DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE S/A, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c", do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado (fls. 581-585, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA.INAPLICABILIDADE DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE PELA PANDEMIA DE COVID-19. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS (SÚMULA 543/STJ). CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. MANUTENÇÃO. SENTENÇA CONFIRMADA.<br>1. O Código de Defesa do Consumidor aplica-se à promessa de compra e venda de imóvel em multipropriedade, salvo prova de destinação exclusivamente empresarial ou de investimento.<br>2. Não configura excludente de responsabilidade o caso fortuito ou força maior, fundada na pandemia de COVID-19, quando o prazo contratual já previa tolerância e a pandemia era fato conhecido à época da celebração do contrato.<br>3. Em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora pelo atraso superior ao prazo de tolerância, é devida a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, além da aplicação da cláusula penal contratual.<br>4. Recurso conhecido e não provido.<br>Opostos embargos de declaração, foram acolhidos nos termos do acórdão de fls. 596-597, e-STJ, cuja ementa assim consignou:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. HIPÓTESE DE POSSÍVEL OBSCURIDADE. ESCLARECIMENTO SEM EFEITOS INFRINGENTES.<br>1. A contradição apta a justificar embargos de declaração deve ser interna à decisão, vale dizer, entre as premissas jurídicas, fáticas e a decisão.<br>2. Eventual ambiguidade de expressões contidas na decisão (obscuridade), passíveis de gerar dúvida na interpretação do julgado pode ser sanada via embargos de declaração, ainda que não altere o desfecho decisório.<br>3. Embargos conhecidos e providos, sem efeito infringente.<br>Nas razões do recurso especial (fls. 602-623, e-STJ), a recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação aos seguintes dispositivos: a) arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sustentando a inaplicabilidade do CDC por se tratar de aquisição destinada a investimento (ausência de destinatário final); b) arts. 393, 396 e 408 do Código Civil, defendendo a inexistência de mora em razão de caso fortuito/força maior (pandemia de COVID-19 e incêndio) e o consequente afastamento da cláusula penal.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 637-644, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade (fls. 645-648, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 651-667, e-STJ).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. De início, a parte insurgente alega violação aos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sustentando a inaplicabilidade do CDC por se tratar de aquisição destinada a investimento (ausência de destinatário final).<br>Sustenta, em síntese, "que o empreendimento comercializado pela ré HRH trata-se de empreendimento do qual inúmeros investidores adquirem como meio de investimento, seja pela valorização das quotas-partes em si ou até mesmo pela locação do empreendimento. Em suma, caracterizar a parte autora como consumidor demonstra- se impossível, não sendo a parte autora destinatário final dos produtos dos quais alega ter adquirido" (fl. 608, e-STJ).<br>Acerca da controvérsia, o Tribunal local assim decidiu (fl. 583, e-STJ):<br>2.1 Incidência do Código de Defesa do Consumidor<br>No dizer da ré, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) seria inaplicável ao caso, sob o argumento de que o autor não é destinatário final das unidades adquiridas, ao adquiri-las como investidor.<br>Não procede.<br>Primeiro, não há provas de que as unidades hoteleiras em regime de multipropriedade adquiridas pelo autor tenham sido destinadas a investimentos. Além disso, a ré, na condição de promitente vendedora, inseriu no mercado as unidades do empreendimento hoteleiro Residence Club at the Hard Rock Ilha do Sol, caracterizando-se como fornecedora de bens nos termos do § 1º do artigo 3º do CDC  1  , conforme sólida jurisprudência deste Tribunal sobre o tema  2  .<br>A Corte de origem concluiu pela incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação contratual, afastando a alegação de inaplicabilidade do CDC, porquanto não há prova de que as unidades em multipropriedade foram adquiridas como investimento e porque a ré, na condição de promitente vendedora, se enquadra como fornecedora nos termos do art. 3º, § 1º, do CDC, reconhecendo-se, assim, a natureza consumerista da contratação.<br>Com efeito, esta Corte Superior possui entendimento pacífico no sentido de que há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional.<br>No mesmo sentido:<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N. 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.<br>2. A jurisprudência desta Corte é uníssona no sentido de que há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional. Súmula n. 83 do STJ.<br>3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n. 543 do STJ.<br>4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.<br>(AREsp n. 2.825.196/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025.)<br>Ademais, para alterar as conclusões da Corte de origem, na forma como posta nas razões do apelo extremo, seria necessário o revolvimento de aspectos fáticos e provas dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido, confira-se:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. SIMULAÇÃO. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. CADEIA DE FORNECEDORES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTE-COMPRADORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO<br>DESEMBOLSO.<br>1. No caso, o Tribunal de origem entendeu aplicável o Código de Defesa do Consumidor e responsabilizou as recorrentes pelo atraso na conclusão das obras do empreendimento imobiliário, anotando que, em verdade, não houve a celebração de contrato sob regime de administração ou preço justo, mas contrato típico de incorporação imobiliária sujeito às normas do CDC. A reforma desse entendimento encontra óbice na Súmula n. 7/STJ.<br>2. Incidente o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se o entendimento pacífico do STJ de que, em se tratando de relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia do fornecimento do produto ou da prestação de serviço.<br>3. " Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/9/2020, DJe de 24/9/2020).<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.893.845/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025.)<br>Inafastável a incidência das Súmulas 83 e 7, do STJ.<br>2. Em seguida, alega vulneração aos artigos 393, 396 e 408 do Código Civil, defendendo a inexistência de mora em razão de caso fortuito/força maior (pandemia de COVID-19 e incêndio) e o consequente afastamento da cláusula penal.<br>Sobre o tema, a Corte de origem assim consignou (fls. 583-584 e-STJ):<br>A ré alegou inexistência de descumprimento contratual ou mora, sob o argumento de que os atrasos decorreram de excludentes de responsabilidade, como a pandemia de COVID-19. Argumentou que a escassez de insumos na construção civil e as restrições de distanciamento social, fatores alheios à sua vontade, justificariam os atrasos. (fl. 583, e-STJ)<br>Não lhe assiste razão. Não há como reconhecer a excludente do dever de indenizar do caso fortuito ou força maior, especialmente porque o contrato já previa um prazo de tolerância de 180 dias, destinado a acomodar possíveis dificuldades na conclusão do empreendimento. (fl. 583, e-STJ)<br>Segundo, ao estabelecer o prazo para entrega do imóvel e a respectiva margem de carência, cabia à ré considerar a possibilidade de imprevistos. Logo, a pandemia da COVID-19 não pode ser utilizada como justificativa para afastar suas obrigações contratuais, sobretudo porque a atividade de construção civil foi considerada essencial, de modo que não sofreu grandes interrupções. (fl. 583, e-STJ)<br>Ademais, a ré não contestou as datas de entrega previstas nos contratos, ambas ultrapassadas, mesmo somando-se a cláusula de tolerância de 180 dias (seqs. 1.4 e 1.5); os contratos foram firmados já no período pandêmico, em 24/04/2021, quando os impactos da COVID-19 já eram conhecidos, além de que a ré não comprovou, de forma objetiva, como a pandemia teria afetado o cumprimento pontual dos contratos, de modo a justificar o atraso superior a dois anos no cumprimento de sua obrigação. (fl. 583, e-STJ)<br>Por fim, eventuais dificuldades no setor da construção civil, como exigências administrativas à aprovação de projetos, concessão de alvarás e outros procedimentos, não podem ser empregadas como justificativa ao atraso na entrega da obra, pois se trata de riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida pela ré. (fl. 584, e-STJ)<br>O órgão julgador, amparado nas peculiaridades do caso concreto e nas provas acostadas aos autos, concluiu pelo afastamento das alegações de caso fortuito ou força maior e, por conseguinte, pelo reconhecimento do inadimplemento e da mora da ré, uma vez que a pandemia de COVID-19 não justifica o atraso diante da existência de cláusula de tolerância de 180 dias e da essencialidade da atividade de construção civil, que não sofreu grandes interrupções; ademais, os contratos foram firmados já em 24/04/2021, quando os impactos da pandemia eram conhecidos, não houve comprovação objetiva de sua influência para justificar atraso superior a dois anos, e dificuldades administrativas (aprovação de projetos, alvarás etc.) configuram riscos inerentes à atividade empresarial, incapazes de eximir a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra.<br>Para alterar tais conclusões, na forma como posta nas razões do apelo extremo, seria necessário o revolvimento de aspectos fáticos e provas dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido, confira-se:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENERGIA ELÉTRICA. SUSPENSÃO. REVISÃO CONTRATUAL. CONTEXTO DA PANDEMIA COVID-19. FORÇA MAIOR AFASTADA. PREJUÍZOS NÃO DEMONSTRADOS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Verifica-se que a matéria jurídica objeto de recurso especial trata de ação postulando a revisão do contrato de fornecimento de energia elétrica, celebrado com a agravada, com vistas à suspensão da cobrança por demanda contratada, para faturamento com base na energia efetivamente consumida, durante o período da pandemia de COVID-19.<br>2. A pandemia de Covid-19, embora constitua evento imprevisível e extraordinário, não autoriza, por si só, a aplicação irrestrita do artigo 393 do Código Civil. É necessária a comprovação de que os efeitos da pandemia inviabilizaram o cumprimento da obrigação contratual.<br>3. O Tribunal de origem concluiu que não foram demonstrados prejuízos suficientes para justificar a revisão contratual pretendida, afastando a aplicação de força maior.<br>4. A modificação do julgado, nos moldes pretendidos, demandaria reexame do acervo probatório e nova interpretação das cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.827.876/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 13/8/2025, DJEN de 19/8/2025.)<br>CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR EM RAZÃO DA PANDEMIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. ALTERAÇÃO DA CONCLUSÃO DO TRIBUNAL A QUO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ADQUIRENTE DE UNIDADE EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. AUSÊNCIA DO EXERCÍCIO DE ATIVIDADE PROFISSIONAL. RELAÇÃO CONSUMERISTA CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. SIMPLES TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>1. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de motivo de caso fortuito ou força maior para o atraso na entrega da unidade, mas sim fortuito interno, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>2. Alterar a conclusão do Tribunal estadual, acolhendo a pretensão de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial, ante a incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>3. A circunstância de estar em pauta empreendimento hoteleiro não desqualifica o adquirente como consumidor final, ausente que está aquisição pautada em exercício de atividade profissional. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>4. A mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea c do permissivo constitucional. Incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>(AREsp n. 2.803.752/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.)<br>Desta forma, para alterar o entendimento do Tribunal local, na forma como posta, seria necessário novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme previsto na Súmula 7/STJ.<br>Registra-se, por fim, que, consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. Precedentes: AgInt no REsp 1765794/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 12/11/2020; AgInt no REsp 1886167/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 22/10/2020; AgInt no AREsp 1609466/ SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 23/09/2020.<br>3. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA