ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO.<br>1. A Súmula 308 do STJ não pode ser aplicada por analogia aos casos de alienação fiduciária, pois sua ratio decidendi está vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação, que possui normas mais protetivas para partes vulneráveis, não sendo aplicável ao Sistema Financeiro Imobiliário.<br>2. Não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante, pois o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade.<br>3. A alienação fiduciária regularmente registrada produz efeitos erga omnes, e a promessa de compra e venda firmada pelo devedor fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário é ineficaz perante este, conforme o art. 29 da Lei 9.514/1997.<br>4. A decisão recorrida violou o regime jurídico da propriedade resolúvel e da publicidade registral, desconsiderando a natureza da alienação fiduciária e os requisitos formais para negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis.<br>5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para julgar improcedente a ação declaratória de cancelamento da averbação de alienação fiduciária, com inversão dos ônus da sucumbência.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por RANDON ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA. A SÚMULA 308 DO STJ FOI EDITADA COM INTUITO DE PROTEÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ QUE CELEBRA CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM A CONSTRUTORA E, MESMO QUITANDO O PREÇO AJUSTADO, DEPARA-SE COM A EXISTÊNCIA DE UM GRAVAME SOBRE O BEM, DECORRENTE DE CONTRATO FIRMADO ENTRE A EDIFICADORA E O AGENTE FINANCEIRO QUE CONCEDEU CRÉDITO PARA EXECUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. CONQUANTO O PRESENTE CASO DIGA RESPEITO À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, AS DIFERENÇAS ESTABELECIDAS ENTRE ESTA E O INSTITUTO DA HIPOTECA NÃO SÃO SUFICIENTES PARA AFASTAR A APLICAÇÃO DO ENUNCIADO, POR ANALOGIA. PRECEDENTES. SENTENÇA CONFIRMADA. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME." (e-STJ, fls. INFORMAÇÃO NÃO LOCALIZADA)<br>Os embargos de declaração opostos pela recorrente foram rejeitados (e-STJ, fls. 572-573) e, em reapreciação determinada pela Superior Instância, foram posteriormente acolhidos para sanar omissão, sem efeito modificativo (e-STJ, fl. 725).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 489, § 1º, V, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, porque teria havido negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação específica, ao aplicar-se por analogia a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça sem demonstrar aderência ao caso concreto e sem enfrentar teses e dispositivos legais invocados; (ii) arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997, pois teria sido desconsiderada a natureza da alienação fiduciária, que transferiria ao credor a propriedade resolúvel e exigiria registro para eficácia erga omnes, de modo que a decisão que cancelou o gravame contrariaria a disciplina legal da garantia fiduciária; (iii) art. 29 da Lei 9.514/1997, porque a promessa de compra e venda firmada pelo devedor fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário seria ineficaz perante este, razão pela qual a decisão teria violado a exigência legal de anuência para transmissão de direitos sobre o imóvel fiduciariamente alienado; (iv) art. 221 do Código Civil, haja vista que os efeitos do instrumento particular perante terceiros dependeriam de registro público, de modo que a oponibilidade da promessa de compra e venda à credora fiduciária seria indevida sem o registro; (v) arts. 31-A, § 12, e 32, caput e § 2º, da Lei 4.591/1964, pois a contratação e a constituição de garantias em favor do credor fiduciário não lhe transfeririam obrigações do incorporador, e a negociação de unidades somente poderia ocorrer após o registro da incorporação, o que indicaria violação ao regime legal da incorporação imobiliária e (vi) arts. 104, III, e 108 do Código Civil, porque a forma exigida para validade e eficácia de negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis teria sido inobservada, sustentando-se que a promessa de compra e venda sem a forma adequada e sem escritura pública, quando necessária, não produziria efeitos perante terceiros.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 790-793).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO.<br>1. A Súmula 308 do STJ não pode ser aplicada por analogia aos casos de alienação fiduciária, pois sua ratio decidendi está vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação, que possui normas mais protetivas para partes vulneráveis, não sendo aplicável ao Sistema Financeiro Imobiliário.<br>2. Não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante, pois o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade.<br>3. A alienação fiduciária regularmente registrada produz efeitos erga omnes, e a promessa de compra e venda firmada pelo devedor fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário é ineficaz perante este, conforme o art. 29 da Lei 9.514/1997.<br>4. A decisão recorrida violou o regime jurídico da propriedade resolúvel e da publicidade registral, desconsiderando a natureza da alienação fiduciária e os requisitos formais para negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis.<br>5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para julgar improcedente a ação declaratória de cancelamento da averbação de alienação fiduciária, com inversão dos ônus da sucumbência.<br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que, na origem, o autor alega ter adquirido três apartamentos e três boxes no empreendimento Residencial Dulac Loft Residence, ter quitado integralmente os contratos e, apesar disso, ter constatado a averbação de alienação fiduciária em favor da administradora de consórcios, vinculada a contrato de confissão de dívida firmado com a incorporadora. Com base nesses fatos, propôs ação declaratória de cancelamento de alienação fiduciária c/c cobrança de multa contratual e tutela de evidência, sustentando a proteção do adquirente de boa-fé e a ineficácia do gravame frente à promessa de compra e venda quitada.<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos: reconheceu o inadimplemento contratual da incorporadora e a condenou ao pagamento de multa de 10% sobre o valor atualizado de cada contrato; declarou a ineficácia da alienação fiduciária em favor da administradora de consórcios, determinando o cancelamento dos gravames nas matrículas; repartiu os ônus sucumbenciais e fixou honorários em R$ 10.000,00, além de alterar o valor da causa para R$ 360.000,00. Fundamentou a decisão na aplicação, por analogia, da Súmula 308 do STJ e na irrelevância do registro da promessa de compra e venda à luz da Súmula 84 do STJ (e-STJ, fls. 461-466).<br>No acórdão, o eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul negou provimento à apelação, confirmou integralmente a sentença, aplicou por analogia a Súmula 308 do STJ para proteger o adquirente de boa-fé e reiterou a desnecessidade de registro da promessa de compra e venda (Súmula 84 do STJ), majorando os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC (e-STJ, fls. 540-546).<br>Os primeiros embargos de declaração foram rejeitados por ausência dos vícios do art. 1.022 do CPC (e-STJ, fls. 569-573).<br>No AREsp 2.354.212/RS, o agravo foi conhecido para dar provimento ao recurso especial e anular o acórdão proferido nos embargos de declaração, ao reconhecer a existência de omissão quanto à tese relativa à necessidade de anuência expressa, prevista no art. 29 da Lei 9.514/1997, configurando violação ao art. 1.022 do CPC (e-STJ, fls. 678-680).<br>Determinou-se, assim, o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que fosse prolatado novo acórdão, suprindo a omissão, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, "c", do RISTJ, com publicação em 27/6/2023 (e-STJ, fls. 678-680).<br>Em regime de reapreciação, os embargos foram acolhidos apenas para sanar omissão quanto ao art. 29 da Lei 9.514/1997, sem efeito modificativo, afastando a necessidade de anuência expressa do credor fiduciário e reafirmando a aplicação analógica da Súmula 308 (e-STJ, fls. 720-725).<br>1. Análise da alegação de violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil.<br>Não prospera a alegação de negativa de prestação jurisdicional.<br>A Corte de origem enfrentou de maneira fundamentada todos os pontos essenciais para a solução da controvérsia, especialmente quanto à aplicação, por analogia, da Súmula 308/STJ, à irrelevância do registro da promessa de compra e venda (Súmula 84/STJ) e à desimportância da anterioridade do gravame para fins de proteção do adquirente de boa-fé (fls. 542-544). Houve expressa indicação de precedentes e construção argumentativa suficiente, o que afasta a tese de ausência de motivação.