou na decisão agravada, os argumentos do ora agravante esbarram nas Súmulas 5 e 7 do STJ, que impedem o reexame de provas dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais.<br>Isso, porque sobre a prescrição o Tribunal de origem consignou expressamente que se tratava de cobrança de cláusula penal prevista no contrato, e não de obrigação acessória, como pretendido pela parte agravante. A saber:<br>7.1.1. Alega o embargante que o acórdão foi omisso em virtude da falta de análise da prescrição, afirmando ser aplicável o prazo trienal trazido pelo artigo 206,§3º,III do Código Civil", referente à pretensão para haver juros.<br>No entanto, não se está diante de pretensão para haver juros, como quer o embargante, mas, sim, pretensão para cobrança de cláusula penal em virtude da mora do devedor. Por vontade das partes, a cláusula penal foi acordada na forma de multa moratória de 2% e juros moratórias de 12% ao ano. A cobrança de tais encargos não se confunde com o conceito de juros e dividendos a que se refere o aludido dispositivo. Ademais, em que pese se tratar de obrigação acessória, também não se confunde com o conceito de prestação acessória, vez que não estamos diante de prestação, e sim de pena pelo descumprimento do contrato.<br>Assim, o prazo prescricional a ser aplicado à espécie, por ser acessória, é o mesmo àquele aplicável a prestação descumprida, in casu, cinco anos, conforme dispõe o artigo 206, §5º, I do Código Civil.<br>Como a obrigação foi cumprida somente em 24.11.2006 (termo a quo para a contagem do prazo prescricional para a cobrança da multa), e tendo a ação sido proposta em 16.11.2010, não há se falar em prescrição  ..  (fls. 607-608).<br>Como se vê, o acórdão recorrido está em consonância com a orientação que se firmou na jurisprudência desta Corte, no sentido de que "nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos" (EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/6/2018, DJe 2/8/2018).<br>No mesmo sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO A AGRAVO INTERNO PARA RECONSIDERAR DECISÃO ANTERIOR E, DE PLANO, CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERIDA.<br>1. A falta de indicação, pela parte recorrente, de quais dispositivos legais teriam sido violados pelo acórdão recorrido implica em deficiência da fundamentação do recurso especial, incidindo o teor da Súmula 284 do STF, por analogia.<br>2. O Tribunal de origem constatou, após analisar o contrato celebrado pelas partes e o conjunto fático e probatório dos autos, a existência de cláusula contratual que estabelece multa por descumprimento aplicável a qualquer dos contratantes. Assim, o acolhimento da pretensão recursal no sentido de afastar a incidência da referida penalidade à hipótese, ensejaria em reexame de cláusulas contratuais e dos elementos fáticos e probatórios da demanda, o que não se admite em sede de recurso especial, ante a incidência das súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos."(EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018). Incidência da Súmula 83/STJ.<br>4. O reconhecimento de caso fortuito, força maior ou culpa de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.573.936/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 8/6/2020, DJe de 23/6/2020.)<br>Sobre a argumentação do agravante de que deve incidir ao caso o CDC, seja porque os agravados teriam atuado como incorporadores, seja porque haveria habitualidade capaz de inseri-los na condição de fornecedores, o Tribunal de origem destacou que: (i) "o que se verifica, na verdade, é que Wolnei Antônio Savaris e sua esposa somente compraram uma parte ideal de empreendimento imobiliário (correspondendo a uma unidade inteira e uma fração de outra) e, posteriormente, efetuaram a revenda por intermédio de imobiliária, não podendo ser entendidos como incorporadores, mas, sim, como meros investidores"; e (ii) não é possível afirmar que os autores exerceram atividade de forma" rotineira, de modo a caracterizá-los como fornecedores. Confira-se:<br>Nesse prisma, não é possível presumir que Wolnei Antônio Savaris e esposa atuaram como incorporadores do empreendimento. Isso porque resta claro que não realizaram qualquer atividade para a construção do edifício com o intuito de alienação total e parcial, vez que o projeto para a construção do imóvel já se encontrava pronto na data da compra da fração ideal pelos autores (f.178). Inclusive, já havia alvará autorizando o inicio das obras (f.173), o qual foi renovado (f.174) por não ter a obra se iniciado dentro do prazo anteriormente previsto.<br>Na verdade, o que se mostra é que foi realizada a venda de unidades (à época representada por frações ideais) a Wolnei e esposa e a Jarton Fernando Sartoretto, como meio de se obter fundos financeiros para o inicio das obras. Assim, o que se deu foi verdadeira aquisição de unidades por Wolnei Antônio Savaris e esposa (Apartamento nº 101) e Jarton Fernando Sartoretto (apartamento nº 201). Tal fato é corroborado pelo depoimento do informante José, que afirmou ter vendido uma unidade inteira, além de um percentual de outra, a Wolnei.<br>Quanto ao apartamento nº 102, verifica-se que sua propriedade foi dividida entre os cinco condôminos, conforme quadro do item 6.7. desta decisão. Tal fato se deu em virtude de Leonir Romano Baggio e esposa terem vendido a fração ideal. que lhes competia (f.180/185), restando apenas 5 condôminos, os quais dividiram a sexta unidade do empreendimento.<br>Assim, o que se verifica, na verdade, é que Wolnei Antônio Savaris e sua esposa somente compraram uma parte ideal de empreendimento imobiliário (correspondendo a uma unidade inteira e uma fração de outra) e, posteriormente, efetuaram a revenda por intermédio de imobiliária, não podendo ser entendidos como incorporadores, mas, sim, como meros investidores.<br>7.1. É oportuno salientar que se os autores tivessem atuado como incorporadores, tal fato, pura e simplesmente, não conduziria ao seu enquadramento no conceito de fornecedor trazido pelo Código de Defesa do Consumidor.<br>(..)<br>Dessa maneira, "para a condição de fornecedor não basta que o sujeito coloque no mercado produtos e serviços, mas sim que o faça por meio de uma atividade rotineira".<br>Da análise do caso em tela, no entanto, não é possível afirmar que os autores exerceram atividade de forma" rotineira, de modo a caracterizá-los como fornecedores.<br>Não há notícia de qualquer outra venda de imóvel realizada pelos autores, tampouco na participação de outros empreendimentos imobiliários com o intuito de revenda. (..) (grifos meus)<br>Não procede, ainda, a alegação de que o acórdão recorrido considerou desnecessária a expedição do "habite-se" para venda em imóveis em incorporação.<br>Na realidade, do exame das cláusulas contratuais, concluiu o Tribunal de origem que "e em nenhum momento foi consignado que o imóvel a ser entregue estaria finalizado, apto para a moradia (pronto para morar) e com CVCO, CND e Habite-se expedidos", sendo que "Tampouco foi imputada responsabilidade aos vendedores com relação à regularização documental" (e-STJ, fl. 571).<br>Como se pode verificar, o Tribunal local apenas resolveu a controvérsia, no ponto, com base no que dispunham as cláusulas do negócio celebrado entre as partes, não podendo sua conclusão ser alterada em sede de recurso especial.<br>Sobre a alegação de que houve ofensa aos arts. 54 e 47 do CDC e 423 do CC, uma vez que teria sido exigida prova de fato negativo de não participação na confecção do contrato, bem como que teria sido desconsiderada a existência de contrato de adesão, também sem razão o agravante.<br>No ponto, consignou a Corte local que "a participação do embargante na elaboração do contrato restou clara, na medida em que foi ele quem elaborou a proposta de compra (f.139), indicando o preço a ser pago, a forma e o prazo para pagamento, a qual foi aceita pelos embargados, sendo evidente sua participação no estabelecimento contratual na fase de pontuação". Confira-se:<br>Como se vê, o acórdão expressamente consignou que em nenhum momento foi demonstrado que o embargante deixou de participar da elaboração do contrato. Contrato de adesão, como se sabe, é aquele "onde um dos pactuantes predetermina (ou seja, impõe) as cláusulas do negócio juridico".<br>Segundo Orlando Gomes, os contratos de adesão possuem quatro características principais: a) uniformidade (objetivo do estipulante de obter o mesmo conteúdo contratual do maior número possível de contratantes); b) predeterminação unilateral (cláusulas uniformemente impostas por apenas uma das partes); c) rigidez (impossibilidade de discussão das cláusulas); e d) posição de superioridade material de uma das partes (desigualdade fática que permite ao estipulante impor as cláusulas aos interessados). No entanto, o embargante não demonstrou nenhum desses traços.<br>Ao revés, a participação do embargante na elaboração do contrato restou clara, na medida em que foi ele quem elaborou a proposta de compra (f.139), indicando o preço a ser pago, a forma e o prazo para pagamento, a qual foi aceita pelos embargados, sendo evidente sua participação no estabelecimento contratual na fase de pontuação  ..  (fls. 665-666).<br>Por esse motivo, constou na decisão agravada que o Tribunal de origem não reconheceu ter sido comprovado nenhum pressuposto da fisionomia que assumem os contratos de adesão, o fazendo com exame no acervo fático-probatório dos autos, consignando expressamente que o próprio agravante elaborou a proposta da aquisição do imóvel, sendo infundada, portanto, sua resistência.<br>Não há, portanto, que se falar em ofensa aos arts. 51, IV e IX, e 39 do CDC, que, reitere-se, nem sequer aplica-se ao caso, como já se apontou.<br>Quanto ao mais, também não prospera a alegação de exceção do contrato não cumprida, pois, como asseverou o Tribunal de origem a suposta obrigação de entrega do imóvel "apto e regular no aspecto jurídico", como insiste o agravante, não integrava os termos do contrato celebrado (e-STJ, fl. 613):<br>Dessa forma, devidamente consignado pelo acórdão que em nenhum momento os autores se comprometeram a vender um imóvel finalizado, apto para moradia, com CND, CVCO e habite-se expedidos, tampouco lhes foi imputada a obrigação de regularização documental. Conforme exaustivamente analisado, a situação do imóvel era 1111 conhecida pelo embargante, não se justificando a mora no cumprimento de suas obrigações. Não há, portanto, a ocorrência de qualquer omissão. (grifos meus).<br>Concluo, portanto, pela impossibilidade de afastamento dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.