DECISÃO<br>Examina-se agravo em recurso especial interposto por NOVA CONGONHAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional..<br>Agravo em recurso especial interposto em: 23/9/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 3/12/2025.<br>Ação: rescisão contratual ajuizada por Anisio Candido de Souza em face da agravante, na qual requer a rescisão do contrato de compra e venda e a devolução das parcelas pagas, com declaração de nulidade de cláusulas contratuais.<br>Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: i) declarar a nulidade parcial do parágrafo primeiro da cláusula 13, limitando a retenção a 10% (dez por cento) do total pago; ii) declarar nulo o parágrafo segundo da cláusula 13 (vedando a devolução parcelada); iii) condenar a requerida a devolver, em parcela única, R$ 24.180,73 (vinte e quatro mil, cento e oitenta reais e setenta e três centavos), autorizada a retenção de 10% (dez por cento).<br>Acórdão: deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela agravante, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fl. 360):<br>Apelação Cível - Ação de Rescisão Contratual - Código de Defesa do Consumidor - Aplicabilidade - Rescisão pelo comprador - Retenção de percentual de quantias pagas - Juros de mora - Sentença parcialmente reformada. Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa do promitente comprador, a incidência dos juros de mora deve se dar desde o trânsito em julgado da decisão. Nos termos da Súmula 543 do STJ é devido ao promitente vendedor reter percentual da quantia paga. Constatando-se que a multa por rescisão do contrato se mostra abusiva, à luz do Código de Defesa do Consumidor e precedentes do STJ é possível a redução da multa para 25% das parcelas pagas. Aplica-se o CDC ao contrato bancário, pois este abrange as atividades de natureza bancária, financeira e de crédito, nos termos do art. 3º, § 2º do referido diploma legal. A obrigatoriedade dos contratos regidos pelo princípio do pacta sunt servanda vem sofrendo mitigações que, no direito brasileiro, são cristalinas com a vigência da CR, do CDC, reforçada pela função social do contrato expressa no CC.<br>Embargos de Declaração: opostos pela agravante, foram rejeitados.<br>Recurso especial: alega violação dos arts. 2º e 3º, ambos do CDC; 389, 406, 413, 421, 421-A, 422, 475 e 884, todos do CC, bem como dissídio jurisprudencial. Afirma que não se aplicam as normas do CDC à espécie por incidir a disciplina específica da Lei 9.514/97, inclusive no inadimplemento antecipado do comprador com observância do procedimento legal. Aduz que devem prevalecer a autonomia privada, a boa-fé objetiva e o princípio da obrigatoriedade dos contratos, com validade das cláusulas pactuadas e retenções contratuais ajustadas. Argumenta que os juros de mora devem observar a taxa legal, requerendo a aplicação da Selic, com atualização pelo IPCA quando não convencionado, conforme a interpretação dos dispositivos civis indicados e legislação superveniente.<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Da ausência de prequestionamento<br>O acórdão recorrido não decidiu acerca dos arts. 389 e 406, ambos do CC, indicados como violados, apesar da oposição de embargos de declaração. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 211/STJ.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 1.820.915/SP, Terceira Turma, DJe de 17/4/2024 e AgInt no AREsp n. 2.116.675/MG, Quarta Turma, DJe de 2/5/2024.<br>- Do reexame de fatos e provas<br>O TJ/MG, ao analisar o recurso interposto pela agravante, concluiu o seguinte (e-STJ fls. 363-368):<br>No caso em comento, além da obediência aos preceitos legais e da função social do contrato, não restam dúvidas de que se aplicam os preceitos do art. 2º e 3º do CDC, uma vez que se trata de relação de consumo, ante a aquisição ou utilização pelo Autor/Apelado de produto ou serviço ofertado pela Ré/Apelante:<br> .. .<br>Destarte, em sendo aplicável o CDC, é permitida a revisão das cláusulas contratuais pactuadas, ante o fato de que o princípio do "pacta sunt servanda", há muito, vêm sofrendo mitigações, mormente diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual como alhures disposto.<br> .. .<br>Portanto, é perfeitamente possível o pedido de revisão contratual formulado pelo Autor/Apelado com a devida aplicabilidade dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor.<br> .. .<br>Em sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, em análise preliminar, verifica-se plausível afastar o princípio do "pacta sunt servanda", a ceder lugar à relatividade do contrato para reconhecer o direito à rescisão contratual por parte do consumidor, ainda que a rescisão seja imotivada, arbitrando as retenções e multas eventuais necessárias ao equilíbrio contratual.<br>No caso em tela, em análise mais acurada do contrato de compra do imóvel, firmado entre Autor/Apelado e Ré/Apelante, verifica-se a ausência de cláusula que prevê a possibilidade de rescisão contratual por parte do consumidor, existindo, apenas as cláusulas supramencionadas que arbitram valores de retenções em caso inadimplemento do próprio consumidor e consequente rescisão contratual.<br>Deste modo, por ausência de previsão contratual, não é possível que o Autor/Apelado exerça seu direito de desvincular-se de um contrato que se tornou maléfico à sua vida financeira. Mantê-lo atrelado ao contrato até o cumprimento integral seria contribuir para seu inadimplemento e, possivelmente, com a perda do imóvel e capital.<br>Por via de consequência, necessária a intervenção judicial, pois desarrazoado que o Autor/Apelado seja obrigado a permanecer em uma relação contratual indesejada, não sendo óbice a tal expressão de vontade desvinculativa do contrato as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade.<br> .. .<br>Entretanto, a ausência de cláusula de rescisão contratual ou a abusividade de cláusula moratória, por si só, não tem o condão de fazer reconhecer que o inadimplemento ou a rescisão tenha se dado por culpa da Ré/Apelante.<br>Desse modo, alterar o decidido no acórdão impugnado exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>- Da divergência jurisprudencial<br>Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Isso porque, a demonstração da divergência não pode estar fundamentada em questões de fato, mas apenas na interpretação do dispositivo legal. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.974.371/RJ, Terceira Turma, DJe de 22/11/2023 e REsp n. 1.907.171/RJ, Quarta Turma, DJe de 11/1/2024.<br>Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários na forma do art. 85, §11, do CPC, visto que não foram arbitrados no julgamento do recurso pelo Tribunal de origem.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO PREJUDICADO.<br>1. Ação de Rescisão Contratual.<br>2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.<br>4. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.