<br>Ademais, os embargos de declaração foram julgados, tendo o primeiro acórdão expressamente consignado inexistência de omissão e registrado que o julgador não está adstrito a analisar um a um todos os dispositivos invocados pelas partes, se já adotada fundamentação suficiente (fls. 569-571), inclusive com expressa menção ao prequestionamento do art. 1.025 do CPC.<br>Na sequência, no acórdão de reapreciação dos declaratórios, foi sanada a única omissão identificada - art. 29 da Lei 9.514/1997 - com análise específica do tema, sem modificação do resultado (fls. 720-725). Houve, portanto, efetivo exame da alegação de necessidade de anuência expressa da credora fiduciária, reafirmando-se o entendimento consolidado na linha da Súmula 308/STJ.<br>As demais alegações (arts. 32, § 2º, e 31-A, §12, da Lei 4.591/1964) foram superadas pela ratio decidendi adotada (Súmulas 308 e 84/STJ), não havendo exigência legal de que o acórdão aprecie todos os dispositivos citados pelas partes, se a sua conclusão já se encontra suficientemente fundamentada.<br>Portanto, não se evidencia violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC.<br>A prestação jurisdicional foi adequada, completa quanto às questões relevantes e suficiente para fundamentar a decisão.<br>2. Violação aos arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997 e aos arts. 104, III, 108 e art. 221 do Código Civil.<br>A recorrente sustenta que a desconstituição do gravame fiduciário teria violado o regime jurídico da propriedade resolúvel e da publicidade registral, pois a alienação fiduciária regularmente registrada produziria efeitos erga omnes e não poderia ser afastada por promessa particular celebrada com terceiro. Argumenta, ainda, que o instrumento particular não registrado não produziria efeitos perante terceiros e que teriam sido inobservados requisitos formais próprios de negócios jurídicos que envolvem direitos reais sobre imóveis, inclusive, quando aplicável, a necessidade de escritura pública, de modo que a promessa de compra e venda sem anuência do credor fiduciário não poderia ser oponível à credora.<br>O acórdão de apelação aplicou por analogia a Súmula 308/STJ, assentando que as diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária não afastariam sua incidência, garantindo proteção ao adquirente de boa-fé (fls. 542-544). Também afirmou a irrelevância do registro da promessa de compra e venda, com fundamento na Súmula 84/STJ, afastando sua exigência como condição de oponibilidade (fls. 543-544). Todavia, não se verifica análise específica dos arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997, nem dos dispositivos do Código Civil que tratam da forma dos negócios jurídicos. A solução foi construída a partir das Súmulas 308 e 84/STJ, sem apreciação direta sobre a disciplina legal da forma e dos efeitos da alienação fiduciária e da propriedade resolúvel.<br>Sob essa perspectiva, se o conteúdo normativo dos dispositivos alegados como violados: arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997 e aos arts. 104, III, 108 e art. 221 do Código Civil, não foi apreciado pelo Tribunal a quo, tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF. Nesse sentido:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ARTIGO 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL (CC/2002, ART. 205). SÚMULA 83/STJ. ARTIGOS 186 E 927 DO CÓDIGO CIVIL. DEFICIÊNCIA NA CONCEPÇÃO DO PROJETO DA OBRA. CAUSALIDADE ADEQUADA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. ARTIGO 884 DO CÓDIGO CIVIL. SÚMULAS 282 E 356/STF. ART. 1.026 DO CPC/15 OMISSÃO NA DECISÃO AGRAVADA. VIA INADEQUADA. NÃO PROVIDO.<br>1. Não há falar-se em omissão ou falta de justificativa adequada nos casos em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria devolvida.<br>2. A pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção está sujeita ao prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.<br>Súmula 83/STJ.<br>3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>4. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal (STF).<br>5.O agravo interno não é o recurso cabível (adequado) para apontar suposta omissão da decisão agravada. Precedentes.<br>6. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.506.495/MG, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025, g.n.)<br>3. Violação ao art. 29 da Lei 9.514/1997.<br>Alega a parte recorrente que a promessa de compra e venda firmada pelo devedor fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário seria ineficaz perante este, de modo que o acórdão, ao conferir efeitos ao instrumento particular, teria desconsiderado a exigência legal de anuência para transmissão de direitos sobre o imóvel alienado fiduciariamente.<br>Na origem, o autor afirma ter adquirido três apartamentos e três boxes no empreendimento Residencial Dulac Loft Residence, tendo quitado integralmente o preço, inclusive com emissão de notas promissórias e termo de quitação pela incorporadora. Alega que, ao obter certidões atualizadas, verificou a existência de averbações de alienação fiduciária em favor de uma administradora de consórcios, decorrentes de contrato particular de confissão de dívida firmado entre a construtora e essa administradora, o que resultou na inscrição de gravames nas matrículas das unidades por ele adquiridas. Sustenta, ainda, que o empreendimento não foi finalizado e que os imóveis não lhe foram entregues no prazo, havendo inclusive pedido de consolidação da propriedade pela credora fiduciária. Diante disso, requereu a condenação à multa contratual e a concessão de tutela de evidência, para averbação da presente demanda nas matrículas dos imóveis. No mérito, pretende ver reconhecida a ineficácia, em relação ao adquirente de boa-fé e com preço quitado, da alienação fiduciária constituída entre a construtora e a administradora, por conseguinte, o reconhecimento do descumprimento contratual pela incorporadora (não conclusão da obra, atraso na entrega e constituição de garantia indevida sobre unidades já prometidas e quitadas) e o cancelamento dos gravames, bem como a condenação ao pagamento da multa contratual de 10% prevista nos instrumentos firmados (fls. 6-10).<br>O juízo de primeiro grau, julgou parcialmente procedente a ação, reconhecendo o inadimplemento da K2 Incorporadora e condenando-a ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor atualizado de cada contrato; declarou a ineficácia da alienação fiduciária em favor da Randon Administradora de Consórcios e determinou o cancelamento dos gravames nas matrículas dos seis imóveis adquiridos pelo autor (e-STJ, fls. 461-466), o que foi confirmado pelo Tribunal de origem.<br>Leia-se o teor da fundamentação da sentença:<br>"O feito está apto ao julgamento, não havendo preliminares a serem enfrentadas.<br>Decreto a revelia da ré K2 Incorporadora, porquanto citada (Evento 7), não apresentou contestação nem se manifestou nos autos.<br>Quanto aos efeitos da revelia, incide a confissão em relação aos fatos alegados na inicial, nos termos do art 344 do Código de Processo Civil, com exceção daqueles controvertidos pela corré contestante (Randon Adm. de Consórcios), por incidência da regra do art. 345, I, do CPC.<br>Primeiramente, no que tange aos fatos e pedidos direcionados contra a ré K2 Incorporadora, não só pelos efeitos da revelia, mas também em face dos documentos anexados com a inicial, não resta dúvida quanto ao inadimplemento contratual pela ré, que, aliás, está sendo demandada em dezenas de ações com a mesma causa de pedir, inclusive em relação a outros empreendimentos, restando revel em quase todos eles, sendo notório o fato de que a mesma paralisou suas atividades com as obras inacabadas, incidindo, pois, a regra do art. 374, inciso I, do CPC.<br>O descumprimento contratual pela ré é flagrante uma vez que deveria ter entregue os imóveis adquiridos pelo autor até 01/09/2016, sendo o maior prazo previsto nos contratos, nos termos da Cláusula Terceira dos contratos de promessa de compra e venda (Evento 1 - CONTR 5, 7 e 9), sendo que a mesma abandonou a obra inacabada, consoante as fotografias anexadas ao Evento 8, o que também restou claro a partir da prova oral produzida nos autos (Eventos 123 e 145), que de resto também confirmou os negócios jurídicos havido entre as partes, tal qual já comprovado pelos documentos anexados ao processo.<br>Assim, não se está diante de simples mora, ou atraso na entrega dos imóveis que a ré prometeu à venda para o autor, mas de inadimplemento contratual pela ré, pelo que deve responder com o pagamento da multa estabelecida no contrato, ou seja, 10% sobre o valor dos contratos.<br>No tocante à causa de pedir e pedidos deduzidos na inicial em relação à ré Randon Administradora de Consórcios Ltda, ou seja, o cancelamento da alienação fiduciária em relação aos imóveis adquiridos pelo autor através das promessas de compra e venda, ou seja três kitnets e três box de garagem: Apartamento 106, com 41,43m , matrícula 89.466; Box 05, com 12,00m , matrícula 89.362; Apartamento 308, com 40,76m , matrícula 89.486; Box 12, com 12,02m , matrícula 89.369; Apartamento 207, com 40,76m , matrícula 89.476; Box 33, com 12,00m , matrícula 89.390, do Empreendimento denominado Residencial Dulac Loft Residence, também concluo pela procedênica.<br>Com efeito, não obstante as distinções entre os institutos da alienação fiduciária em garantia e a hipoteca, a proteção do consumidor, parte vulnerável nessa relação envolvendo todas as partes, determina a aplicação, por analogia, da Súmula 308 do STJ também às hipóteses de alienação fiduciária em garantia, mesmo que a promessa de compra e venda não esteja registrada, notadamente por aplicação conjunta com a Súmula 84 do STJ.<br>A Súmula 308 do STJ põe a salvo a promessa de contra venda, seja anterior ou posterior à garantia contratada entre a construtora e agente financeiro: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.<br>Já a Súmula 84 do STJ afasta a necessidade de registro da promessa de compra e venda para opo-la a terceiros: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.<br>Não se pode perder de vista que a proteção pretendida com as referidas Súmulas é em prol do adquirente de boa fé, que pagando o valor ajustado na promessa de compra e venda para a Incorporadora/Construtora, depara-se com um gravame sobre o imóvel decorrente de contrato havido entre esta e um agente financeiro concedente de crédito para o empreendimento.<br>Guardadas as devidas particularidades entre os institutos, a alienação fiduciária não deixa de ser uma garantia, tal qual a hipoteca, ainda que de maior repercussão em razão da transferência da propriedade.<br>O fato relevante é que o promitente adquirente já injetou os valores a que se obrigou pelos contratos para que a obra tivesse andamento, posto que comprovou a quitação dos contratos (docs Evento 1 - COMP 6, 8 e 10), de modo que ao agente financeiro ou administradora de consórcio caberia, ao promover a concessão do crédito e contratar a garantia com a incorporadora/construtora, ressalvar as unidades já comercializadas seja antes ou depois do recurso alcançado por ela, fiscalizando a aplicação dos recursos que disponibilizou para o andamento do empreendimento, ressalvando das garantias as vendas que ocorrerem neste período, com o respectivo ingresso dos recursos de terceiros para a obra. Do contrário, recursos dos promitentes compradores investidos na obra reverterão em prol do credor hipotecário ou fiduciário, o que não se mostra razoável, nem guarda observância ao regramento da garantia fiduciária, pois esta deve incidir apenas sobre o bem adquirido/constituído (construído) com os recursos do devedor e do financiador, não se estendo à parcela do imóvel advinda da aplicação de outros recursos.<br>Importante destacar, neste ponto, que a promessa de compra e venda de imóvel em construção também é uma forma de financiamento a que as Incorporadoras lançam mão para dar dar andamento ao empreendimento.<br>Enfim, quando se está diante de um empreendimento coletivo, ampliam-se as exigências em relação ao comportamento do financiador-credor, seja garantido por hipoteca, seja garantido por alienação fiduciária, que deverá exigir da Incorporadora/Construtora a prestação de contas acerca dos valores disponibilizados por ele e também por terceiros.<br> .. <br>Assim, pois, não prospera a pretensão da ré Randon em ver declarada a eficácia da alienação fiduciária e a consolidação da propriedade sobre os imóveis adquiridos pelo autor mediante os contratos de promessa de compra e venda, cuja quitação restou comprovada pelos documentos anexados com a inicial e não foi objeto de impugnação.<br>No caso em tela, a ré Randon somente poderia sustentar o seu direito sobre os imóveis se comprovasse ter o autor agido com má-fé ou simulação, o que, convenhamos, não restou demonstrado, ao contrário, tanto a prova documental como a prova oral confirmaram o negócio jurídico havido entre o autor e a K2 Incorporadora, sendo que o não registro dos contratos em hipótese alguma configura má-fé, ou ausência de boa fé por parte do demandante, tanto é assim que a Súmula 84 do STJ resguarda o direito do promitente comprador, mesmo em tal hipótese.<br>Ressalto que tanto do depoimento pessoal do autor quanto da ré e da testemunha, não se extrai qualquer elemento caracterizador de conduta de má-fé por parte do demandante. Ademais, pouco importa se o autor adquiriu os imóveis para morar ou para investimento, pois isso em nada modifica o direito do mesmo a partir do contrato havido e dos pagamentos efetuados."<br>O Tribunal assim decidiu sobre o ponto, por considerar descabido o argumento diante da proteção do adquirente de boa-fé e da aplicação analógica da Súmula 308 (fls. 722-724; ementa, fl. 725):<br>"Trata-se de embargos de declaração que retornam para reapreciação em razão de decisão prolatada na Superior Instância, para que fosse realizada a análise da alegação da parte embargante, acerca da suscitada ofensa ao art. 29, da Lei 9.514/97, atinente a "exigência de anuência expressa da credora fiduciária nos contratos particulares de promessa de compra e venda, o que não ocorreu no caso concreto".<br>Restrita, assim, a análise da insurgência aos termos da reapreciação determinada.<br>Efetivamente, mostrou-se omisso o acórdão no que diz com a alegação.<br>Contudo, conforme destacado no corpo do acórdão embargado, a alegação não tem condições de prosperar, senão vejamos:<br>"No caso dos autos, a construtora demandada, K2 Incorporadora Ltda.-ME, celebrou com o autor três contratos denominados "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano para Entrega Futura", referente a três apartamentos e respectivas vagas de garagem, a serem edificados no empreendimento "Residencial Dulac Loft".<br>Os dois primeiros contratos foram firmados em 17/09/2013, com valor de R$ 110.000,00 (Evento 1, CONTR7) e 120.000,00 (Evento 1, CONTR9); o terceiro contrato foi celebrado em 29/02/2016, pelo preço de R$ 130.000,00 (Evento 1, CONTR5).<br>Não há controvérsia quanto à quitação dos valores pactuados.<br>A lide se instaurou, pois toda a construção fora objeto de alienação fiduciária, celebrada entre as corrés (K2 Incorporadora Ltda. e Randon Administradora de Consórcios Ltda.), cuja existência fora averbada nas matrículas das unidades imobiliárias, em janeiro de 2015 (apartamentos) e em janeiro de 2016 (boxes).<br>Dessa forma, conquanto quitado o preço ajustado pela aquisição dos imóveis, pelo requerente, estes permanecem com a restrição, uma vez que a construtora não satisfez seu compromisso com a administradora de consórcios.<br>Essa situação em muito se assemelha às hipóteses em que as empresas de edificação e construção, ao contratarem empréstimos bancários para a realização dos empreendimentos, impõem gravame de hipoteca sobre os próprios imóveis por elas edificados e que serão alienados a terceiros.<br>Nesses casos, restaria aos compradores tão somente a espera pela boa vontade da compromitente para quitar sua obrigação, o que poderia se estender por tempo indeterminado.<br>Tendo em vista a reiteração desse procedimento com frequência pelas construtoras, em prejuízo aos adquirentes, o STJ editou a Súmula 308, cujo teor segue transcrito:<br>"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."<br>E, em se tratando de alienação fiduciária  caso dos autos  o próprio Tribunal Superior já considerou válida a aplicação do enunciado, por analogia, com intuito de proteção do adquirente de boa-fé, como se extrai do seguinte julgado:<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA Nº 282 DO STF. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto aos temas suscitados no recurso especial e sobre os quais não foram opostos embargos de declaração evidencia a falta de prequestionamento, incidindo o disposto na Súmula nº 282 do STF. 3. A Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.581.978/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2020, DJe de 18/12/2020.)"<br>Igualmente, o posicionamento adotado por esta Corte, em casos análogos:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA PARA DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME. SÚMULA 308 DO STJ. DESCONSTITUIÇÃO DO GRAVAME. POSSIBILIDADE, POR APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ, POIS, EMBORA SE TRATE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, OS AUTORES SÃO ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. PRECEDENTES. APELAÇÃO PROVIDA. (Apelação Cível, Nº 50104653020198210010, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em: 26-04-2022)"<br>"APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA C/C COBRANÇA. RECURSO DOS AUTORES.  ENTREGA DE IMÓVEL. DEMORA. INDENIZAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. A DEMORA INJUSTIFICADA NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO QUANDO NÃO DEMONSTRADA ACEITAÇÃO OU TOLERÂNCIA DO COMPRADOR IMPÕE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ REPARAÇÃO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS ATRIBUÍVEIS AO IMÓVEL PELO MERCADO DE LOCAÇÃO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE O CONTRATO PREVÊ CLÁUSULA PENAL EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS ATRIBUÍVEIS AO IMÓVEL NO PERÍODO DE ATRASO; E NO PONTO SE IMPÕE REPARO NA SENTENÇA. RECURSO DA RÉ.  INOVAÇÃO RECURSAL. INÉPCIA DA INICIAL. ALTERAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR. A MATÉRIA RECURSAL LIMITA-SE ÀS TESES SUSCITADAS PELAS PARTES OU MOTIVADORAS DA DECISÃO RECORRIDA. O RECURSO QUE PRETENDE O EXAME DE QUESTÕES NÃO SUSCITADAS PELAS PARTES NO PROCESSO OU NÃO APRECIADAS NO JUÍZO A QUO CARACTERIZA-SE PELA INOVAÇÃO RECURSAL E NÃO MERECE CONHECIMENTO. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE SE IMPÕE NÃO CONHECER DO RECURSO, NO PONTO.  COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO DO PROJETO. GRAVAME. SÚMULA Nº 308/STJ. APLICAÇÃO À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. O GRAVAME CONSTITUÍDO EM GARANTIA DE CRÉDITO CONCEDIDO PARA A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO TEM EFICÁCIA ANTE O TERCEIRO ADQUIRENTE DE UNIDADES. SÚMULA Nº 308 DO E. STJ. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE NO PONTO SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA RECORRIDA. RECURSO DOS AUTORES EM PARTE PREJUDICADO E PROVIDO. RECURSO DA RÉ EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (Apelação Cível, Nº 50072097920198210010, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 12-08-2021)"<br>"APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA COMPRA E VENDA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO. SÚMULA 308/STJ. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS A PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. HIPOTECA. SÚMULA 308 DO STJ. A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. APLICAÇÃO POR ANALOGIA DA SÚMULA 308 DO STJ AOS CASOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, CONSIDERANDO A ANÁLISE DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE."<br>"JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE E DO STJ. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (TJRS, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5011040-72.2018.8.21.0010, 17ª Câmara Cível, Desembargador GIOVANNI CONTI, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 03/12/2021)"<br>"APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA VISANDO O CANCELAMENTO DE GARANTIA FIDUCIÁRIA, FIRMADA NO ÂMBITO EXCLUSIVO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE FINANCIAMENTO DA OBRA, FIRMADO ENTRE A ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO E A CONSTRUTORA. QUITAÇÃO DO PREÇO PAGO PELA AUTORA. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE A ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, TERCEIRA NA RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE A CONSTRUTORA E A ADMINISTRADORA QUE FINANCIOU A OBRA. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N.º 308 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70076330182, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 22-03-2018)"<br>Acrescenta-se que não tem influência na solução do litígio o fato de os contratos de promessa de compra e venda não terem sido registrados. Ao contrário do defendido pela recorrente, o registro não é essencial para a validade da negociação. Nesse sentido, cabe citar a Súmula 84 do STJ, "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro."<br>Seguindo essa linha de raciocínio, desimporta a existência prévia ou posterior do gravame, tendo em vista que a aplicação do enunciado está embasada na proteção do adquirente de boa-fé.<br>Diante desse contexto, conclui-se pelo acerto da sentença de parcial procedência da ação, que não comporta qualquer alteração."<br>Conforme destacado, não há controvérsia acerca da quitação dos valores pactuados.<br>Da mesma forma, de acordo com a jurisprudência do STJ, possível a aplicação, por analogia, das disposições da Súmula 308, a questão, mesmo que se trate de alienação fiduciária.<br>Neste sentido, considerando o texto do enunciado, acerca da ausência de eficácia da garantia perante os adquirentes do imóvel, tenho por descabido o argumento acerca da necessidade de anuência expressa da credora fiduciária, uma vez que a questão relativa a garantia prestada deve ser resolvida no âmbito dos contratos firmados entre credora e devedora fiduciários.<br>Vai rejeitado, assim, o argumento.<br>Ante o exposto, em regime de reapreciação, voto por ACOLHER os embargos de declaração para sanar a omissão apontada, sem efeito modificativo."<br>A col. Quarta Turma já se debruçou sobre a matéria, concluindo que a Súmula 308 do STJ não pode ser aplicada por analogia aos casos envolvendo garantia real de alienação fiduciária, seja porque referido enunciado visa à proteção de adquirentes vulneráveis no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, não se aplicando à transação realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário, ou porque não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Confira-se, a propósito, a ementa do julgado:<br>"CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.<br>1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária.<br>2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário.<br>3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário.<br>3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.<br>4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação.<br>4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.<br>5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária."<br>(REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 27/5/2025, g.n.)<br>E em que pese a alegação de boa-fé do agravante ao adquirir o imóvel, tal não é bastante para afastar a alienação fiduciária firmada como garantia ao financiamento imobiliário concedido à incorporadora, uma vez que na alienação fiduciária, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel de modo que o negócio jurídico por ele realizado caracteriza venda a non domino e não produz efeito em relação ao proprietário fiduciário. Nesse mesmo sentido:<br>"DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VENDA A NON DOMINO. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. TEORIA DA APARÊNCIA. INAPLICABILIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>1.Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que não admitiu recurso especial, fundamentado na alegação de nulidade de negócio jurídico por venda a non domino, e na defesa da validade do negócio pela boa-fé do adquirente.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional por omissão do acórdão recorrido; (ii) a prescrição e decadência são aplicáveis à pretensão de anulação do negócio jurídico; (iii) a teoria da aparência pode ser aplicada para validar o negócio jurídico celebrado por terceiro de boa-fé.<br>3. O acórdão recorrido qualificou a venda realizada pela alienante à terceira adquirente como venda a non domino, caracterizando a nulidade do negócio jurídico por impossibilidade do objeto, conforme o art. 166, II, do CC/2002, enquanto a fundamentação recursal da adquirente, ao invocar o art. 178, II, do CC/2002, revela-se inadequada, pois aqui não há falar em vícios contratuais como erro ou dolo, sendo considerada deficiente à luz da Súmula n. 284 do STF, que exige fundamentação compatível com o conteúdo normativo dos dispositivos legais invocados.<br>4. A fundamentação do acórdão recorrido, ao reconhecer que a propriedade do imóvel em disputa não apenas decorre do compromisso particular de compra e venda e da subsequente outorga dos direitos por escritura pública ao primeiro adquirente, mas também da aquisição originária por prescrição aquisitiva via usucapião, deveria ter sido especificamente impugnada pela segunda adquirente.<br>Súmula n. 283 do STF.<br>4. A venda a non domino é considerada nula, não produzindo efeitos jurídicos, independentemente da boa-fé do adquirente. A nulidade do negócio jurídico não se sujeita a prazo prescricional ou decadencial, conforme o art. 169 do Código Civil.<br>5. A teoria da aparência não se aplica em casos de venda a non domino, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz efeitos, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.<br>Precedentes.<br>6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento."<br>(AREsp n. 2.495.895/DF, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 30/6/2025, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes.<br>2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, relator Ministro RAUL ARAÚJO , Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022, g.n.)<br>Nesse mesmo sentido caminha o recente precedente do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 2.141.417/SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN 27/5/2025).<br>Assim, diante da dissonância entre o acórdão recorrido e a orientação consolidada nesta Corte Superior, impõe-se sua reforma para afastar a aplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso concreto.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para julgar improcedente a ação declaratória de cancelamento da averbação de alienação fiduciária, com a devida inversão dos ônus da sucumbência.<br>É como voto.