ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.<br>INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.<br>1. A discussão quanto à ilegitimidade passiva da seguradora e à natureza pública da apólice foi dirimida no acórdão recorrido mediante a interpretação de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos autos, cujo reexame, na via estreita do recurso especial, esbarra nos óbices previstos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. Com efeito, o entendimento do acórdão recorrido encontra consonância com a orientação jurisprudencial desta Corte quanto à possibilidade de revisão de cláusula contratual que imponha desvantagem exagerada ao consumidor, incidindo a Súmula 83/STJ.<br>3. Agr avo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno, interposto por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra decisão monocrática, de lavra deste signatário, acostada às fls. 434/438, e-STJ, que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>O apelo nobre desafia acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 200, e-STJ):<br>APELAÇÃO - Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores Desistência da compradora - Sentença de improcedência que manteve a aplicação das cláusulas penais contratuais - Desproporcionalidade Aplicação do CDC - Base de cálculo que deve recair sobre o valor pago Retenção do percentual de 20% do valor pago que é adequado para restabelecimento do status anterior das partes Precedentes desta Câmara Devolução dos valores em parcela única Entendimento firmado na Súmula 2 do TJSP Lote de terreno sem benfeitorias Incidência na taxa de 0,5% do valor do imóvel ao mês, durante o período de posse pela compradora Precedentes desta Câmara - Recurso provido em parte.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 338/348, e-STJ), a parte recorrente aponta violação ao artigo 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979.<br>Sustenta, em síntese, a legalidade da multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato na hipótese de rescisão por culpa do comprador.<br>Contrarrazões às fls. 366/376, e-STJ.<br>Em juízo prévio de admissibilidade, a Corte de origem negou o processamento do recurso especial (fls. 393/395, e-STJ), dando ensejo ao agravo de fls. 400/412, e-STJ.<br>Contraminuta às fls. 415/424, e-STJ.<br>Por decisão monocrática (fls. 434/438, e-STJ), foi desprovido o reclamo, sob o fundamento de incidência das Súmulas 5, 7 e 83 do STJ, mantendo-se, por consequência, a higidez do acórdão estadual recorrido.<br>Na presente oportunidade, a agravante, em suas razões de fls. 445/461, e-STJ, pretende ver afastada a incidência dos óbices aplicados (Súmulas 5 e 7 do STJ) na decisão ora agravada, por se tratar de matéria exclusivamente de direito. Insiste na alegada violação ao art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, com a defesa da legalidade da multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato. Afirma a compatibilidade da Lei do Distrato com o Código de Defesa do Consumidor e sua prevalência como legislação especial.<br>Sem impugnação.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.<br>INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.<br>1. A discussão quanto à ilegitimidade passiva da seguradora e à natureza pública da apólice foi dirimida no acórdão recorrido mediante a interpretação de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos autos, cujo reexame, na via estreita do recurso especial, esbarra nos óbices previstos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. Com efeito, o entendimento do acórdão recorrido encontra consonância com a orientação jurisprudencial desta Corte quanto à possibilidade de revisão de cláusula contratual que imponha desvantagem exagerada ao consumidor, incidindo a Súmula 83/STJ.<br>3. Agr avo interno desprovido.<br>VOTO<br>O agravo interno não merece acolhida.<br>1. Na espécie, o Tribunal de origem reconheceu a desproporcionalidade na aplicação das cláusulas penais contratuais, que previam uma multa de 10% sobre o valor total corrigido do contrato e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês. O acórdão enfatizou a necessidade de aplicar o Código de Defesa do Consumidor para proteger os direitos da compradora, que é considerada a parte mais fraca na relação contratual. Assim, a Corte local ajustou a retenção para 20% dos valores pagos, considerando essa porcentagem adequada para ressarcir os prejuízos da vendedora sem causar enriquecimento ilícito.<br>É o que se extrai do seguinte trecho do aresto impugnado (fls. 201/202, e-STJ):<br>No caso concreto, a autora adquiriu o lote de terreno 26, da Quadra BJ, do loteamento denominado Ninho Verde II Eco Residence. Não possuindo mais condições financeiras de arcar com o parcelamento do preço, pretende a rescisão do contrato, mas discorda das cláusulas contratuais atinentes aos encargos pela desistência.<br>A sentença recorrida julgou improcedente o pedido inicial, mantendo a aplicação das penalidades estipuladas no contrato.<br>O instrumento particular de compra e venda previu a incidência de multa no importe de 10% do valor corrigido total do contrato, além da taxa de fruição do lote em 0,5% do valor atualizado do contrato.<br>Não há dúvida de que os contratos em geral devem manter uma relação de equilíbrio. Mas também não se pode descuidar do fato de que o presente contrato se submete à legislação consumerista, pelo que devem ser protegidos os direitos assegurados ao consumidor, que é a parte mais fraca da relação negocial.<br>Bem por isso, a Lei n. 8078/90 garante, em seu artigo 51, que não serão impostas condições por demais gravosas contra o consumidor (inc. IV), que não será subtraído o direito de reembolso (inciso II) e exige a prestação de informação adequada e clara em relação aos produtos oferecidos (artigo 6º, III).