DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por DECIO SOTORIVA e OUTRO à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, assim resumido:<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRECLUSÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME: AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESSARCIMENTO E APLICAÇÃO DE MULTA, PROPOSTA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DOS RÉUS EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA QUE DECLAROU RESOLVIDO O CONTRATO E CONDENOU OS RÉUS À RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO PELA AUTORA, CORRIGIDO MONETARIAMENTE E ACRESCIDO DE JUROS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PARA A CORREÇÃO DO TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA E PARA A CONCESSÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA AOS RÉUS, COM EFEITOS A PARTIR DA PUBLICAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DE APELAÇÃO INTERPOSTOS POR AMBAS AS PARTES. A AUTORA IMPUGNA A CONCESSÃO DA GRATUIDADE E PLEITEIA A FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS SEUS EFEITOS A PARTIR DO PEDIDO FORMAL. OS RÉUS RECORREM PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO OU, SUBSIDIARIAMENTE, LIMITAR A RESTITUIÇÃO DOS VALORES.<br>Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte a parte recorrente aduz violação aos arts. 944 e 945 do Código Civil e contrariedade ao art. 422 do Código Civil, no que concerne à necessidade de aplicação da teoria do risco concorrente para redução proporcional da restituição dos valores na resolução contratual, em razão de a adquirente ter agido de forma especulativa e ciente dos riscos de regularização do imóvel, trazendo a seguinte argumentação:<br>A Teoria do Risco Concorrente é amplamente aceita na doutrina e na jurisprudência como instrumento apto a promover a equidade nas relações contratuais, especialmente em situações de inadimplemento decorrente de fatores externos ou do comportamento conjunto das partes envolvidas. (fl. 56)<br>  <br>A Teoria em questão busca, com base na Constituição Federal, distribuir de forma equitativa os ônus e prejuízos decorrentes de situações que inviabilizam ou dificultam o cumprimento das obrigações contratuais, sobretudo quando nenhuma das partes pode ser responsabilizada de forma isolada. É o que se observa no presente caso, em que o adquirente comprou uma fração de terras por valor notoriamente inferior ao praticado no mercado. (fl. 56)<br>  <br>Em contratos bilaterais, especialmente na compra e venda de imóveis, é indispensável reconhecer que os riscos inerentes à operação devem ser partilhados entre as partes. Isso se acentua quando o adquirente age de forma especulativa, ciente da situação jurídica do bem, conforme expressamente consignado no contrato. (fl. 56)<br>  <br>Sabe-se que, em contratos bilaterais, ambas as partes assumem obrigações recíprocas. Nesse cenário, a aplicação da Teoria do Risco Concorrente se justifica quando o inadimplemento decorre de condutas conjuntas - sejam elas omissivas ou comissivas - dificultando a individualização da responsabilidade. (fl. 56)<br>  <br>Nesses casos, o inadimplemento não decorre unicamente da atuação de uma das partes, mas sim de uma situação complexa em que ambas contribuíram, de algum modo, para o insucesso da relação contratual, como é o caso do presente feito. (fl. 57)<br>  <br>No caso concreto, observa-se que a Recorrida também concorreu com a realização do negócio, estando plenamente ciente da necessidade de futura regulamentação da área adquirida junto aos órgãos responsáveis. (fl. 57)<br>  <br>O fundamento jurídico para a aplicação dessa teoria encontra respaldo nos arts. 944 e 945 do Código Civil, os quais NÃO foram devidamente observados pelo acórdão, implicando violação direta aos dispositivos legais. (fl. 57)<br>  <br>O acórdão recorrido, ao concentrar toda a responsabilidade nos Recorrentes, ignorou o preceito de que as obrigações contratuais devem ser analisadas de forma equilibrada, considerando a atuação de ambas as partes, sendo que no caso se busca a aplicação para que seja reconhecido que o Recorrido agiu sim com intuito especulativo ao adquirir imóvel com valor muito abaixo do mercado, buscando valorização imobiliária, ciente expressamente em contrato do risco assumido e, agora, se vale de rescisão integral do valor. (fl. 57)<br>  <br>Inclusive, essa análise isolada dos fatos contraria os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, previstos no art. 422 do Código Civil, além de desconsiderar o dever de cada parte de mitigar os próprios prejuízos. (fl. 58)<br>  <br>Diante do exposto, pugna-se pela aplicação da Teoria do Risco Concorrente, de modo a promover a distribuição proporcional dos prejuízos entre as partes, ajustando a condenação conforme o grau de contribuição de cada um para o inadimplemento contratual. (fl. 58).