ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. TAXA DE RETENÇÃO. LIMITE DE 25%. POSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>4. O Tribunal de origem, em linha com o posicionamento deste Tribunal Superior, entendeu que nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>III. Dispositivo<br>5. Agravo em recurso especial desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto por SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ e 284 do STF (fls. 635-637).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 452):<br>APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DISTRATO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.<br>RECURSO DA EMPRESA RÉ.<br>RESCISÃO CONTRATUAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. DEFENDIDA VALIDADE DA RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES NOS TERMOS EM QUE AJUSTADO. DIREITO DE RETENÇÃO QUE DEVE SER INTERPRETAÇÃO À LUZ DAS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO E AOS PARÂMETROS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. LIMITAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DO TOTAL DA QUANTIA PAGA, CONFORME ORIENTAÇÃO FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PENALIDADES RESCISÓRIAS RECLAMADAS PELA APELANTE QUE SUPERAM ESSE PATAMAR.<br>"A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt no AREsp 1.894.635/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 26-4-2022).<br>PLEITO SUBSIDIÁRIO DE MAJORAÇÃO PARA 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). FIXAÇÃO EM 10% (DEZ POR CENTO). ACOLHIMENTO. CASO CONCRETO EM QUE O VALOR A SER RETIDO SE MOSTRA DEMASIADAMENTE DIMINUTO EM RELAÇÃO AO TEMPO DE FRUIÇÃO DO BEM. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO MONTANTE A FIM DE PRESERVAR A EQUIDADE ENTRE OS CONTRATANTES.<br>RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 496-499).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 516-548), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c" da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais:<br>a) arts. 32-A, I e IV, da Lei n. 6.766/1979, 67-A da Lei n. 4.591/1964, 402, 409, 411, 421, parágrafo único, 421-A, 475, 884, 944, 1.196 e 1.214 do CC e 51, II e IV, do CDC, por entender que o direito de retenção foi fixado em patamar insuficiente, haja vista que o Tribunal recorrido teria deixado de levar em consideração o pactuado, bem como de incluir os honorários advocatícios, as despesas administrativas e a taxa de fruição, e<br>b) art. 1.022, I, do CPC, ao argumento de que não foi sanada a omissão e a contradição apontada pelo agravante, a despeito da oposição dos embargos declaratórios, e<br>No agravo (fls. 647-670), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls . 677-693).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR. TAXA DE RETENÇÃO. LIMITE DE 25%. POSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial na origem.<br>II. Razões de decidir<br>2. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>4. O Tribunal de origem, em linha com o posicionamento deste Tribunal Superior, entendeu que nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>III. Dispositivo<br>5. Agravo em recurso especial desprovido.<br>VOTO<br>A Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Desse modo, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação do art. 1.022 do CPC.<br>Acerca dos vícios apontados, assim se pronunciou a Corte de origem (fls. 497-498):<br>No que concerne às alegações de omissão e contradição do acórdão proferido, resta claro que a embargante deseja rediscutir a matéria que foi objeto de análise, uma vez que o acórdão impugnado aplicou ao caso a jurisprudência atual da Corte da Cidadania e desta Sétima Câmara de Direito Civil a respeito da matéria, bem como os preceitos legais incidentes ao contrato firmado.<br>Nesse sentido, o acórdão é explícito ao considerar abusivos os percentuais pretendidos pela embargante por afronta ao disposto no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, já que estabelecem obrigações abusivas e que colocam o consumidor em desvantagem exagerada.<br>Portanto, não há falar em negativa de vigência aos dispositivos da Lei n. 6.766/1979 em vista do princípio da especialidade.<br>Ademais disso, relativo à taxa de fruição, rejeitou-se a pretensão diante de sua abusividade no caso concreto, de modo que não há falar em contradição.<br>Válido recordar que, nos termos da Súmula 56 desta Corte de Justiça, "a contradição que enseja a oposição de embargos de declaração deve estar presente internamente na decisão atacada, ou seja, quando os fundamentos são incompatíveis com a sua conclusão". O que não é o caso dos autos.<br>Logo, não se constatam os vícios alegados.<br>No que diz respeito à fixação do percentual do direito de retenção decorrente da rescisão contratual relativa à compra e venda de bem imóvel, a Corte local assim se manifestou (fls. 456-457):<br>De acordo com as informações trazidas pela apelante em contestação (evento 33, Informação 75), o valor do contrato era de R$ 83.979,01 (oitenta e três mil, novecentos e setenta e nove reais e um centavo), tendo os apelados quitado as prestações do período de 28-8-2015 a 31-7-2019, estando em aberto as parcelas do período de 31-8-2019 a 18-12-2027. De modo que o total pago pelos apelados corresponde ao montante de R$ 51.460,28 (cinquenta e um mil, quatrocentos e sessenta reais e vinte e oito centavos) e o saldo devedor de R$ 124.987,78 (cento e vinte e quatro mil, novecentos e oitenta e sete reais e setenta e oito centavos).<br>Ao que se verifica, houve a fruição do bem pelos apelados (seja por si ou pelos cedentes firmatários do contrato originário) de janeiro/2016 a dezembro/2018 (data em que encaminhada notificação extrajudicial - evento 1, Informação 36-37, da origem) ou seja, por aproximadamente 2 (dois) anos.<br>A retenção de 10% (dez por cento) do valor pago corresponderia a, aproximadamente, R$ 5.146,00 (cinco mil, cento e quarenta e seis reais) pela ocupação do imóvel por 2 (dois) anos.<br>Se, por um lado, mostram-se abusivos os percentuais requeridos pela apelante a título de despesas tributárias e custos operacionais (11% do valor quitado), honorários advocatícios extrajudiciais (10% do valor atualizado da transação), multa rescisória (10% do valor quitado) e taxa de fruição por afronta ao disposto no artigo 51, IV do Código de Defesa do Consumidor, já que estabelecem obrigações abusivas e que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, a retenção de apenas 10% (dez por cento) não se mostra compatível com o princípio da equidade.<br>De modo que plenamente possível, diante da situação concreta, o acolhimento do pleito subsidiário da apelante para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.<br>Neste contexto, rever a conclusão do acórdão, quanto à fixação da taxa de retenção, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Ademais, a decisão prolatada pelo Tribunal recorrido, no que diz respeito ao limite percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção em favor da construtora para os contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, quando ocorrido o rompimento unilateral por iniciativa do comprador, como ocorre no caso, encontra-se alinhada ao posicionamento prevalente desta Corte Superior. A propósito:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. DECISÃO MANTIDA.<br>1. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 22/02/2022, DJe 03/03/2022).<br>2. A decisão ora recorrida, ao estabelecer a cláusula penal em 24,1% (vinte e quatro inteiros e um décimo por cento) dos valores pagos, em observância aos pedidos apresentados no recurso especial, está de acordo com a jurisprudência desta Corte 3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.561.910/ES, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.)<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Na forma do art. 85, § 11 do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.<br>É como voto.