ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>1. Conforme compreensão deste Tribunal Superior, rever as conclusões adotadas pelo tribunal de origem para afastar a incidência do CDC demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável devido às Súmulas 5 e 7/STJ. Precedentes.<br>2. Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>3. Conforme entendimento desta Corte, os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial.<br>4. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA., em face de decisão monocrática de lavra deste signatário (fls. 1509-1515, e-STJ), que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>O apelo extremo, fundado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso, assim ementado (fls. 1026-1056, e-STJ):<br>RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MATERIAL E MORAL - PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - PRESCRIÇÃO - REJEIÇÃO - DECADÊNCIA - REJEIÇÃO - MÉRITO -INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO - CONSTATAÇÃO - RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO TOTAL DAS PARCELAS PAGAS - PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO - AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO - TEMA 938 DO STJ - PERDAS E DANOS - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO -INDENIZAÇÃO DEVIDA - QUANTUM INDENIZATÓRIO - MANUTENÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Não há falar em cerceamento de defesa quando os elementos em razão de o magistrado não ter realizado a instrução processual, dispensando as demais provas requeridas pelas partes, se os fatos estão sobejamente demonstrados por meio de prova documental e aquela se mostra desnecessária para o julgamento da lide.<br>Não há se falar em prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, se a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da construtora. Assim, rejeita-se a preliminar.<br>Conforme o STJ, quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, como no caso em exame, a ação se submete à prescrição decenal.<br>Em havendo atraso na efetiva entrega do imóvel, ainda que considerado o prazo de tolerância de 120 (cento e vinte) dias, de 01 (um) ano e um mês de atraso, ficou demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da promitente-vendedora. Assim, devem ser restituídos integralmente os valores pagos (Súmula 543 do STJ).<br>Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedentes do STJ.<br>A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do R Esp1.599.511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938).<br>As perdas e danos devem ser demonstrados, o que não ocorreu nos autos, haja vista que a autora apenas alega o direito de perdas e danos, sendo insuficientes meras alegações.<br>O atraso de um ano na entrega do imóvel e os vícios de construção no imóvel não ficaram no mero aborrecimento, gerando angústia e sofrimento à autora, sendo prova suficiente do dano moral.<br>No que diz respeito ao "indenizatório, estando o valor do quantum fixado de acordo com os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, deve ser mantido.<br>Opostos embargos declaratórios, restaram rejeitados (fls. 1094-1096, e-STJ).<br>Nas razões de recurso especial (fls. 1130-1185, e-STJ), apontou a parte recorrente, além de divergência jurisprudencial, ofensa aos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Sustentou, em síntese: a) incidência do regramento relativo ao Sistema Financeiro Imobiliário e ao procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, no caso de desfazimento da avença; b) decadência da pretensão e também a prescrição quanto ao pleito de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem; c) não ser responsável pela restituição dos juros de mora.<br>Contrarrazões às fls. 1437-1439, e-STJ.<br>Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 1450-1458, e-STJ), a Corte de origem inadmitiu o apelo nobre indicando insuficiência de fundamentação recursal e por aplicação da Súmula 7/STJ.<br>Em decisão monocrática (fls. 1509-1515, e-STJ), conheceu-se do agravo para não se conhecer do recurso especial, em razão da incidência das Súmulas 7 e 83 do STJ.<br>Irresignada, a agravante interpôs o presente agravo interno (fls. 1519-1552, e-STJ), no qual se insurge contra os fundamentos da decisão hostilizada.<br>Sem Impugnação (fl. 1588, e-STJ).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>1. Conforme compreensão deste Tribunal Superior, rever as conclusões adotadas pelo tribunal de origem para afastar a incidência do CDC demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável devido às Súmulas 5 e 7/STJ. Precedentes.<br>2. Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante. Incidência da Súmula 83 do STJ.<br>3. Conforme entendimento desta Corte, os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial.<br>4. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): A irresignação não merece prosperar, porquanto os argumentos tecidos pela parte agravante não se mostram suficientes para infirmar a decisão agravada.<br>1. Conforme ponderado pela decisão agravada, em relação à pretendida aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 à espécie dos autos, o Tribunal de origem entendeu por aplicável o Código de Defesa do Consumidor, ao fundamento de que a culpa pelo desfazimento contratual de seu em virtude do inadimplemento do vendedor.<br>Nesses termos, para modificar a conclusão alcançada pelo órgão julgador, quanto à incidência da legislação consumerista ao caso dos autos, indispensável seria o revolvimento do conjunto fático-probatório, bem como o exame das cláusulas insertas no instrumento contratual, providência inadmitida nesta via recursal extrema, vocacionada à discussão de tese eminentemente jurídica.<br>Incide , na espécie, o teor das Súmulas 5 e 7/STJ, nos termos dos precedentes a seguir:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REQUISITOS. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. O STJ no julgamento do Tema n. 1095 firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br>2. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem afastou a aplicação da lei de alienação fiduciária, aplicando o Código de Defesa do Consumidor à espécie por entender que não houve mora dos devedores e os requisitos da referida lei não foram satisfeitos, em especial a notificação dos devedores.<br>3. Rever as conclusões adotadas pelo tribunal de origem para afastar a incidência do CDC demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável devido à Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.079.045/SP, relator MINISTRO HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/5/2024, DJe de 22/5/2024.)  grifou-se <br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. DA CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa.<br>2. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas nºs. 5 e 7 do STJ.<br> .. .<br>7. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator MINISTRO MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)  grifou-se <br>2. No tocante à alegação de prescrição da pretensão de restituição dos valores relativos à comissão de corretagem, argumenta a agravante, nas razões do agravo, que o pagamento da comissão de corretagem ocorreu em 19.05.2011 e a ação foi ajuizada pela contraparte apenas em 17.09.2015, razão pela qual estaria prescrita a pretensão, considerado o prazo trienal do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil.<br>Na singularidade, assim se pronunciou a Corte local sobre a prescrição (fls. 927-930, e-STJ):<br>Alega a requerida a prescrição trienal da restituição da taxa de corretagem.<br>No entanto, a prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora.<br>O pedido de resolução do contrato tem por causa de pedir a inadimplência da requerida, fato que afasta a prescrição trienal arguida.<br> .. <br>Nesse contexto, aplica-se o prazo decenal, previsto no art. 205 do Código Civil.<br>Assim, a preliminar arguida.  grifos acrescidos <br>Com efeito, ao decidir, quanto à prescrição, ser inaplicável o Tema 938/STJ aos casos em que a rescisão contratual deu-se por culpa da vendedora, o Tribunal de origem alinhou-se ao entendimento sedimentado no âmbito deste Superior Tribunal de Justiça, nos termos do seguinte precedente:<br>PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. RESCISÃO MOTIVADA POR INADIMPLÊNCIA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DECISÃO CONTRÁRIA À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em recurso especial impugnou os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na eg. Instância a quo.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020).<br>3. Sendo o contrato resolvido por inadimplência da vendedora, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devida restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, afastando a aplicação do Tema 938 do STJ.<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.756.803/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/10/2021, DJe de 8/11/2021.)  grifou-se <br>Portanto, estando a compreensão da instância revisora de acordo com a orientação deste Tribunal Superior, incide, na espécie, o teor da Súmula 83 do STJ.<br>3. Quanto ao dissídio jurisprudencial, registra-se que, conforme jurisprudência desta Casa, os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. PACOTE TURÍSTICO E SEGURO SAÚDE PARA VIAGEM INTERNACIONAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO DISPOSITIVO SUPOSTAMENTE VIOLADO. SÚMULA 211 DO STJ. INCIDÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A Corte regional, a despeito da oposição dos embargos de declaração, deixou de apreciar a tese de que a correção monetária dar-se-á a partir da distribuição da ação e os juros de mora de 1% ao mês contados da citação, em caso de indenização por danos materiais, decorrente de ilícito contratual. Não se vislumbrando o efetivo prequestionamento e deixando a parte recorrente de alegar, nas razões do recurso especial, violação ao art. 535 do CPC/1973 ou ao art. 1.022 do CPC/2015, incide o óbice da Súmula 211 do STJ.<br>2. É firme o entendimento desta Corte no sentido de que "os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial" (STJ, AgInt no REsp 1.503.880/PE , Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, DJe de 08/03/2018).<br>3. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.904.140/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 25/2/2022.)  grifou-se <br>Portanto, fica prejudicado o exame da divergência jurisprudencial.<br>4. Do exposto, nega-se provimento ao agravo interno.<br>É como voto.