ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO.<br>1. Configura omissão relevante, em violação ao art. 1.022 do CPC, a ausência de análise pelo Tribunal de origem acerca da aplicação das cláusulas contratuais e da possibilidade de retenção superior a 10%.<br>2. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece como razoável o percentual de 25% em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, por se tratar de montante adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato.<br>3. Diante da omissão verificada e por se tratar de matéria eminentemente de direito, compete a esta Corte Superior fixar o percentual de retenção adequado ao caso concreto.<br>4. Resultado do Julgamento: Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por TERRADRINA CONSTRUÇÕES LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado:<br>"APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. DEMANDA PROPOSTA APÓS O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELA CONSTRUTORA. MULTA COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.<br>1. O colendo STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido por lei própria, mas sobre ele também incide o CDC, "que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva" (REsp 1.006.765).<br>2. A alegação da incorporadora de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito e força maior, em razão da necessidade de paralisação da obra - pois o empreendimento em construção estaria próximo à linha de transmissão de energia de propriedade da CELG, o que promoveria situação de risco a terceiros e comprometeria a operacionalidade da linha -, não se justifica, pois o período de tolerância se justifica, exatamente, diante da possibilidade de tais imprevistos, passíveis de ocorrer em construções de grande porte.<br>3. Se a demanda foi proposta após o adimplemento da obrigação por parte da construtora, ainda que esta a tenha cumprido em atraso, é possível a aplicação da multa compensatória.<br>4. No que se refere ao termo inicial de incidência dos juros de mora, o entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça é no sentido de que, em se tratando de responsabilidade contratual, tal encargo deve incidir a partir da citação.<br>5. Apelo da requerida não provido. Recurso da parte autora parcialmente provido." (e-STJ, fls. 575-576)<br>Os embargos de declaração opostos por TERRADRINA CONSTRUÇÕES LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 616-620). Os embargos de declaração opostos pelos autores foram parcialmente acolhidos para sanar omissão, sem alteração do resultado do julgamento (e-STJ, fls. 616-620).<br>Em seu recurso especial, a recorrente alega dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) art. 1.022 do CPC, pois teria havido omissão no acórdão recorrido quanto à análise de argumentos relevantes, especialmente sobre a aplicação do princípio do pacta sunt servanda e a validade das cláusulas contratuais que previam retenção de valores superiores a 10%.<br>(ii) art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC, pois o acórdão recorrido não teria enfrentado todos os argumentos capazes de infirmar a conclusão adotada, tampouco teria demonstrado a distinção ou superação de precedentes invocados pela parte.<br>(iii) arts. 421, 408, 409 e 418 do Código Civil, pois o acórdão teria desconsiderado a validade das cláusulas contratuais que previam a retenção de valores em caso de rescisão contratual, violando o princípio da autonomia da vontade e a função social do contrato.<br>(iv) arts. 413 e 884 do Código Civil, pois a fixação da retenção em apenas 10% dos valores pagos seria desproporcional e contrária à jurisprudência do STJ, que admitiria retenções de até 25% em casos de distrato por culpa do comprador.<br>(v) art. 105, III, "c", da Constituição Federal, pois haveria divergência jurisprudencial entre o TJDFT e o TJGO quanto ao percentual de retenção aplicável em casos de rescisão contratual, sendo que o TJGO teria fixado retenção de 20% em caso semelhante.<br>Foram apresentadas contrarrazões pelos recorridos (e-STJ, fls. 639-645).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO.<br>1. Configura omissão relevante, em violação ao art. 1.022 do CPC, a ausência de análise pelo Tribunal de origem acerca da aplicação das cláusulas contratuais e da possibilidade de retenção superior a 10%.<br>2. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece como razoável o percentual de 25% em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, anterior à Lei nº 13.786/2018, por se tratar de montante adequado para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral do contrato.<br>3. Diante da omissão verificada e por se tratar de matéria eminentemente de direito, compete a esta Corte Superior fixar o percentual de retenção adequado ao caso concreto.<br>4. Resultado do Julgamento: Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial para fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos.<br>VOTO<br>O acórdão recorrido versou sobre a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, envolvendo alegações de inadimplemento contratual, atraso na entrega da unidade imobiliária e aplicação de cláusulas contratuais.<br>A 4ª Turma Cível do TJDFT manteve a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação entre comprador e construtora, reconhecendo o consumidor como destinatário final do imóvel. Rejeitou a alegação de caso fortuito e força maior apresentada por Terradrina Construções Ltda., entendendo que o prazo de tolerância contratual já contempla tais situações. Embora a obrigação tenha sido cumprida com atraso, a construtora não se encontrava em mora ao tempo da propositura da ação. A multa compensatória foi mantida, pois houve notificação para entrega das chaves e expedição do "habite-se" antes da propositura da demanda. A Turma reformou parcialmente a sentença para determinar que os juros de mora incidam a partir da citação, conforme os artigos 240 do CPC e 405 do Código Civil. Os honorários advocatícios foram fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. (e-STJ, fls. 577-580).