DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial de PROJETO IMOBILIÁRIO JARDIM IMPERADOR II SPE LTDA, interposto com fulcro nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra decisão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, prolatada em acórdão com a seguinte ementa (e-STJ, fls. 502-503):<br>APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Vendedora condenada na restituição de 80% dos valores pagos pelos compradores. Corrés que pleiteiam a retenção de 50% dos valores pagos, em face de teórica aplicabilidade do § 5º do art. 67-A, da Lei nº 4.591/64 à hipótese dos autos. Regra que excepciona a incidência do inciso II do mesmo artigo, e que somente deve ser aplicada enquanto subsistente o patrimônio de afetação na forma dos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64. Conclusão da obra que resulta na extinção do patrimônio de afetação (art. 31-E da Lei nº 4.591/64). Hipótese na qual em que não mais subsistia a afetação patrimonial. Retenção que deve observar o limite estabelecido pelo inciso II do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, tal como fixado pela r. sentença apelada. Advogados dos autores que se insurgem contra o arbitramento dos honorários sucumbenciais por equidade. Julgamento do Recurso Especial nº 1.850.512/SP pelo rito dos recursos repetitivos em que restou assentada a obrigatoriedade de observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC a serem aplicados subsequentemente sobre o valor da condenação, na falta desta sobre o valor do proveito econômico obtido, e não sendo este mensurável, sobre o valor atualizado da causa. Hipótese dos autos que não autoriza o arbitramento por equidade, devendo incidir sobre o valor da condenação. Desprovido o recurso das corrés, provido o apelo dos advogados dos autores.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados, vide acórdão de fls. 519-526, e-STJ.<br>Em seu recurso especial (e-STJ, fls. 529-559 ), além de dissídio jurisprudencial, o recorrente alega violação dos arts. 413 do CC e art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64. Sustenta, em síntese, que no regime de afetação patrimonial, é legal a estipulação de cláusula penal no patamar de 50% dos valores pagos pelo consumidor, devendo ser afastada a determinação de restituição com base no art. 53 do CDC, o qual não deve prevalecer.<br>Contrarrazões às fls. 613-637, e-STJ.<br>Este é o Relatório. Passo a decidir.<br>A irresignação comporta provimento.<br>Com e feito, o Tribunal de origem, analisando as circunstâncias do caso, afastou a norma especial referente à cláusula penal em contrato de compra e venda de imóvel em regime de afetação, uma vez que finalizada afetação com a entrega das unidades autônomas (conclusão das obras), como se vê do trecho abaixo transcrito:<br>"O cerne recursal repousa sobre a interpretação e aplicação do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, à hipótese dos autos:<br>(..)<br>Com efeito, observa-se que o § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 estabelece percentual de retenção diferenciado na hipótese de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação na forma dos arts. 31-A a 31-F da aludida Lei. Por conseguinte, para a aplicação da referida regra de retenção que excepciona a aplicação do inciso II do mesmo dispositivo legal ("II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga"), há que se verificar se no momento da resolução contratual a vendedora estava submetida ao regime de afetação. Sublinhe-se que, para tanto não basta a submissão inicial da incorporação (art. 31-A da Lei nº 4.591/64), mas a verificação da continuidade de tal regime, na medida em que o § 5º em exame faz menção a todos os dispositivos entre o art. 31-A até o art. 31-F.<br>Nessa medida, não cabe descurar da eventual aplicação do art. 31-E à hipótese dos autos:<br>(..)<br>Anote-se que a norma ora transcrita estabelece a insubsistência da afetação patrimonial concluída a obra e disponibilizadas as unidades autônomas para os promissários compradores. Na hipótese dos autos, os autores manifestaram sua desistência justamente após a conclusão da obra, momento em que não lograram obter o financiamento do saldo devedor no prazo contratualmente fixado:<br>(..)<br>Por conseguinte, extinta a afetação patrimonial não se justifica, dentro da legalidade estrita, a aplicação da norma excepcional constante do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, devendo ser observado seu inciso II.<br>(..)<br>Nesse percurso, o recurso das vendedoras apelante não comporta provimento."<br>Sobre o tema, tem-se que a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira" (REsp 1.862.274/PR, Quarta Turma, DJe 7/10/2024).<br>A propósito:<br>RECURSO ESPECIAL. DIREITO EMPRESARIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXTINÇÃO. REQUISITOS. ART. 31-E, I, DA LEI 4.591/64. QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR PERANTE A INSTITUIÇÃO FINANCIADORA DO EMPREENDIMENTO. AUSÊNCIA. PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INVIABILIDADE. PRECEDENTES.<br>1. Recuperação judicial.<br>2. A sujeição de SPEs ao procedimento recuperacional somente é viável após a extinção do patrimônio de afetação, caso haja sobras de recursos.<br>3. Conforme compreensão desta Corte, "Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira" (REsp 1.862.274/PR, Quarta Turma, DJe 7/10/2024).<br>4. O acórdão recorrido, ao decidir que a mera conclusão das obras constitui causa suficientemente apta a ensejar a extinção do patrimônio de afetação, destoou do entendimento do STJ.<br>5. A ausência de quitação integral do débito perante a instituição financeira não constitui fato controvertido.<br>6. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.198.901/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.)<br>EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 284 DO STF. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXTINÇÃO. CONDIÇÕES CUMULATIVAS. QUITAÇÃO. FINANCIAMENTO DA OBRA. RECURSO DESPROVIDO.<br>1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>2. É firme a orientação do STJ de que a impertinência temática do dispositivo legal apontado como ofendido resulta na deficiência das razões do recurso especial, fazendo incidir a Súmula n. 284 do STF.<br>3. A controvérsia reside em determinar se a quitação das obrigações perante o agente financiador do empreendimento imobiliário é necessária para a extinção do patrimônio de afetação.<br>3.1. O patrimônio de afetação é uma universalidade de direito criada para um propósito específico, sujeitando-se ao regime de incomunicabilidade e vinculação de receitas, com responsabilidade limitada às suas próprias obrigações. Após o cumprimento de sua finalidade e a quitação das obrigações associadas, o conjunto de direitos e deveres que o compõem é desafetado. O que restar é reincorporado ao patrimônio geral do instituidor, livre das restrições que o vinculavam ao propósito inicial.<br>3.2. Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira. Assim, para a desconstituição do patrimônio de afetação, que visa assegurar a conclusão do empreendimento e proteger os adquirentes, é indispensável que todos os débitos financeiros assumidos para a execução da obra estejam plenamente liquidados.<br>4. Recurso especial a que se nega provimento.<br>(REsp n. 1.862.274/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/9/2024, DJe de 7/10/2024.)<br>Nesse contexto, observa-se que o Tribunal de Justiça, ao consignar pelo afastamento do regime de afetação, em razão apenas da conclusão da obra, sem se manifestar acerca da quitação integral do débito, se distanciou da jurisprudência desta Corte, motivo pelo qual o recurso comporta provimento.<br>Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno à origem, para que julgue a demanda à luz da jurisprudência desta Corte.<br>Publique-se.<br>EMENTA