DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial de COOPERATIVA DE CRÉDITO, POUPANÇA E INVESTIMENTO DO RIO DE JANEIRO - SICREDI RIO RJ, interposto com fulcro nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra decisão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, prolatada em acórdão com a seguinte ementa (e-STJ, fls. 314-316):<br>EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO POR DÉBITOS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E IMISSÃO NA POSSE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de cobrança de cotas condominiais referente a imóvel dado em garantia em contrato de alienação fiduciária. A sentença, com declaração, julgou procedente o pedido autoral para condenar o réu ao pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas no valor de R$ 141.979,01. A parte ré interpôs apelação, alegando que, nos termos da legislação vigente, somente pode ser cobrada por débitos condominiais a partir da data de sua imissão na posse. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à data da consolidação da propriedade e da imissão na posse do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Propriedade consolidada em nome da apelante em 23/02/2022, sendo a imissão na posse formalizada em 27/04/2022. Cobrança que abrange cotas condominiais vencidas entre janeiro/2020 e março/2022, período anterior à consolidação da propriedade e à imissão na posse. 4. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se à própria coisa (art. 1.345 do Código Civil). 5. As despesas condominiais têm natureza propter rem, ou seja, está ligada ao imóvel e não à pessoa do proprietário. Isso significa que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o seu proprietário. 6. O art. 27, §8º da lei 9.514/97, introduzido pela lei 10.931/04 e o art. 1.368-B, parágrafo único, do CC/02, introduzido pela lei 13.043/14, disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, não alcançam relações diversas, muito menos direitos de terceiro não contratante, como é o caso do credor das despesas condominiais. Precedentes do STJ. 7. A propriedade do imóvel restou comprovada pela certidão do RGI, com a consolidação averbada em 11/03/2022 e o débito é incontroverso. Impõe-se a manutenção da sentença de procedência. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação cível conhecida e, no mérito, desprovida.<br>Tese de julgamento: O credor fiduciário, na qualidade de proprietário do imóvel objeto de alienação fiduciária, responde pelas cotas condominiais inadimplidas mesmo anteriores à sua imissão na posse, diante da natureza propter rem da obrigação condominial.<br>Em seu recurso especial (e-STJ, fls. 337-355 ), além de dissídio jurisprudencial, o recorrente alega violação dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9514/97 e 1368-B do Código Civil. Sustenta, em síntese, que a utilização de pesquisa Cnib é amplamente reconhecida como uma medida satisfatória nos processos de execução.<br>Contrarrazões às fls. 1445-1448, e-STJ.<br>Este é o Relatório. Passo a decidir.<br>A irresignação comporta provimento.<br>Com e feito, o Tribunal de origem, analisando as circunstâncias do caso, afastou a alegada ilegitimidade do credor fiduciário para responder pelas dívidas condominiais anteriores à imissão na posse, como se vê do trecho abaixo transcrito:<br>"O cerne da questão está, exclusivamente, na verificação da responsabilidade do credor fiduciário por débitos de condomínio anteriores à consolidação da propriedade. O atual entendimento do STJ ampara a sentença que reconheceu a responsabilidade do credor fiduciário pelos débitos do condomínio anteriores à consolidação da propriedade. A planilha atualizada do débito (index 62173112), aponta débitos entre 10/01/2020 e 10/12/2022. Contudo, na emenda à inicial (index 73438733), o condomínio autor corrigiu o valor da causa, para R$ 141.979,01, excluindo-se, assim, as parcelas dos meses de abril/2022 a dezembro/2022, no valor de R$ 52.597,24, que estavam quitadas pelo apelante. A propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária foi consolidada em nome da ré / apelante em 23/02/2022, sendo a imissão na posse formalizada em 27/04/2022.<br>A cobrança ora discutida abrange cotas condominiais vencidas entre janeiro/2020 e março/2022, período anterior à imissão na posse. Nos termos do art. 1.345 do CPC, o adquirente de unidade condominial responde pelo débito do alienante referentes às cotas condominiais, inclusive, multas e juros moratórios. As despesas condominiais têm natureza propter rem, ou seja, está ligada ao imóvel e não à pessoa do proprietário. Isso significa que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o seu proprietário. As obrigações propter rem recaem sobre uma pessoa, em virtude de seu direito real sobre um bem, como a propriedade de um imóvel, independentemente do exercício da posse, nos termos do atual entendimento do STJ. Nos termos do art. 27, §8º da lei 9.514/97, introduzido pela lei 10.931/04, o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas e contribuições condominiais que recaiam sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida pelo fiduciário até a data em que o fiduciário vier a ser emitido na posse. E, nos termos do art. 1.368-B, parágrafo único, do CC/02, introduzido pela lei 13.043/14, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. Mas, conforme melhor entendimento, os dispositivos acima mencionados disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, não alcançam relações diversas, muito menos direitos de terceiro não contratante, como é o caso do credor das despesas condominiais. Nesse sentido, confira-se o entendimento do STJ:<br>(..)<br>Como bem observou o douto sentenciante, a propriedade do imóvel restou comprovada pela certidão do RGI, com a consolidação averbada em 11/03/2022 (62173106) e o débito é incontroverso . O douto juiz muito bem fundamentou a sentença com o precedente do STJ nela transcrito, salientando que, em caso de consolidação da propriedade, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais posteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). O STJ possui também entendimento no sentido de que a dívida de condomínio pode ser cobrada tanto do proprietário registral quanto de quem exerce a posse direta, não se eximindo o titular registral da obrigação propter rem.<br>(..)<br>Ademais, o STJ reconheceu que a natureza propter rem da obrigação condominial permite a penhora do próprio imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, impondo-se ao credor fiduciário, na condição de proprietário, o dever de solver o débito condominial, sob pena de sujeição do imóvel à constrição judicial. A corroborar:<br>(..)<br>Assim, correta a sentença que, diante da consolidação da propriedade e da ausência de pagamento das cotas condominiais vencidas, condenou o réu / apelante ao pagamento do montante de R$ 141.979,01, nos termos da planilha, acrescido dos encargos, além das custas judiciais e honorários advocatícios (indexes 122269125; 136942118)."<br>Sobre o tema, tem-se que a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.<br>2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.<br>3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).<br>4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)<br>Nesse contexto, observa-se que o Tribunal de Justiça, ao consignar pela legitimidade do credor fiduciário para responder pelas dívidas anteriores à imissão na posse, se distanciou da jurisprudência desta Corte, motivo pelo qual o recurso comporta provimento.<br>Por sua vez, não houve manifestação do Tribunal de origem acerca da data em que houve a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, o que justifica o retorno dos autos à origem, sob pena de ofensa à Súmula 7/STJ.<br>Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno à origem, para que julgue a demanda à luz da jurisprudência desta Corte.<br>Publique-se.<br>EMENTA