DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl. 773):<br>APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores.<br>Respeitável sentença de parcial procedência declarando a rescisão contratual e condenando a requerida na devolução de 75% dos valores pagos pelos autores.<br>Inconformismo da requerida. Busca a retenção de 50% dos valores pagos.<br>Rescisão de contrato de compra e venda pleiteada de forma unilateral pelos autores/compradores. Retenção de 25% do valor pago determinado no julgado recorrido.<br>Contrato celebrado sob a égide da Lei do Distrato (13.786/2018). Cláusula contratual que prevê multa de 50% da quantia paga. Análise sob a ótica protetiva do Código de Defesa do Consumidor. Interpretação mais favorável ao consumidor. Onerosidade e desequilíbrio contratual verificados. Restituição dos valores efetivamente pagos. Admissibilidade da retenção de 25%. Percentual fixado em patamar suficiente para compensar os custos suportados pela vendedora em decorrência da rescisão e que não comporta alteração. Ausência de demonstração de prejuízo excedente. Unidade que poderá ser novamente comercializada afastando eventual alegação de prejuízo. Sentença mantida.<br>RECURSO DESPROVIDO.<br>Não foram opostos embargos de declaração ao referido acórdão.<br>Em suas razões (fls. 790-799), a parte recorrente aponta violação do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 (incluído pela Lei n. 13.786/18), alegando que o dispositivo não foi aplicado pela Corte local.<br>Explicou que a nova Lei do Distrato (Lei n. 13.786/18) regulou o percentual de retenção em caso de desfazimento de contrato de venda e compra de imóveis por mera desistência do adquirente, o que antes se dava apenas com o uso da jurisprudência, de modo que passou a ser de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador e que, para imóveis em regime de afetação, essa retenção pode chegar a 50% (cinquenta por cento).<br>Sustenta que o contrato entabulado pelas partes se deu na vigência da referida lei e requer seja reconhecida a "aplicabilidade da Lei de Distrato ao contrato celebrado APÓS sua vigência, conduzindo, por consequência, à MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO CONTRATUAL PARA 50%" (fl. 799).<br>Contrarrazões não apresentadas (fls. 813).<br>O recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A fim de revisar o percentual de retenção para 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, ante a rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por iniciativa dos adquirentes, a parte recorrente apontou violação do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964, alegando sua não observação pela Corte local.<br>O contrato foi firmado em 1º/11/2020 (fls. 38-150), portanto, posteriormente à entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, que prevê a possibilidade de retenção de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga nas hipóteses em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. Confira-se:<br>Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:<br> .. <br>II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.<br> .. <br>§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo- se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.<br>Dessa forma, a retenção em questão pode ser estabelecida até o teto de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga (fl. 49, cláusula 8.6), quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, tratado nos arts. 31-A a 31-F da Lei n. 4.591/1964, como no caso dos autos (fl. 51, cláusula 11.6).<br>Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO. REGIME DE AFETAÇÃO. LEI<br>Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. LEGALIDADE.<br>1. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018.<br>2. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.<br>(AREsp n. 2.935.694/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM<br>RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br> .. <br>2. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.890.019/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 8/9/2025.)<br>Ainda segundo a jurisprudência desta Corte, "em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor" (REsp n. 2.091.170/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025 - grifei). Na mesma linha de intelecção: AgInt no REsp n. 2.158.720/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025.<br>No caso concreto, ao contrário do que aduz a parte recorrente, o Tribunal de origem observou a norma prevista no art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 e concluiu por manter o percentual de retenção fixado em primeiro grau, que representa 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fazendo-o com base nos elementos fático-probatórios dos autos, de modo a preservar o equilíbrio do contrato à luz das regras consumeristas, conforme o seguinte excerto (fls. 775-776):<br>O MM. Juiz determinou a devolução de setenta e cinco por cento (75%) dos valores pagos pelos autores.<br>O percentual de retenção de 50% da quantia paga é o teto limite estabelecido pela Lei, não se tratando, pois, de parâmetro sem margem de redução. Desse modo, o percentual aplicado na sentença encontra-se dentro do limite legal.<br>Embora a avença tenha sido firmada na vigência da Lei 13.786/18, deve ser observada a onerosidade excessiva imposta aos consumidores (artigo 51, IV, do Código de Defesa dos Consumidores).<br>Ademais, é oportuno destacar o artigo 413 do Código Civil, que dispõe: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."<br>O artigo 67-A § 5º, da Lei 13786/2018 utiliza a expressão ".. até o limite de cinquenta por cento (50%) da quantia paga", demonstrando que este seria o percentual máximo, de modo que é possível fixação em montante inferior.<br>Não se trata, pois, de se negar vigência e regular aplicação da lei de distrato, mas sim de atender aos princípios gerais de direito diante do caso concreto, proporcionando uma decisão mais equilibrada.<br> .. <br>A resolução na forma pretendida pela ré resultaria enriquecimento sem causa, até mesmo porque não demonstrado, pela ré, que tenha suportado maiores prejuízos a recomendar a majoração do percentual, sendo, o fixado suficiente para compensar os custos suportados pela vendedora em decorrência da rescisão, com a ressalva de que a unidade poderá ser novamente comercializada.<br>Nesse contexto, não há falar em inobservância do referido preceito, esbarrando nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ a pretensão de majoração do percentual de retenção estabelecido como razoável na instância de origem.<br>Ante o exposto, NÃO CONHEÇO o recurso.<br>Sem honorários recursais, pois não fixados na origem.<br>Publique-se e intimem-se.<br> EMENTA