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, não houve o prequestionamento da tese recursal, porquanto a questão postulada não foi examinada pela Corte a quo sob o viés pretendido pela parte recorrente.<br>Nesse sentido: "Não há prequestionamento da tese recursal quando a questão postulada não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente" (AgInt no AREsp n. 1.946.228/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 28/4/2022).<br>Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 2.023.510/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe de 29/2/2024; AgRg no AREsp n. 2.354.290/ES, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, DJe de 15/2/2024; AgInt no AREsp 1.514.978/SC, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe de 17/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.582.679/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/5/2020; AgInt no AREsp 965.710/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 19.9.2018; e AgRg no AREsp 1.217.660/SP, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 4/5/2018.<br>Ademais, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>Em que pese a alegação dos réus em sentido contrário, os documentos do evento 1, DOC3 a DOC6, comprovam a relação jurídica entre as partes tendo por a promessa de compra e venda da chácara nº 33 do empreendimento em execução no lote nº 41 do Travessão Aliança, em Caxias do Sul/RS, pelo preço de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais).<br>Nos termos da cláusula primeira do contrato, o empreendimento seria concluído no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, contado da assinatura do contrato, ocorrida em 25/02/2017 (evento 1, DOC3, fls. 02 e 06).<br>Não há prova nos autos, mesmo que mínima, de que a autora concorreu para o atraso na conclusão do empreendimento, tampouco de que a exigibilidade da obrigação dos réus estava condicionada à regularização do imóvel.<br>A cláusula décima terceira não condiciona nem poderia condicionar a validade do contrato à regularização do empreendimento pelo Município.<br>Ao contrário, a necessidade de regularização do empreendimento é inerente à obrigação dos réus de entregar o imóvel livre e desembaraçado, até o dia 25/02/2019.<br>Não há previsão no contrato ou outra prova nos autos de que a autora assumiu o risco do negócio ruinoso.<br>É incontroverso que o empreendimento ainda não foi concluído.<br>Nesse contexto, fica evidente o inadimplemento do contrato pelos réus.<br>O art. 475 do Código Civil dispõe que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.<br>Diante do inadimplemento do contrato pelos réus e do desinteresse da autora na sua continuidade, impõe-se a resolução do negócio e, por consequência, a restituição dos valores pagos pela autora.<br>O próprio contrato dá quitação de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil), por meio da dação em pagamento do veículo Chevrolet Agile LT Flex, ano/modelo 2011/2011 (cláusula segunda, alínea "a)", evento 1, DOC3, fl. 02).<br>Além disso, a dação do veículo em pagamento, no valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), foi reconhecida pelos próprios réus no recurso de apelação (evento 231, DOC1, fl. 12).<br>Os documentos do evento 1, DOC6, comprovam a quitação das notas promissórias pela autora, no total de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), conforme o disposto na cláusula segunda, alínea "c)" (evento 1, DOC3, fl. 03).<br>Outrossim, os réus reconhecem, no recurso de apelação, que a comercialização das unidades e a administração dos pagamentos estavam a cargo do loteador, Ricardo Bordignon (evento 231, DOC1, fl. 07).<br>Ademais, em seu depoimento pessoal, o réu Décio Sotoriva reconheceu a quitação do preço pela autora, informando que recebeu os valores em sua conta bancária e os transferiu para o loteador (6min02seg a 6min08seg, evento 181, DOC2).<br>Da declaração do réu em juízo decorre, logicamente, a quitação da entrada de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) pela autora (evento 181, DOC2).<br>Evidentemente, o desacerto entre os réus, donos da obra, e o loteador, Ricardo Bordignon, não exime os réus das obrigações assumidas pela promessa de compra e venda firmada com a autora.<br>Portanto, os réus deverão restituir à autora o valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), devidamente atualizado e acrescido de juros, na forma estabelecida na sentença (fl. 30).<br>Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA