ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. DÉBITO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO PRECISA DE DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Aplicação da Súmula 284/STF pela ausência de indicação precisa de dispositivos legais violados.<br>2. A jurisprudência da Segunda Seção está consolidada no sentido de que a natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, sendo possível a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial. Precedentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por RODOLPHO PIRES DE CAMARGO contra decisão singular da lavra do Ministro Presidente do STJ que não conheceu do recurso especial, em virtude da aplicação da Súmula 284/STF, em razão da ausência de indicação precisa dos dispositivos legais federais que teriam sido violados ou que seriam objeto de dissídio interpretativo (fls. 809-810).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que a decisão agravada desconsiderou a aplicação do Tema 886/STJ ao caso concreto, sustentando que o acórdão recorrido contraria a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que tange à responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais em situações de compromisso de compra e venda não registrado.<br>Afirma que "descabe a aplicação da Súmula 284/STF ao presente caso, pois suficiente ao recorrente, até pela delimitação processual fixada por essa E. Superior Corte de Justiça, que para requerer a incidência do Tema ao caso concreto são suficientes as indicação dos elementos da ação que justificam a incidência" (fl. 822).<br>Impugnação ao agravo interno às fls. 862-866, na qual a parte agravada alega que o recurso não merece prosperar, pois não preenche os requisitos de admissibilidade, reiterando a ausência de indicação precisa dos dispositivos legais violados e a ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. DÉBITO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO PRECISA DE DISPOSITIVOS LEGAIS VIOLADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Aplicação da Súmula 284/STF pela ausência de indicação precisa de dispositivos legais violados.<br>2. A jurisprudência da Segunda Seção está consolidada no sentido de que a natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, sendo possível a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial. Precedentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, Rodolpho Pires de Camargo ajuizou embargos de terceiro com o objetivo de desconstituir a penhora incidente sobre o imóvel objeto da matrícula nº 159.224, sob o argumento de que, embora não tenha registrado o compromisso de compra e venda, é possuidor do bem há mais de 20 anos, com ciência inequívoca do condomínio.<br>A sentença de primeiro grau julgou procedentes os embargos de terceiro, desconstituindo a penhora.<br>O Tribunal de origem reformou a sentença, julgando improcedentes os embargos, sob o fundamento de que a dívida condominial possui natureza propter rem, recaindo sobre o imóvel independentemente da titularidade formal. Confira-se:<br>Conforme se infere dos autos, o Condomínio Green Park ajuizou ação de execução de título extrajudicial contra Rossi Residencial S. A., tendo por objeto o inadimplemento de cotas condominiais, fundo de reserva e reembolsos de despesas do correio, relativas à unidade 103, bloco 7, do Condomínio Green Park, localizado na Rodovia Raposo Tavares, nº 8.760, Km 18, sentido interior, Jardim Boa Vista, São Paulo SP.<br>Naquela ação, muito embora a Rossi tenha arguido sua ilegitimidade passiva, restou decidido por esta E. 34ª Câmara de D. Privado que, "No caso em exame, muito embora a embargante Rossi Residencial tenha tentado demonstrar que compromissou à venda o imóvel com Rodolpho Pires de Camargo, não trouxe prova dos autos de que tenha efetivamente dado ciência ao condomínio-embargado da transação realizada e de que o compromissário comprador fora de fato imitido ou até mesmo que ainda se encontra na posse do imóvel." (cf. Apel. 1011069-08.2020.8.26.0100, Relª Desª. Lígia Araújo Bisogni).<br>Mas, nem por isso, se pode afastar a constrição que acabou recaindo sobre o imóvel, porque se trata de dívida decorrente de obrigação propter rem, que acompanha a coisa nas mãos de quem quer que a possua.<br>O imóvel foi penhorado para pagamento das despesas de condomínio sobre ele mesmo incidente. Assim, embora o embargante não seja parte na ação de execução, e não o é porque deixou de tomar as providências inerentes à transferência do direito real para seu patrimônio, é certo que a dívida recai sobre o imóvel (débito propter rem) e, como tal, o atinge independentemente da titularidade  ..  (fl. 668).<br>Como constou na decisão agravada, o recurso especial não foi admitido com fundamento na Súmula 284/STF, em razão da ausência de indicação precisa dos dispositivos legais federais que teriam sido violados ou que seriam objeto de dissídio interpretativo. A saber:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PLANO DE SAÚDE COLETIVO EMPRESARIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA RECURSAL. MATÉRIA ACERCA DA QUAL NÃO SE DECLINOU DISPOSITIVO DE LEI VIOLADO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA N. 284 DO STF. REAJUSTE EM VIRTUDE DE MUDANÇA DE FAIXA ETÁRIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE FIRMADO EM RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. REAJUSTE POR SINISTRALIDADE. REFORMA DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7, AMBAS DO STJ. DISSÍDIO NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Não se pode conhecer da apontada violação do art. 1.022 do CPC, porquanto as alegações que fundamentaram a suposta ofensa são genéricas, sem indicação efetiva dos pontos omissos, contraditórios ou obscuros. Tal deficiência impede a abertura da instância especial, nos termos da Súmula n. 284 do STF, aplicável, por analogia, nesta Corte.<br>2. A ausência de expressa indicação de artigos de lei tidos por violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais, colhendo-se, por analogia, o óbice da Súmula n. 284 do STF, pois o recurso especial é de fundamentação vinculada.<br>3. Nos termos da tese firmada no julgamento do recurso representativo da controvérsia, RESp n. 1.568.244/RJ, de relatoria do Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, a Segunda Seção desta Corte entendeu que, se for reconhecida a abusividade do aumento praticado pela operadora de plano de saúde em virtude da alteração de faixa etária do usuário, para não haver desequilíbrio contratual, faz-se necessária, nos termos do art. 51, § 2º, do CDC, a apuração de percentual adequado e razoável de majoração da mensalidade em virtude da inserção do consumidor na nova faixa de risco, o que deverá ser feito por meio de cálculos atuariais na fase de cumprimento de sentença.<br>4. A revisão do julgado, no que se refere ao reajuste por sinistralidade, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria da interpretação das cláusulas do contrato de seguro saúde, bem como do reexame das circunstâncias fático-probatórias da causa, o que não se admite nesta via excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7, ambas do STJ.<br>5. A ausência de expressa indicação de artigo de lei objeto de dissídio interpretativo inviabiliza o conhecimento do recurso especial manifestado pela alínea c do permissivo constitucional, colhendo-se o óbice da Súmula n. 284 do STF, por analogia.<br>6. Recurso especial não conhecido.<br>(REsp n. 2.081.026/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC/1973. APLICAÇÃO DA SÚMULA 284/STF. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. PEDIDO GENÉRICO. IMPOSSIBILIDADE. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ FIRMADA EM RECURSO REPETITIVO. TEMA 411/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. No que concerne ao artigo 535 do CPC/1973, a parte recorrente não desenvolveu argumentação que evidenciasse a ofensa, caracterizando a deficiência na fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia n. 1.133.872/PB, sob a Relatoria do em. Ministro Massami Uyeda, fixou a tese para fins do disposto no art. 543-C, do Código de Processo Civil, de que "é cabível a inversão do ônus da prova em favor do consumidor para o fim de determinar às instituições financeiras a exibição de extratos bancários, enquanto não estiver prescrita a eventual ação sobre eles, tratando-se de obrigação decorrente de lei e de integração contratual compulsória, não sujeita à recusa ou condicionantes, tais como o adiantamento dos custos da operação pelo correntista e a prévia recusa administrativa da instituição financeira em exibir os documentos, com a ressalva de que ao correntista, autor da ação, incumbe a demonstração da plausibilidade da relação jurídica alegada, com indícios mínimos capazes de comprovar a existência da contratação, devendo, ainda, especificar, de modo preciso, os períodos em que pretenda ver exibidos os extratos".<br>3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.074.660/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/5/2023, DJe de 17/5/2023.)<br>Além disso, cumpre destacar que o Tema 886 do STJ, julgamento sob a sistemática dos recursos representativos da controvérsia, se refere à legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem, além de registrar que não há "prova nos autos de que tenha efetivamente dado ciência ao condomínio-embargado da transação realizada e de que o compromissário comprador fora de fato imitido ou até mesmo que ainda se encontra na posse do imóvel", concluiu que "embora o embargante não seja parte na ação de execução, e não o é porque deixou de tomar as providências inerentes à transferência do direito real para seu patrimônio, é certo que a dívida recai sobre o imóvel (débito propter rem) e, como tal, o atinge independentemente da titularidade", o fazendo em consonância com o entendimento firmado nesta Corte.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:<br>RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. A jurisprudência da Segunda Seção está consolidada no sentido de que a natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, sendo possível a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial.<br>2. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.180.430/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE.<br>1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.042.276/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.)<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.