ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA.<br>1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por GABRIEL LOMBARDI TOSI e ALESSANDRA DE SOUZA PINTO DE OLIVEIRA contra decisão singular da minha lavra em que não conheci do recurso especial por entender que a orientação adotada no acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ (fls. 711-713).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que a decisão agravada incorreu em erro ao aplicar a Súmula 83/STJ, pois haveria precedentes desta Corte que permitem a redução do percentual de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel.<br>Argumenta que a cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos é abusiva, especialmente considerando que a obra já foi concluída, extinguindo-se o regime de patrimônio de afetação.<br>Sustenta que a retenção deveria ser limitada a 10% ou 25% dos valores pagos, conforme precedentes apresentados, e que a decisão agravada diverge da jurisprudência consolidada sobre o tema.<br>Impugnação ao agravo interno às fls. 750-755, na qual a parte agravada alega que a decisão agravada está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/18.<br>Afirma que o contrato em questão foi celebrado sob a vigência da referida lei e que a cláusula de retenção está devidamente respaldada pela legislação e pela jurisprudência desta Corte.<br>Sustenta, ainda, que o recurso especial interposto pelos agravantes não cumpre os requisitos de admissibilidade, pois busca o reexame de matéria fática, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA.<br>1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, os agravantes ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, alegando a abusividade da cláusula penal que previa a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador. Requereram a devolução de, no mínimo, 75% dos valores pagos, além da readequação dos honorários advocatícios.<br>A sentença julgou parcialmente procedente a demanda para declarar rescindido o contrato de compromisso de venda e compra firmado entre as partes, determinando a devolução de 50% dos valores pagos (R$ 25.856,48), corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Condenou os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 15% do valor da causa.<br>O Tribunal de origem negou provimento ao recurso de apelação e deu provimento ao recurso adesivo da ora agravada para determinar que a restituição dos valores ocorra no prazo máximo de 30 dias após a expedição do "habite-se", nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/18. Fundamentou que o contrato foi celebrado sob a égide da Lei do Distrato e que a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos está em conformidade com o regime de patrimônio de afetação. Confira-se:<br>O contrato firmado entre as partes, em 03/05/2021 (fls. 34/58), trata da aquisição de unidade imobiliária, cujo valor é de R$ 535.491,75 (fls. 4 capítulo X), sendo pago o montante de R$ 28.729,42 (entrada  10 parcelas - fls. 176), com a previsão de entrega da obra para novembro de 2023 (fls. 48 Capítulo XVII).<br>Incontroverso que a rescisão do contrato se deu pela desistência dos compradores, sob a justificativa de não mais conseguirem adimplir com o ajuste.<br>No caso, a sentença determinou a devolução de 50% dos valores pagos, retendo-se, consequentemente, 50%.<br>Cinge-se a controvérsia quanto aos valores a serem devolvidos aos autores, bem como o prazo para devolução, em decorrência do desfazimento do negócio.<br>Aplica-se à relação havida entre as partes os ditames da Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/64, pois o contrato foi celebrado após o início de vigência da referida lei (maio de 2021).<br> .. <br>Há, no contrato, cláusula expressa que prevê, no caso de rescisão por inadimplemento do comprador, a devolução de 50% dos valores pagos (fls. 56 Capítulo XXI).<br>Referida cláusula contratual encontra respaldo legal, uma vez que o imóvel está submetido ao regime do patrimônio de afetação (matrícula nº 209.324 - fls. 324), de modo que se aplica, no caso, o disposto no parágrafo 5º, do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/18, que limita a retenção a 50% dos valores pagos.<br>Assim, o percentual fixado em sentença (restituição de 50% dos valores pagos), está em consonância com o limite fixado em lei e expressamente previsto no contrato, não havendo fundamento para majoração do valor a ser restituído.<br> .. <br>No mais, o valor a ser restituído deverá ser efetivado no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, nos termos do §5º do artigo 67-A, da Lei nº 4.591/64  ..  (fls. 607-610).<br>Como se vê, observo que a decisão agravada aplicou corretamente a Súmula 83/STJ, considerando que a orientação adotada no acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte Superior.<br>Isso porque, o STJ tem entendimento pacificado no sentido de que, nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a retenção de até 50% dos valores pagos é válida, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/18.<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TAXA DE PERSONALIZAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. A pretensão de revisão do entendimento do Tribunal de origem quanto à inexistência de comprovação do regime de patrimônio de afetação demanda reexame de fatos e provas, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. É legítima a cláusula contratual que prevê a retenção pela incorporadora dos valores pagos a título de taxa de personalização da unidade imobiliária, ante sua natureza personalíssima e os custos decorrentes de eventual reversão ao padrão original.<br>3. Em caso de distrato causado pelo consumidor, a pretendida restituição do valor pago a título de taxa de personalização importaria em enriquecimento sem causa do comprador, contrariando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de violar o art. 67-A, § 2º, IV, da Lei 4.591/1964.<br>4. Agravo interno parcialmente provido para reconhecer o direito da construtora de reter integralmente os valores pagos a título de taxa de personalização, além do percentual de 25% sobre os demais valores pagos.<br>(AgInt no REsp n. 2.163.008/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/5/2025, DJEN de 27/6/2025.)<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 67-A, § 5º DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PLEITO DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DE CADA DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte já decidiu que "é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018" (REsp n. 1.947.912/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 9/5/2025).<br>2. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).<br>3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido.<br>(AREsp n. 2.654.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>Por fim, com relação a alegação de que obra já foi concluída, extinguindo-se o regime de patrimônio de afetação., registro que, como tal questão não foi suscitada pela parte agravante nas razões do seu recurso especial, não há como apreciá-la neste momento, sendo certo que a jurisprudência desta Corte Superior não admite a adição, em agravo interno, de tese nova, haja vista a ocorrência da preclusão consumativa (nesse sentido: AgInt no REsp n. 1.951.138/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 29/5/2024; AgInt no AREsp n. 2.484.892/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 23/5/2024; e AgInt no AREsp n. 2.439.479/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024).<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.