<br>A Terradrina Construções Ltda. interpôs Recurso Especial alegando omissão e contradição no acórdão quanto à aplicação do princípio do pacta sunt servanda e à validade das cláusulas contratuais, apontando violação aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do CPC. Contestou também a fixação da retenção em apenas 10% dos valores pagos, defendendo percentuais contratuais superiores ou, alternativamente, a majoração para 25% ou 20%, com base nos arts. 408, 409, 413, 418, 421 e 884 do Código Civil. Por fim, indicou divergência jurisprudencial com o TJGO, que em casos semelhantes considerou razoável a retenção de 20%. (e-STJ, fls. 639-705).<br>O Recurso Especial foi inadmitido pelo Presidente do TJDFT com base em três fundamentos principais: (a) inexistência de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o acórdão recorrido teria tratado de forma clara e suficiente as questões levantadas; (b) ausência de prequestionamento quanto aos arts. 408, 409, 413, 418, 421 e 884 do Código Civil, caracterizando desatendimento às Súmulas 211 do STJ e 282 do STF; e (c) impossibilidade de demonstração de divergência jurisprudencial pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, justamente pela ausência de prequestionamento. (e-STJ, fls. 671)<br>Contra essa decisão, Terradrina Construções Ltda. interpôs Agravo em Recurso Especial, reiterando os argumentos anteriormente apresentados e alegando que houve prequestionamento implícito das matérias discutidas em apelação e embargos de declaração. Sustentou que a decisão agravada configura negativa de prestação jurisdicional por não reconhecer a violação aos dispositivos legais indicados e por não admitir o recurso especial. Argumentou ainda que a retenção de apenas 10% dos valores pagos é desproporcional e contraria a jurisprudência do STJ, que admite retenções de até 25% em casos de distrato por culpa do comprador, além de divergir do entendimento do TJGO, que fixou retenção de 20% em caso semelhante. Ao final, requereu o provimento do agravo para viabilizar o processamento do recurso especial ou, alternativamente, a reforma do acórdão para aplicar as cláusulas contratuais ou majorar a retenção para 25% ou, ao menos, 20%. (e-STJ, fls. 690-704)<br>No tocante à violação ao artigo 1.022 do CPC, observa-se que, mesmo após a oposição de embargos declaratórios pela agravante, o Tribunal de origem deixou de se manifestar sobre a validade das cláusulas contratuais e/ou, subsidiariamente, sobre a possibilidade de retenção de montante superior aos 10% fixados na sentença de mérito, conforme se extrai dos trechos dos embargos transcritos (e-STJ, fls. 632-633):<br>"Assim, o ajuizamento da ação para decretação da rescisão do contrato, com o respectivo afastamento do dever de pagar o preço acordado por parte da Apelada, configura a efetiva intenção da Apelada, que por sinal já está materializada, em não mais cumprir com suas obrigações outrora pactuadas. Aplica-se, portanto, a regra contratual esculpida na cláusula 9.1, letra "a", 9.2 e 9.2.1, letras "a", "b" e "c".  ..  Ademais, as referidas cláusulas jamais podem ser consideradas abusivas já que não foram pleiteadas pelos Apelados e retratam apenas uma hipótese de rescisão em virtude do descumprimento das obrigações pactuadas, tendo em vista que os Apelados desistiram de continuar com o contrato. Os percentuais atinentes à aplicação da cláusula 9.2.1 e alíneas não são abusivos, haja vista observar a premissa estabelecida no art. 412 do Código Civil, o qual dispõe que "o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal", não havendo que se falar em configuração de qualquer bis in idem, uma vez que cada percentual corresponde a um ônus específico e não equivalente." (e-STJ, fls. 632-633)<br>"De outro modo, se não for o entendimento deste Tribunal requer que seja acrescido em favor da Apelante o valor de retenção, tendo em vista que a jurisprudência já firmou entendimento de ser possível a retenção de até 25% do valor pago em caso de inadimplemento/distrato por parte do comprador, como in casu." (e-STJ, fl. 635)<br>No julgamento dos embargos declaratórios, o Tribunal de origem apenas rejeitou as teses arguidas, alegando que a embargante buscava rediscutir o mérito:<br>"O que se verifica é a pretensão da embargante de ver reapreciada a matéria analisada no acórdão ou prequestioná-la para aparelhar futura interposição de recurso especial ou extraordinário. Entretanto, os presentes recursos não se prestam a rediscutir a matéria versada, nem a substituir qualquer decisão prolatada no aresto embargado, pois este não contém defeitos capazes de serem sanados por meio de embargos de declaração. Analisando as razões da embargante, verifica-se que esta sequer aponta de forma clara e consistente qual vício, contradição ou omissão, teria maculado o acórdão recorrido. Em verdade, o que a recorrente demonstra, tão somente, é sua pretensão de ter reapreciada a matéria que já foi devidamente debatida e julgada." (e-STJ, fls. 619-620)<br>Retornando ao acórdão proferido no julgamento da apelação, constata-se a ausência de análise acerca da aplicação das cláusulas contratuais e, subsidiariamente, da possibilidade de retenção em percentual superior aos 10% fixados, circunstância que caracteriza omissão relevante (e-STJ, fls. 579-581).<br>Diante disso, e considerando tratar-se de questão eminentemente de direito, revela-se possível a esta Corte Superior estabelecer o percentual de retenção adequado ao caso concreto.<br>Considerando tratar-se de matéria de direito, é possível que esta Corte fixe o percentual adequado. A jurisprudência consolidada do STJ admite retenção de 25% como razoável, conforme precedentes:<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM.<br>1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.<br>2. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023).<br>Nesse mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, relator Ministro Raul Araújo.<br>Diante disso, impõe-se a reforma do acórdão para fixar a retenção em 25% dos valores pagos.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao Recurso Especial, fixando o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, que deverão ser restituídos à parte autora. Em razão da inversão da sucumbência recursal, condeno a parte recorrida ao pagamento de honorários de 10% sobre o valor da condenação, observada eventual gratuidade da justiça.<br>É como voto.