<br>Em relação ao percentual de retenção, tratando-se de desistência da compradora, cabe a retenção de percentual do valor como forma de ressarcimento dos prejuízos sofridos pela vendedora. Esta Relatora não vê óbice que o Poder Judiciário intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a cláusula se apresente em termos ilegais. Até porque a autonomia privada não é absoluta, e a vontade das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o art. 51, IV, do CDC prevê a necessidade de devolução dos valores pagos, isso não significa que não seja impossível a previsão de cláusula penal para favorecer a parte inocente. E significa que essa devolução deve ser feita em percentual significativo, para que se considere que o ordenamento foi atendido.<br>Possível a intervenção do Judiciário nos termos contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual previsto em contrato tiver caráter abusivo. A retenção de valor exagerado é ilegal e, portanto, nula, não cabendo a convalidação de ato nulo (art. 51, II e IV, do CDC).<br>Se a Constituição Federal protege o ato jurídico perfeito, também o faz em relação aos direitos do consumidor, devendo haver um juízo de ponderação diante de interesses merecedores de tutela que têm o mesmo valor hierárquico legal.<br>O percentual de 10% sobre o preço total do imóvel a título de cláusula penal pela rescisão do contrato é inadmissível. Frisa-se que cumpre ao Poder Judiciário o dever de manter o equilíbrio necessário à relação contratual, ou seja, permitir a retomada das partes ao "status quo ante".<br>É desproporcional a fixação do percentual da cláusula penal tomando como base de cálculo o valor total do contrato, o que representaria a negação de devolução de qualquer valor ao consumidor. Melhor que se considere o quantum do contrato que já foi cumprido, a partir da utilização dos valores pagos como base de cálculo.<br>Ainda que o contrato tenha sido pactuado sob a vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), não se pode olvidar dos seus princípios norteadores, de modo que, havendo incidência de vantagem manifestamente excessiva, necessária se faz a aplicação da legislação consumerista.<br>No que se refere à porcentagem de retenção, temos que 20% dos valores pagos pela autora mostra-se adequada, conforme já decidiu este Tribunal de Justiça em casos análogos:<br>Desse modo, inevitavelmente, para rever tais conclusões, seria imprescindível a incursão na seara probatória dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. Ademais, o aresto recorrido encontra apoio na orientação jurisprudencial firmada por esta Colenda Corte no sentido de que é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador.<br>Confiram-se os seguintes precedentes, nos quais a insurgente é parte:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. REVISÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTEPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CLÁUSULA QUE IMPÕE DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a análise de abusividade de cláusula de retenção exige a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos. 3. Outra questão em discussão consiste em saber se a revisão do distrato, realizada pelo Tribunal de origem em decorrência da constatação da existência de cláusula contratual de retenção que ocasionaria desvantagem exagerada ao consumidor, é cabível. III. Razões de decidir 4. A revisão da conclusão da instância de origem, fundada na desvantagem exagerada ao consumidor pela aplicação do percentual de retenção previsto no contrato, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 5. O entendimento adotado pelo tribunal a quo se coaduna com a jurisprudência do STJ de que é cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, o que faz incidir a Súmula n. 83 do STJ. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A revisão de cláusulas contratuais e o reexame de provas são vedados em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. É cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II; CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023; AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024. (AgInt no REsp n. 2.177.163/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 22/5/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.652.523/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL RELATIVA À RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO A PATAMAR ADEQUADO E PROPORCIONAL. SÚMULA 7/STJ. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. ENUNCIADO SUMULAR N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão concluiu pela existência de relação de consumo e abusividade da incidência da multa prevista no negócio jurídico; fixando, para tanto, a retenção em 20% (vinte por cento) da quantia paga, por se mostrar excessivamente onerosa aos adquirentes da unidade imobiliária o montante contratualmente previsto. Essas ponderações foram fundadas na análise fático-probatória e interpretação de termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ, que incidem sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 2. Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, é possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018. Precedentes. 3. A "jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observando-se as circunstâncias do caso concreto" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.884.346/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024). Óbice do enunciado sumular n. 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.146.383/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.)<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto. 4. Recurso especial conhecido em parte e não provido. (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)<br>Logo, verifica-se, no caso, que a decisão singular deve ser mantida com amparo nos fundamentos e nos precedentes acima alinhavados.<br>3. Do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.