ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. O prazo prescricional aplicável à pretensão indenizatória por inadimplemento contratual é o decenal, conforme o art. 205 do Código Civil, sendo inaplicável o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil, que se refere à responsabilidade civil extracontratual.<br>2. A restituição dos valores pagos indevidamente a título de "juros de obra" após o prazo contratual de entrega deve ocorrer em pecúnia, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, em conformidade com os arts. 186, 369 e 927 do Código Civil e o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.<br>3. A base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel foi corretamente fixada em 0,5% sobre o valor contratual atualizado pelo IPCA-E, em conformidade com uma das opções previstas no Tema 996/STJ.<br>4. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da causa, fundamentando suas conclusões na legislação e na jurisprudência aplicáveis.<br>5. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se d e agravo em recurso especial interposto por ALESSANDRA BILIERI LOPES DORNELES contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim ementado (e-STJ, fls. 511-512):<br>"CIVIL E ADMINISTRATIVO. HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRESCRIÇÃO. DANOS EMERGENTES. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. 1. No tocante à pretensão indenizatória por danos materiais e morais, é a matéria regulada pelo art. 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, que prevê prazo prescricional de três anos, cujo termo inicial, em relação aos danos materiais, coincide com a data do atraso na entrega do bem. 2. Embora a CEF alegue que tenha adotado as providências cabíveis para a substituição da construtora, ainda não há notícia nos autos de conclusão do empreendimento, mantendo-se sua responsabilidade. 3. Nos termos da jurisprudência desta Turma, a indenização a título de danos emergentes deve ser fixada em 0,5% sobre o valor do imóvel atualizado (compreendido como o valor contratualmente previsto, atualizado pelo IPCA-E), por mês de atraso, a partir da data em que caracterizado o atraso na entrega do bem até a data da sua efetiva entrega. 4. Os valores indevidamente pagos a título de juros de obras devem ser imputados na amortização do saldo devedor do contrato na data do término da obra. 5. Configurado o atraso na entrega do imóvel, cabível a condenação das rés ao pagamento de indenização por dano moral, fixado em R$ 10,000,00 em favor de cada um dos demandantes."<br>Os embargos de declaração opostos pela parte autora foram rejeitados (e-STJ, fls. 555-556; 557-559).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 1.022, 1.025 e 489, § 1º, IV e V, do Código de Processo Civil, pois teria havido negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação adequada, não enfrentando argumentos capazes de infirmar a conclusão, bem como não prequestionando devidamente as matérias suscitadas.<br>(ii) art. 927, III, do Código de Processo Civil, pois o acórdão teria deixado de observar tese firmada em julgamento de recursos repetitivos (Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça), relativa à base de cálculo e à natureza da indenização pela privação do uso do imóvel.<br>(iii) arts. 389, 402 e 944 do Código Civil, pois a base de cálculo da indenização pela não fruição do imóvel teria sido fixada indevidamente sobre o valor contratual da operação (garantia), quando deveria corresponder ao aluguel de imóvel assemelhado (0,5% do valor de mercado atualizado), medindo-se a indenização pela extensão do dano.<br>(iv) arts. 205, 206, § 3º, V, e 199, II, do Código Civil, e art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, pois a prescrição trienal teria sido aplicada indevidamente em hipótese de responsabilidade contratual, que se sujeitaria ao prazo decenal; além disso, o termo inicial da prescrição dos danos materiais teria sido fixado erroneamente na data do atraso, embora o dano se renovaria até a entrega do imóvel.<br>(v) arts. 186, 369 e 927 do Código Civil e art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, pois a restituição dos juros de obra cobrados após o prazo contratual de entrega teria sido indevidamente condicionada à amortização futura do saldo devedor, quando a cobrança seria ilícita e exigiria devolução em pecúnia de dívida líquida e vencida, vedada compensação com obrigação incerta.<br>Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial.<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório. Decido.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. O prazo prescricional aplicável à pretensão indenizatória por inadimplemento contratual é o decenal, conforme o art. 205 do Código Civil, sendo inaplicável o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil, que se refere à responsabilidade civil extracontratual.<br>2. A restituição dos valores pagos indevidamente a título de "juros de obra" após o prazo contratual de entrega deve ocorrer em pecúnia, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, em conformidade com os arts. 186, 369 e 927 do Código Civil e o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.<br>3. A base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel foi corretamente fixada em 0,5% sobre o valor contratual atualizado pelo IPCA-E, em conformidade com uma das opções previstas no Tema 996/STJ.<br>4. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão recorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da causa, fundamentando suas conclusões na legislação e na jurisprudência aplicáveis.<br>5. Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente provido.<br>VOTO<br>Síntese fática.<br>Extrai-se dos autos que, na origem, a autora alegou atraso e paralisação prolongada das obras do Residencial Florença, sem previsão de entrega, com notícias de problemas estruturais, além da cobrança indevida de juros de obra após o prazo contratual. Sustentou a responsabilidade objetiva e solidária da Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, invocando relação de consumo e descumprimento contratual. Propôs ação de reparação por danos materiais (indenização mensal pela não fruição do imóvel em 0,5% do valor de mercado e devolução, em pecúnia, dos juros de obra) e danos morais, bem como pedidos acessórios de justiça gratuita e reconhecimento da incidência do Código de Defesa do Consumidor.<br>A sentença julgou parcialmente procedente a demanda: reconheceu a responsabilidade da CEF pelo atraso; fixou indenização mensal por danos materiais presumidos em 0,5% sobre o valor da operação contratada (R$ 50.500,00), atualizada anualmente pelo IPCA-E, com juros moratórios de 1% ao mês desde a citação; determinou que os valores pagos a título de juros de obra, a partir de 10/2010, sejam imputados à amortização do saldo devedor na data da entrega da obra, com atualização pelo índice contratual (TR) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e condenou ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais, corrigidos pelo IPCA-E desde a sentença, com juros de 1% ao mês desde a citação (e-STJ, fls. 361-371).<br>No acórdão, a 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região deu parcial provimento ao recurso da CEF para reconhecer a prescrição trienal (art. 206, § 3º, V, do Código Civil) quanto às parcelas de danos materiais anteriores a maio de 2016, manteve a responsabilidade da CEF e confirmou: a indenização mensal por danos emergentes em 0,5% sobre o valor contratual atualizado pelo IPCA-E, por mês de atraso, até a efetiva entrega; a imputação dos juros de obra indevidamente cobrados à amortização do saldo devedor na data do término da obra; e os danos morais em R$ 10.000,00. Posteriormente, rejeitou os embargos de declaração opostos pela autora (e-STJ, fls. 511-522 e 555-559).<br>Do cabimento e da análise do mérito recursal.<br>O agravo impugnou os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial, razão pela qual se conhece do recurso e passa-se ao exame do apelo nobre.<br>1. Da negativa de prestação jurisdicional (arts. 1.022, 1.025 e 489 do CPC).<br>A recorrente sustenta que o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, teria permanecido omisso quanto a teses essenciais para o julgamento da causa. No entanto, da análise do acórdão recorrido e do julgado que apreciou os aclaratórios, verifica-se que as questões tidas por omissas foram devidamente enfrentadas.<br>O Tribunal a quo se pronunciou de forma clara sobre o prazo prescricional aplicável, a base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel e a forma de restituição dos juros de obra, fundamentando suas conclusões na legislação e na jurisprudência que entendeu pertinentes ao caso. A rejeição dos embargos de declaração se deu por entender o colegiado que a pretensão da embargante era, na verdade, a rediscussão do mérito, o que é vedado naquela via recursal.<br>O fato de a decisão ser contrária aos interesses da parte não configura negativa de prestação jurisdicional. Houve a entrega da tutela jurisdicional, ainda que em sentido diverso do pretendido, não havendo que se falar em violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC. Aliás, esse é o posicionamento desta Corte Superior. Confira:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>Afasta-se, portanto, a preliminar.<br>2. Da prescrição (arts. 205, 206, § 3º, V, e 199, II, do CC, e art. 27 do CDC).<br>A controvérsia central deste tópico reside em definir o prazo prescricional aplicável à pretensão de reparação de danos decorrentes de inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega de imóvel. O Tribunal de origem aplicou o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil, por entender tratar-se de "reparação civil".<br>A decisão, contudo, destoa da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. No julgamento do EREsp 1.280.825/RJ, a Segunda Seção pacificou o entendimento de que o prazo prescricional de três anos, previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil, refere-se unicamente à pretensão de reparação de danos por responsabilidade civil extracontratual (aquiliana). Para as pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual, aplica-se o prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, estabelecido no art. 205 do Código Civil.<br>No caso dos autos, a pretensão da recorrente fundamenta-se no descumprimento de obrigação contratual de entrega do imóvel no prazo avençado, tratando-se, pois, de responsabilidade civil contratual. Logo, o prazo prescricional aplicável é o decenal. Nesse sentido:<br>"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO DAS DESPESAS DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. SÚMULA N. 83/STJ INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIREITO À REPETIÇÃO DAS DESPESAS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br> .. <br>8. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes.<br>9. No caso, a Corte de origem concluiu que a demanda não versou sobre pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas de corretagem por causa do abuso na cobrança da verba discutida, mas sim com fundamento em rescisão contratual decorrente da falta da entrega do empreendimento imobiliário no prazo acordado, motivo pelo qual incidiria a prescrição decenal. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ.<br>10. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021), o que foi observado pela Corte local. Inafastável a Súmula n. 83/STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>11. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem, é devida em caso de inadimplemento contratual por parte do vendedor, conforme a Súmula 543/STJ. 2. A prescrição decenal do art. 205 do CC/2002 aplica-se ao reembolso de despesas de intermediação imobiliária por inadimplemento contratual.<br>"Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 489 e 1.022; CC/2002, arts. 205, 206, § 3º, IV, e 725. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.833.110/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 16/12/2019; STJ, AgInt no REsp n. 1.813.470/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 7/11/2019."<br>(AgInt no AREsp n. 2.543.701/RJ, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. NÃO CONFIGURADA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. SUMULA N. 7/STJ. REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO. STATUS QUO ANTE. SÚMULA N. 83/STJ.<br>1. A jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que deve ser aplicada a regra geral de prescrição decenal, conforme art. 205 do Código Civil, às hipóteses de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda. Hipótese em que não consumada a prescrição.<br>2. Acolher a pretensão recursal quanto ao termo inicial do prazo prescricional demandaria o necessário revolvimento de matéria fática, inviável em recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula n. 7/STJ.<br>3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador. Precedentes. Súmula n. 83/STJ.<br>4. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel em questão. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 2.008.186/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 13/9/2023, g.n.)<br>Considerando que o termo inicial da mora foi fixado em outubro de 2010 e a ação foi ajuizada em maio de 2019, não transcorreu o lapso de 10 (dez) anos, de modo que não há que se falar em prescrição de qualquer das parcelas indenizatórias.<br>Com isso, o acórdão recorrido deve ser reformado para afastar a prescrição trienal reconhecida na origem.<br>3. Da base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel (arts. 389, 402, 944 do CC e art. 927, III, do CPC - Tema 996/STJ).<br>A recorrente alega que o acórdão recorrido violou o Tema 996/STJ e os arts. 389, 402 e 944 do Código Civil ao fixar a indenização mensal pela privação do uso do bem em 0,5% sobre o valor contratual do imóvel (R$ 50.500,00), e não sobre seu valor de mercado.<br>Sem razão a recorrente.<br>O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996), firmou a seguinte tese (1.2):<br>"1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. (g.n.)"<br>O acórdão recorrido, ao analisar a questão, fixou a indenização em "0,5% sobre o valor do imóvel atualizado (compreendido como o valor contratualmente previsto, atualizado pelo IPCA-E)" (e-STJ, fls. 517-518). Rejeitou o pleito de base de cálculo pelo valor de mercado, referindo-se expressamente ao Tema 996/STJ e à jurisprudência da Turma (e-STJ, fls. 517-518 e 583). Para os danos morais, citou o art. 944 do Código Civil (e-STJ, fls. 520-521).<br>Verifica-se, portanto, que a tese firmada no Tema 996/STJ oferece duas opções para a base de cálculo da indenização pela privação do uso do imóvel: o valor atualizado do contrato ou o valor de mercado. Ao optar pelo "valor contratualmente previsto, atualizado pelo IPCA-E", o acórdão recorrido agiu em conformidade com uma das possibilidades expressamente admitidas pelo precedente vinculante.<br>Assim, não há que se falar em violação aos arts. 389, 402 e 944 do Código Civil, tampouco em inobservância do Tema 996/STJ, uma vez que a decisão recorrida se alinha com a flexibilidade conferida pela própria tese repetitiva. A matéria da base de cálculo foi devidamente decidida, havendo prequestionamento implícito dos arts. 389 e 402 do Código Civil, e do art. 944 quanto à tese específica da base de cálculo dos danos materiais. Aliás, rever a base de cálculo encontra óbice nessa via estreita recursal. Confira:<br>"CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N. 568 DO STJ. ESTIPULAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no tocante ao prazo de entrega do empreendimento.<br>2. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n. 568 do STJ.<br>3. Tendo o Tribunal estadual assinalado que o valor da indenização a esse título será apurado em liquidação de sentença, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, não poderá a questão ser revista nesta sede excepcional, tendo em vista os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. No caso, a fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade dos promitentes-compradores, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, de modo que o reexame da matéria em âmbito de recurso especial é vedado pela Súmula n. 7 desta Corte.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido."<br>(AREsp n. 2.934.860/BA, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. TERMO FINAL. PRECEDENTES. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. JUROS DE OBRA. COBRANÇA NO PERÍODO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. O reconhecimento de caso fortuito, força maior ou culpa de terceiro, no atraso da entrega do imóvel, exigiria o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.<br>2. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).<br>3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à razoabilidade do valor da indenização por lucros cessantes, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial, ante o teor da Súmula 7/STJ .<br>4. Segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).<br>5. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que o atraso verificado provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>6. A revisão do quantum fixado a título de danos morais somente é permitida quando irrisório ou exorbitante o valor. Ausente tais circunstâncias, a análise encontra óbice na Súmula n. 7/STJ.<br>7. A revisão dos valores arbitrados a título de honorários advocatícios, bem como da distribuição dos ônus sucumbenciais envolvem ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, providência incabível em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.<br>8. Agravo interno não provido."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.936.821/SP, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022, g.n.)<br>4. Da forma de restituição dos juros de obra (arts. 186, 369, 927 do CC e art. 51 do CDC).<br>A recorrente argumenta que a restituição dos juros de obra cobrados após o prazo contratual de entrega deveria ocorrer em pecúnia, e não ser condicionada à amortização futura do saldo devedor. Alega que a cobrança seria ilícita e exigiria a devolução de dívida líquida e vencida, vedada a compensação com obrigação incerta, invocando os arts. 186, 369 e 927 do Código Civil, e o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (e-STJ, fls. 598-602).<br>O acórdão recorrido, por sua vez, reconheceu a indevida cobrança dos juros de obra após o prazo contratual e determinou que a restituição se desse por imputação à amortização do saldo devedor na data do término da obra. Justificou sua decisão pela manutenção do contrato e por precedentes do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (e-STJ, fls. 517-519 e 571).<br>Cumpre, primeiramente, reiterar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado no Tema 996, item 1.3, o qual estabelece: "É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." Desta forma, a cobrança de "juros de obra" após o prazo estipulado para a entrega do imóvel é considerada ilícita.<br>O ato ilícito gera o dever de reparar o dano, nos termos do art. 927 do Código Civil, mediante a restituição dos valores indevidamente pagos.<br>A determinação de que tais valores sejam utilizados para amortizar o saldo devedor futuro e incerto do contrato de financiamento configura, na prática, uma compensação forçada. O art. 369 do Código Civil estabelece que "a compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis".<br>Na hipótese, o crédito da recorrente (valor dos juros de obra pagos indevidamente) é líquido e vencido. Contudo, o seu débito futuro, referente às parcelas de amortização do financiamento, é uma obrigação que sequer se tornou exigível, pois a obra não foi entregue e a fase de amortização não se iniciou. Trata-se de uma obrigação futura e incerta, especialmente diante do longo e indefinido atraso na conclusão do empreendimento.<br>É relevante observar que a jurisprudência posterior, ao consolidar o entendimento sobre o Tema 996, tem reiterado a ilicitude da cobrança de tais encargos após o período de mora do vendedor. Nesse sentido, destaca-se o seguinte julgado:<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. TERMO FINAL. PRECEDENTES. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. JUROS DE OBRA. COBRANÇA NO PERÍODO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA REPETITIVA DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br> .. <br>4. Segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).<br> .. <br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.936.821/SP, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022, g.n.)<br>Impor a compensação com dívida futura e incerta viola a literalidade do art. 369 do CC e retém indevidamente em poder da instituição financeira valores que pertencem à consumidora, o que se mostra abusivo, à luz do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. A restituição, portanto, deve ocorrer em pecúnia, de forma imediata, com a devida correção monetária e juros de mora.<br>Da sucumbência.<br>Considerando o provimento parcial do recurso especial para reformar o acórdão em pontos substanciais (prescrição e forma de devolução dos juros de obra), a parte autora sagrou-se vencedora na maior parte de seus pedidos recursais. Impõe-se, assim, a redistribuição dos ônus sucumbenciais.<br>Fica a recorrida, Caixa Econômica Federal, condenada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação a ser apurado em liquidação de sentença.<br>Do dispositivo.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de:<br>a) afastar a prescrição trienal, reconhecendo a aplicação do prazo decenal (art. 205 do CC) à pretensão indenizatória, condenando a recorrida ao pagamento da indenização por danos materiais desde outubro de 2010 até a efetiva entrega do imóvel;<br>b) determinar que os valores pagos pela recorrente a título de "juros de obra", a partir de outubro de 2010, sejam-lhe restituídos em pecúnia, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação;<br>c) redistribuir os ônus sucumbenciais, para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor total da condenação.<br>Ficam mantidos os demais termos do acórdão recorrido, inclusive quanto ao valor da indenização mensal pela privação do uso do imóvel (0,5% sobre o valor da operação contratada), bem como o valor da indenização por danos morais, por ausência de impugnação específica neste ponto que justificasse sua revisão por esta Corte.<br>É como voto.