DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, desafiando decisão que inadmitiu recurso especial, este fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (TJ-ES), assim ementado (e-STJ, fls. 646/648):<br>"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL - HIPOTECA POSTERIOR À COMPRA E VENDA - ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - AUSÊNCIA DE REGISTRO - IRRELEVÂNCIA - SÚMULA 84 DO COL. STJ - INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - TEMA 872 DO COL. STJ - RESISTÊNCIA À PRETENSÃO PELO EMBARGANTE, MESMO INEXISTINDO CONTROVÉRSIA SOBRE A COMPRA E VENDA - SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE.<br>Do recurso de Apelação interposto por BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A: 1. O caso encontra guarida no artigo 674 do Código de Processo Civil, que dispõe: Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.<br>2. O pressuposto para o cabimento dos embargos de terceiro é a existência de constrição judicial que ofenda a posse ou a propriedade de um bem de pessoa que não seja parte no processo.<br>3. É incontroverso que a compra e venda foi firmada em momento anterior à hipoteca.<br>4. No momento da aquisição do bem pelos Embargantes, ora Apelados, nem sequer havia sido firmada a Cédula de Crédito Industrial n. 03488247-B com Garantia Hipotecária entre o Banco Nordeste do Brasil S/A e Bio-Energy Company do Brasil S/A (firmado na data de 04/10/2000), que deu origem à hipoteca sobre a "matrícula mãe", de modo que não há como afastar a boa-fé dos adquirentes, sendo inegável que não subsistia, à época da celebração, qualquer gravame sobre o bem.<br>5. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a interposição dos embargos de terceiro, estando tal entendimento cristalizado no enunciado nº 84 do STJ.<br>6. Embora a Súmula 308/STJ não seja aplicável aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de ser válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial, sendo o caso dos autos distinto, pois, como já destacado, a celebração da hipoteca ocorreu posteriormente à celebração da promessa de compra e venda.<br>Do recurso de Apelação interposto por QUALIMEC - QUALIDADE EM MECÂNICA LTDA ME, LETÍCIA CALVI CALDEIRA E CÁSSIO BORGES CALDEIRA: 7. Considerando que mesmo sendo incontroversa a compra e venda firmada anteriormente à hipoteca e à constrição, os Apelantes, ora Embargados, opuseram resistência defendendo que a penhora deveria ser mantida porque somente o registro do título aquisitivo no Cartório de Imóveis transferiria a propriedade, incide sobre o caso o princípio da sucumbência. Aplicação do Tema 872 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.<br>8. Sentença parcialmente modificada."<br>Nas razões do recurso especial, o ora agravante aponta violação dos arts. 1.245 e 1.417 do Código Civil. Sustenta a legalidade da constituição de hipoteca em cédula de crédito industrial regida pelo Decreto-Lei 413/69. Alega a inexistência ou ausência de registro do contrato de compra e venda entre a parte executada e o ora recorrido, argumentando que no caso em questão sequer houve qualquer formalização, mas tão somente recibos de pagamento, circunstância que impede a aplicação da Súmula 84/STJ. Afirma que o STJ já consolidou o entendimento de que o teor da Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e que, ainda que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal fato não é o bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento na situação dos autos.<br>É o relatório. Decido.<br>Na origem, trata-se de embargos de terceiro opostos por QUALIMEC - QUALIDADE EM MECÂNICA LTDA - ME, IVANILDA PEDRUZZI CALVI CALDEIRA e CÁSSIO BORGES CALDEIRA em face do BANCO NORDESTE S/A, BIO-ENERGY COMPANY S/A, JOSÉ GOTHARDO ESTEVES NEVES e LUZIA DAS GRAÇAS DUTRA, alegando que o imóvel de matrícula nº 4729 penhorado nos autos da ação de execução nº 047.03.002210-8, dado em garantia hipotecária, tem uma fração que lhes pertence, que fora adquirida mediante contrato particular de compra e venda nos anos de 1996 e 1998, ou seja, data anterior ao registro da garantia hipotecária, que ocorreu no dia 4.10.2000. Assim, pugnaram fosse baixada eventual penhora que recaiu sobre a fração do imóvel que lhes pertence, bem como fosse autorizado o registro em nome dos embargantes da área em questão.<br>Em contestação, BIO-ENERGY COMPANY S/A e OUTROS sustentaram que o negócio não pode ser considerado válido, visto que os embargantes tinham conhecimento da impossibilidade de desmembramento do imóvel para fins de registro, o que afasta sua boa-fé.<br>O BANCO DO NORDESTE S/A, em sua contestação, alegou a regularidade da penhora, visto que o bem encontrava-se em nome do devedor BIO-ENERGY COMPANY S/A.<br>O Juiz de Direito julgou parcialmente procedente o pedido, para determinar que seja desconstituída a hipoteca incidente sobre a parcela do imóvel penhorado, mantendo-se a restrição quanto ao restante do bem.<br>O magistrado observou que (e-STJ, fls. 528/531):<br>"No que toca ao pedido de baixa da penhora sobre parte do imóvel de RGI nº 4729, adquirido pelos embargantes em 1996 e 1998, entendo que deve ser acolhido.<br>E assim o digo porque os contratos de fls. 32 e 33 foram firmados em momento anterior à inserção de hipoteca sobre a totalidade do imóvel em questão, que se deu nos anos 2000, conforme matrícula de fl. 37. Ou seja, quando o embargantes adquiriram o referido bem este se encontrava livre de qualquer ônus.<br>Neste ponto, saliento que a impossibilidade de desmembramento da matrícula em cartório não se confunde com a impossibilidade de alienação do bem. A primeira cuida-se de mera formalidade prevista para fins de manutenção do bem estar social e aproveitamento econômico; ao passo que a segunda se refere aos vícios que recaem sobre o negócio jurídico, não existentes in casu.<br>É dizer: o fato de não ser possível o desmembramento do imóvel com a abertura de nova matrícula não invalida o negócio jurídico e tampouco revela má-fé do adquirente. No mesmo caminhar:<br>(..)<br>Desta forma, válido o negócio celebrado entre os embargantes e os executados e, portanto, de rigor a baixa da penhora incidente sobre a parcela do bem penhorado que 1hes corresponde.<br>(..)<br>Em tempo, rememoro que, consoante atos constitutivos anexos à peça de ingresso, a pessoa jurídica embargante encontra-se sediada no imóvel desde a sua aquisição, isto é, anos antes da hipoteca firmada entre os embargados que originou a penhora em debate.<br>Já quanto ao pedido de autorização de registro, a despeito de não ser possível compreender com exatidão a pretensão autoral nesse tocante, elucido que a abertura de matrícula independente do imóvel em questão se sujeita as normas de registro público, as quais estabelecem limites mínimos para parcelamento do solo urbano e rural.<br>Por outro lado, a averbação do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel se mostra perfeitamente possível e pode ser feita pela parte interessada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, por conseguinte, carece a parte embargante de interesse no que se refere a tal pleito."<br>Por sua vez, o eg. TJ-ES confirmou a sentença de primeiro grau.<br>O eg. Tribunal de Justiça assim se manifestou sobre a matéria em discussão (e-STJ, fls. 667/671):<br>"No caso ora em discussão, os Apelados, ora Embargantes na origem, opuseram os presentes embargos em decorrência das constrições incidentes sobre imóveis, sendo que a discussão no presente recurso cinge-se sobre parte do imóvel registrado no RGI n. 4729, adquirido em 1996 e 1998.<br>É incontroversa a relação contratual firmada pelos Apelados, ora Embargantes, insurgindo-se o Apelante tão somente contra a desconstituição da constrição, eis que, segundo alega, não houve a formação título translativo de propriedade sobre o bem, de modo que poderia ser objeto de penhora em virtude da ausência de publicidade que pudesse chegar a conhecimento de terceiros.<br>Convém esclarecer que, no momento da alienação de parte do bem (fls. 32 e 33), nem sequer havia sido firmada a Cédula de Crédito Industrial n. 03488247-B com Garantia Hipotecária entre o Banco Nordeste do Brasil S/A e Bio-Energy Company do Brasil S/A (firmado na data de 04/10/2000), que deu origem à hipoteca sobre a "matrícula mãe", de modo que não há como afastar a boa-fé do adquirente, sendo inegável que não subsistia, à época da celebração, qualquer gravame sobre o bem.<br>Não bastasse, como bem pontuado na sentença, em uma análise dos atos constitutivos acostados na inicial dos Embargos de Terceiro, a pessoa jurídica Apelada encontra-se sediada no imóvel desde a celebração do contrato de compra e venda, bem anterior à hipoteca firmada que originou a penhora sob discussão.<br>Acerca da alegada inexistência de título translativo de propriedade sobre o qual se funda o Apelante, necessário pontuar que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a interposição dos embargos de terceiro, estando tal entendimento cristalizado no enunciado sumular nº 84 do Colendo Superior Tribunal de Justiça:<br>Súmula 84. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.<br>(..)<br>Por fim, aponta a Instituição Financeira a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso, que assim dispõe: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.<br>De fato, necessário realizar a técnica da distinção em relação ao caso dos autos, eis que o enunciado sumular acima citado aplica-se às hipóteses que envolvem contratos de aquisição de imóveis residenciais, notadamente aqueles oriundos do Sistema Financeiro de Habitação e, no caso em exame, a hipoteca é originária de Cédula de Crédito Industrial que nem sequer faz parte das razões de decidir que originaram a súmula em questão. A propósito:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. 1. Não se aplica o teor da Súmula 308/STJ ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel") nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgRg no AREsp n. 330.349/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/9/2019, DJe de 2/10/2019.)<br>Ocorre que a questão principal que leva à procedência do Embargos de Terceiro reside no fato de que hipoteca não possui eficácia perante o comprador, pois foi firmada em data posterior à celebração da compra e venda, de modo que deve ser aplicado o seguinte entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial. 2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019.)<br>Como se verifica, o Tribunal da Cidadania considera válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial, sendo o caso dos autos, contudo, diverso, pois, como já destacado, a celebração da hipoteca ocorreu posteriormente à celebração da promessa de compra e venda."<br>A questão cinge-se em determinar se é válida a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de cédula de crédito industrial averbada após a celebração de contrato de compra e venda de imóvel comercial, não registrado na matrícula do imóvel.<br>Ao desconstituir a penhora realizada, o juízo a quo decidiu sob o fundamento de boa-fé dos embargantes/adquirentes e da anterioridade da aquisição em relação à constituição da hipoteca em cédula de crédito industrial, invocando a Súmula 308/STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".<br>Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o teor da Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, o que não é o caso dos autos.<br>Com efeito, a ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário ou de Financiamento Industrial (hipótese dos autos).<br>Registre-se que o Sistema Financeiro da Habitação visa a "facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população" (art. 8º da Lei n. 4.380 /1964), estabelecendo, consequentemente, normas mais protetivas para as partes mais vulneráveis.<br>Assim, ao examinar a súmula em questão, é perceptível que a razão subjacente extraída dos acórdãos relacionados pode ser interpretada da seguinte maneira: no contexto do crédito fornecido pelo Sistema Financeiro da Habitação, a hipoteca estabelecida entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia em relação aos compradores do imóvel.<br>Por essa razão, ficou sedimentado o entendimento de que "a Súmula 308 /STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial" (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019).<br>Nesse sentido, confiram-se, ainda:<br>"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C CANCELAMENTO/EXTINÇÃO DE HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ.DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.<br>1. Ação de adjudicação compulsória c/c cancelamento/extinção de hipoteca.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial.<br>3. Recurso especial conhecido e provido."<br>(REsp n. 2.189.064/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos.<br>1.1. De fato, "mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017).<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há falar em julgamento ultra ou extra petita quando o julgador, mediante interpretação lógico-sistemática, examina a petição apresentada pelo insurgente como um todo.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.844.770/DF, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 12/2/2021, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.<br>2. Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos.<br>Precedentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AgInt no REsp n. 1.682.434/PR, Relator Ministro LÁZARO GUIMARÃES (Desembargador Convocado do TRF 5ª REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe de 4/12/2017, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO<br>RESIDENCIAL. SÚMULA Nº 308/STJ. INAPLICABILIDADE.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. É inaplicável o teor da Súmula nº 308/STJ nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Precedentes.<br>3. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no REsp n. 1.613.516/GO, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 21/11/2017, DJe de 29/11/2017, g.n.)<br>Não se desconhece o entendimento de ambas as Turmas de Direito Privado no sentido de que, mesmo nos imóveis comerciais, a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário-comprador. Nesse sentido: AgRg no Ag n. 575.115/SP, relator Ministro Castro Filho, Terceira Turma, julgado em 28/10/2004, DJ de 17/12/2004, p. 526; REsp n. 418.040 /SC, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 20/4/2004, DJ de 10/5/2004, p. 273; AgRg no Ag n. 449.743/GO, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 10/6/2003, DJ de 25/8/2003, p. 298; AgRg no Ag n. 468.719/RS, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 8/5/2003, DJ de 23/6/2003, p. 359; e REsp n. 409.076/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/11/2002, DJ de 9/12/2002, p. 340.<br>Entretanto, nos precedentes mencionados não foi examinada a ausência de registro público da promessa de compra e venda de imóvel comercial realizada antes da hipoteca.<br>Do mesmo modo, a Súmula 84 do STJ não resolve a questão, pois somente prevê a admissibilidade da oposição de embargos de terceiro. Confira-se: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso e compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro".<br>A ausência de registro público é o ponto central da controvérsia, considerando o entendimento consolidado desta Corte Superior de que, conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel.<br>Assim, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL. PROPRIEDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ART. 1.245 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Consoante entendimento desta Corte Superior, somente com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel (efeito erga omnes). Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 1.801.448/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023)<br>Nesse mesmo sentido: REsp n. 2.094.396/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/6/2024, DJe de 24/6/2024; REsp n. 2.091.432/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023; AgInt no AREsp n. 304.012/MG, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 13/3/2018, DJe de 23/3/2018; REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018; e REsp n. 13.639/SP, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 20/10/1992, DJ de 16/11/1992, p. 21144.<br>Ressalta-se que a lisura na conduta do banco embargado é fato incontroverso, considerando que, quando a garantia hipotecária foi oferecida, o bem encontrava-se em nome da devedora e o contrato não foi registrado em cartório, na matrícula do imóvel. Assim, não havia como o embargado/recorrente ter ciência de que parcela do imóvel tinha sido transmitida a terceiros , ainda que de boa-fé. Soma-se a isso a circunstância de que o desmembramento do imóvel sequer era viável.<br>Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima.<br>Desse modo, o contrato de compra e venda do imóvel comercial é ineficaz em relação ao credor hipotecário BANCO DO NORDESTE S/A, haja vista a ausência de registro no Cartório de Imóveis.<br>Por oportuno, confira-se julgado da Quarta Turma análogo à situação dos autos:<br>"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.<br>2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.<br>3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.<br>4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.<br>5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.<br>Liminar revogada."<br>(REsp n. 2.141.417/SC, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025, g.n.)<br>Nessa linha, o recurso especial merece provimento para julgar improcedentes os embargos de terceiro.<br>Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, c, do RISTJ, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar improcedentes os embargos de terceiro, invertendo-se os ônus sucumbenciais.<br>Publique-se.<br>EMENTA